地产金融周报:5月房企销售同比下降6成;二线城市密集松绑楼市;金融机构对房企展期续贷意愿增强;城投债发行审批放松;私募迎监管新规

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2022-06-18 21:36 486 0 0
百强房企全口径销售金额累计为 26396 亿元,较去年同期下降 52.7%;全口径销售面积累计约 2584.8 万平,较去年同期下降 57.4%。

作者:西政财富

一、百强房企 5 月全口径销售面积同比下降 56.7%,多个核心二线城市密集出台“四限”宽松政策;三季度销售数据或有所修复

根据克尔瑞数据显示,2022年5月百强房企实现全口径销售金额约5192亿元,同比下降59.9%;全口径销售面积约 3187 万平,同比下降 56.7%。2022 年 1-5 月,百强房企全口径销售金额累计为 26396 亿元,较去年同期下降 52.7%;全口径销售面积累计约 2584.8 万平,较去年同期下降 57.4%。

国盛证券分析表示,在国务院、央行多次提出支持合理住房需求后,各地房地产放松政策继续扩散,包括成都、宁波、杭州、珠海、佛山等多个核心二线城市密集出台“四限”宽松政策。其中成都、宁波、佛山均以“组合拳”的形式放松,放松力度较大。此外,国信证券研究表示,429 政治局会议以后,地产股从“政策放松共识”阶段,进入“基本面分歧”阶段。从“救不救”的博弈进入“能不能救活”的分歧,政策效果成为核心矛盾。5 月份市场并未明显改善,进一步加重了对基本面的担忧,更多人开始认为“放松也没用”,所以出现行情震荡。不管大家对房地产的看法如何,房地产回归正常轨道,是当前政府、企业、居民的共同利益所在,因此没有必要对销售过度担忧,或者说,没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧,三季度销售修复是非常大概率的。

二、北京、上海集中供地收官,央国企拿地约占九成;房企新增土地货值大幅下降

2022年6 月 7 日,北京完成 2022 年二轮土拍,共出让17宗用地,3宗流拍,14宗成交,其中7宗底价成交,另有7宗热点地块转入线下竞拍程序,整体溢价率5.35% ,土拍热度有所回温。参拍房企仍以国央企竞拍为主,民营房企龙湖和润泽参与竞拍。上海今年首轮集中土拍共出让36宗商品住宅地块,总建筑面积425.19万平方米,36宗宅地总成交金额达834.7亿元。其中,19宗地底价成交,13宗地达到中止价进入一次报价环节。在本轮土拍中,央企、国企仍是拿地主力,招商蛇口成最大赢家。东北证券表示,国央企拿地约占九成。

根据中信建投分析表示,5 月新增土地货值金额 TOP100 房企新增土地货值共 2213.6亿元,较上年同期同比下降 85.6%,从企业类别来看,民企、地方国企、央企的新增土地货值出现分化。1-5 月新增货值 Top100 的房企中央企、地方国企和民企的新增土地货值占比有所提升,分别达 31.9%、38.2%和 29.9%。

三、房企境内外债券融资规模持续下降;及时校正金融机构过度避险行为,目前一些金融机构地产融资有松动迹象

根据中信建投统计表示,房企债券融资规模环比下降,境内外发债利率下行。从发行总额来看,2022 年 5 月,房企债券融资总额为 456.7 亿元,同比下降 35.3%,环比下降 40.5%。其中境内发债规模为 361.5 亿元,同比上升 14.2%,环比下降 18.1%;境外发债规模折合人民币为 95.2 亿元,同比下降 75.5%,环比下降 70.8%。从发债利率来看,2022 年 5 月,境内公司债、短融、中票、定向工具,发行利率分别为 3.39%、2.35%、3.51%、3.45%,总体较上月均有下降,海外债发行利率为 5.60%,较上月大幅下行。

