投拓狗日记 作者：新芽
来源：投拓狗日记
2026年以来，部分一线城市核心改善楼盘小幅热销、少数热点地块竞价火热，市场不断传出 “市场筑底、行情回暖” 的乐观声音。但结合多方权威数据可以清晰看到：零星结构性回暖无法扭转行业整体继续走弱的基本面，房地产全链条下行压力持续加大，供需、企业、需求、土地四大维度的数据全部印证，行业依然全面在走下坡路。
尤为严峻的是，本轮地产调整已走过连续五年单边大跌周期，进入 2026 年，下行节奏再度加快，1-6 月全国商品房销售额37945亿元，同比大幅下降 13.6%，单半年同比跌幅显著高于 2025 年同期，标普、国信证券等多家机构一致测算，若无超常规强力刺激政策，2026年全年销售额将跌至7.6-7.9万亿区间，正式跌破8万亿关口，意味着在连续五年大跌基础上，市场将迎来第六年深度滑坡，行业规模相比峰值直接腰斩过半。
2021年：商品房销售额18.19万亿元；
2022年：13.33万亿元，同比下滑26.7%；
2023年：11.66万亿元，同比下滑12.5%；
2024年：9.68万亿元，同比下滑17.0%；
2025年：8.39万亿元，同比下滑12.6%；
2026上半年：3.79万亿，同比下滑13.6%。
01
开发投资全线大幅收缩，行业扩产意愿跌入谷底，供给端持续恶化
从官方宏观开发数据看，地产行业投资收缩幅度逐月扩大，2026年1-6月全国房地产开发投资38074亿元，同比大幅下降18%，其中住宅投资29300亿元，同比下滑17.8%，投资增速自2025年下半年起持续单边走低，6月单月跌幅进一步扩大至18个百分点，房企主动拿地、新增开发的意愿降至历史低位。
建设端数据同步走弱，1-6月房屋新开工面积23239 万平方米，同比下降23.4%；住宅新开工16900万平方米，同比大跌24.1%；房屋竣工面积17221万平方米，同比下滑23.7%，住宅竣工跌幅达25.3%。截至 6月末，房企施工总面积55.4亿平方米，同比缩水12.5%，大量房企主动停工、缓建、缩减在建规模，行业生产链条持续收缩。
土地市场的数据进一步佐证投资信心崩塌：中指院监测300城住宅用地数据显示，2026上半年宅地成交规模同比下降24%，土地出让金同比下滑31%；出让资金高度向头部20座核心城市集中，TOP20城市卖地收入占全国62%，较2025年同期提升10个百分点，绝大多数三四线城市土地流拍、底价成交成为常态。
民营房企拿地近乎停滞，上半年拿地TOP30企业中仅 4家民企入围，较去年同期持续减少，民企整体土地投资规模同比下滑超5%，行业开发扩张能力基本丧失。
行业规模集中度极端攀升，中小房企生存空间完全压缩：上半年TOP100房企全口径销售额18364.1亿元，同比下滑13.6%；千亿房企仅存保利、中海、华润3家，较2025 年同期再减少1家；百亿房企仅剩34 家，同比减少12家。TOP3千亿房企销售额占百强总量24.33%，TOP10 房企包揽近半数百强销售份额，资源、客户、信贷全部向头部央国企集中，中小房企持续退出市场，行业洗牌还在深化。
02
新房成交规模持续萎缩，二手房以价换量，全国房价分化下行
全国新房销售大盘持续走弱，国家统计局数据显示，1-6月新建商品房销售面积40140万平方米，同比下降11.6%，住宅销售面积下滑2.4%；商品房总销售额37945亿元，同比下降13.6%，住宅销售额跌幅 13.7%，量价同步走弱。50个重点监测城市上半年新房累计成交7220万平方米，同比下降11.8%，新增供应同比降幅高达23.1%，供应收缩幅度远超成交，侧面说明房企主动缩量避险，市场内生购买力不足。
市场呈现极端割裂的K型分化，少数一线核心区与绝大多数城市行情完全割裂：百城监测数据显示，上半年新房均价仅小幅上涨0.42%，上涨全部集中于北上深核心改善盘；同期全国二手房均价累计下跌 2.49%，二手房整体跌幅是新房的6倍。7月最新周度成交数据显示，30城二手房成交环比持续回落 3.8%，二线城市二手房成交同比转负，三四线城市依靠大幅折价才维持少量成交，远郊、老旧小区房源普遍较峰值贬值30%-40%，部分县城折价幅度突破 40%仍难以成交。
库存积压问题依旧严峻，供需失衡长期压制价格。截至6月末，50城商品住宅整体去化周期26.1个月，分层差异显著：一线城市25.3个月、二线城市24.4个月，三四线城市高达31.6个月，部分人口净流出县城去化周期突破50个月，海量存量房源持续压制涨价空间。全国现房库存达4.38亿平方米，创2016年以来新高，现房去化周期23个月，房企只能通过降价、送车位、送装修、首付分期等方式以价换量，价格下行压力持续释放。
03
需求端根基持续弱化，人口、杠杆、预期三重约束，政策刺激边际失效
住建部房屋普查调研测算显示，全国城镇成套住宅约3亿套，城镇户均住房1.5套，多套房家庭占比超四成；行业综合测算长期空置住宅约6500万套，城镇整体空置率显著高 5%-10%国际合理区间，三四线、人口流出县城空置问题尤为突出，住房短缺时代彻底结束。
国家统计局数据，2025 年末全国常住人口城镇化率67.89%，距离发达国家普遍75%的城镇化饱和区间空间大幅收窄；年度新增城镇人口由十年前年均2000万以上回落至2025年1036万人，城镇化拉动新增购房需求的红利接近尾声。
核心购房人口持续收缩，刚需基础萎缩25-44 岁为置业、置换主力人群，2022—2030年该群体总量累计减少近4500 万；七普及历年人口抽样数据显示，当前25-39岁购房主力人群总量较高峰缩减超30%。叠加年度出生人口连续下滑、初婚人数较峰值腰斩，婚房、学区房新增刚需逐年递减，长期接盘人群持续缩水。
二手房海量挂牌持续压制流通性，全国二手房挂牌总量预估突破800万套，人口流出三四线城市挂牌量居高不下，大量业主割肉抛售；同时保障房持续扩容，共有产权房、保障性租赁住房批量落地，房产金融属性彻底剥离，投资性购房需求近乎清零。过去全民炒房、资产增值的预期完全扭转，购房者普遍观望，非核心优质房源流动性持续枯竭。
04
结语
所有细分维度的权威数据共同指向一个结论：当前楼市的局部回暖，只是核心城市稀缺改善房源、优质土地带来的结构性短期修复，不具备全国普复苏的基础。
从总量维度看，地产市场已经走完连续五年销售额大跌周期，行业规模从18.19万亿峰值一路下滑至2025 年8.39万亿，2026 年在上半年销售同比大跌13.6% 的拖累下，全年成交规模几乎铁定跌破8万亿，在持续缩水五年的基础上再下台阶；从开发投资、新房销售、房企盈利、土地出让四大核心指标看，全部同比全线大幅下滑，三四线城市高库存、人口流出、价格阴跌的困境没有缓解，行业亏损面、库存去化周期、居民购房观望情绪仍在走差。
房地产过去二十年依靠城镇化、人口、信贷三大红利高速扩张的周期已经彻底结束，当下行业正处在存量过剩、需求萎缩、企业出清的深度调整阶段。短期政策托底仅能守住系统性风险底线，无法逆转持续下行的行业大势，地产市场分化加剧、规模收缩、利润承压的局面，还将长期延续。
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原标题： 地产下行态势仍在持续深化