2022年6月2日,人民银行、外汇局举行新闻发布会,解读国务院常务会议部署有关扎实稳住经济的金融政策。会上中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在回答经济日报时表示“人民银行坚持市场化、法治化原则,配合住建等有关部门和地方政府做好出险企业风险化解,及时校正金融机构的过度避险行为,保持房地产融资平稳有序,加大并购金融服务力度,支持以市场化方式出清风险”。近期我们财富中心在跟地产同行沟通时,一些地产公司目前也在跟银行等金融机构沟通续贷问题,银行等金融机构也有沟通续贷意愿,地产融资环境有一点松动迹象。

四、湖南省发文:国企建设非经营性项目必须使用财政资金,不得违规使用市场化融资;1-5月城投债融资规模收缩,5月交易所城投债审批边际放松,但不新增隐性债务的底线不会动摇

2022年6 月 7 日,湖南省人民政府发布《进一步规范政府性投资项目决策和立项防范政府债务风险的管理办法》,《办法》指出,严禁为规避项目审批监管而新成立融资平台公司等来开展政府性投资项目建设。对于党政机关、各类事业单位建设的固定资产投资项目和国有投融资公司投资建设的非经营性固定资产投资项目等重大政府性投资项目,必须使用财政资金、政府债券资金,不得违规使用市场化融资新增政府隐性债务。在同级政府常务会议研究决策前,须由上级财政部门对资金来源进行评估论证。

根据方正证券分析,今年以来,低级别、区县级平台城投债压缩最为明显,交易所私募债审核收紧或是城投债融资规模收缩的主因。今年 1-5 月份,城投债发行规模和净融资规模分别达到 21689 亿元和 7478 亿元,同比分别减少 1731 亿元和 1736 亿元。而从发行人行政级别来看,区县级平台今年新增融资受限较大。1-5 月份,全国区县级平台净融资规模仅 2502 亿元,而去年同期为 5033 亿元,同比减少了 2531亿元。交易所私募债的发行规模同比减少了 1798 亿元。交易所私募债的限制主要集中在补流、项目建设等增量领域,符合当前“严控增量,力保存量”的监管格局。在审批端,交易所城投债审批边际放松,私募债项目审核情况近期存在边际改善。5 月份,交易所新受理项目规模同比增加 193亿元,过会项目规模同比增加 235 亿元。成功过会的项目用时逐渐缩短,说明交易所项目审批速度有提升。城投债后续发行可能提速。在风险可控的前提下,适当放松城投债融资为基投资提供一定的助力,存在可行性。但不新增隐性债务的底线不会动摇,城投债发行也很难大幅放松。城投债发行的边际放松,短期内可能主要以放开对借新还旧的限制为主,后续在项目收益成本自求平衡的情况下也存在边际放松建设型城投债的发行审批的可能。

五、私募基金管理人登记、基金产品备案迎来新规定

2022年月2日,中基协发布《关于私募基金管理人登记备案工作相关事宜的通知》,更新《私募基金管理人登记申请材料清单》(以下简称《登记材料清单》)、发布《私募投资基金备案关注要点》(以下简称《备案关注要点》)。

新版《登记材料清单》分类细化了负责投资的高管人员投资能力材料内容,明确了不同类别高管人员应具备的工作经历,加强高管人员稳定性材料要求。另一方面,强化诚信信息填报,加强风险防范。从主要出资人、实际控制人、高管人员等方面,细化了诚信信息填报内容,加强过往诚信记录情况核查。对存在诚信问题、严重负面舆情、重大经营风险、错综复杂集团化运作等问题的申请机构,协会可以采用征询相关部门意见、加强问询等方式进一步了解情况。

《备案关注要点》从体例上看,分为私募证券投资基金备案关注要点和私募股权、创业投资基金备案关注要点两类,针对不同类型基金特点梳理了差异化备案要求。从内容上看,囊括产品备案须遵守的各类规则,特别是对于规则只有原则性规定的,明确规则落地的具体执行要求,提高规则理解度和适用性。

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原标题: 地产金融周报:5月房企销售同比下降6成;二线城市密集松绑楼市;金融机构对房企展期续贷意愿增强;城投债发行审批放松;私募迎监管新规

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