力撑楼市,五年之最

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2022-03-10 16:47 1584 0 0
去年3月2日,银保监会郭树清提到一句话,房地产是金融体系最大的灰犀牛。

作者:炸天团

来源:地产大爆炸(ID:dichandabaozha)

去年3月2日,银保监会郭树清提到一句话,房地产是金融体系最大的灰犀牛。
 
自此,几百条密集调控频出,规模房企频频出险,市场信心跌到谷底。
 
一年后的3月2日,还是郭主席,但表态出现了180度逆转,他说,“房地产的泡沫化得到根本扭转,楼市不像以前那么活跃了,但是住房还是需要的。”
 
这句话一出,实则是在给各地方政府背书,金融风险已经得到控制,地产该恢复活跃了。

于是乎,短短几天内已经有几十个城市大脚踩油门,开启了救市模式。
 
包括佛山、南宁、郑州、青岛、重庆、南通、宁波...仔细看看,它们不是强经济二线城市就是省会城市。
 
不仅覆盖范围广,而且各种松绑手段毫无保留全都用上,包括降首付、降利率、限售放开等等。
 
之前预计市场会触底反弹,没想到反转来的如此猛烈。

冷静下来想想,这波救市潮真的能提振市场信心吗?或者说,能带动一波房价大涨吗?

01
 
2022年以来,中国各地发布房地产相关政策近80次,而这其中,救市政策就占了一半。
 
重庆、赣州、佛山等地,相继在第一套房首付上放开了口子,允许一部分楼盘首付降到20%。
 
广东惠州更是被爆出,有楼盘最低可以7%首付入手。
 
毫无疑问,降首付是吸引刚需上车的大杀器,尤其是对于首次置业的年轻人。
 
想想2012年和2015年楼市启动,降首付就起到了关键作用。
 
降首付其实对于开发商来说也是迫不得已,牺牲短期的销售额,增加刚需的买房需求,加速去库存。
 
获得现金流至关重要,不管多与少。
 
所有放松动作中,降首付是力度最大的政策,但没想到,郑州还可以更狠。
 
这个二线城市真是下狠手了,一连发布18条松绑措施,先是取消认房又认贷,同时放开第三套限购,并重启货币化棚改。
 
这样的力度,在近5年的一二线城市调控中实属罕见。
 
还有福州、南宁等二线城市,均是对第二套房降低首付,青岛即墨区新房由原来取得不动产权证书满五年,变更为网签后5年便可交易,二手房拿证满2年便可以交易。
 
这些都是为了刺激改善置换需求,对于这些房价横盘已久的二线城市,必须要出大招清库存了。
 
同时,也有苏州、天津、厦门等城市房贷利率降至5个点以下,苏州甚至降到全国最低的4.7%。 

降首付、降利率、松绑限售限购...这场救市狂欢背后释放一个信号:

二三线城市楼市到了非救不可的地步了。

02
 
为什么这轮救市的玩家里,大多数都是二三线城市呢?
 
首先,不像北上广深这种一线城市,有强大的产业链兜底,这些二三线城市的财政收入对房地产依赖度都很高。
 
比如,佛山卖地收入占一般公共预算收入的比例达到了惊人的140%,仅次于杭州的145%。
 
还有上面提到的南宁、福州、南通,其依赖度都超过80%,排名全国前20。
 
如果不重振房地产信心,土地就会流拍,从而影响到税收,影响到城市建设,进而导致整个城市对资本、人才的吸引力降低。
 
马上要开启全国第一轮土拍了,为了不土地流拍,地方政府松绑势在必行。
 
其次,很多二线城市有着巨大的房屋存量压力,房价横盘多年,市场需要一个小阳春来刺激出货。
 
很多二线城市楼市本来就不景气,碰到去年调控之年,更是雪上加霜,即使开发商用降价来促销,成交规模一路走低。
 
一家Top3房企在2021年郑州市场年报中这样总结:下半年市场热度骤降,主城尚能抗压,郊区全面溃败。尤其是第四季度整个大郑州的住宅成交套数同比降幅约6成。
 
像郑州这种典型的强省会城市,就是通过城市化不断做大做强,同时城市化也带来了巨大存量房屋。
 
据贝壳研究院郑州分院提供的报告认为,大郑州的广义库存成交周期需8.3年才能去化完毕!

南宁、福州等强省会城市也是同样如此,这次救市等同于救城市的未来。 

03
 
回到开头的问题,这波救市潮真的能提振市场信心吗?
 
答案是肯定的。
 
今年以来,很多头部房企股票都是一路飘红,比如保利、招商蛇口涨了9%左右,华润置地涨了16%,旭辉甚至涨了19%之多。
 
这些都说明,即使2022年上半年,房企的各种商票、美元债即将兑现,资本市场对内地楼市的基本面还是看好的。
 
那这波行情能带动一波房价大涨吗?
 
炸天团看未必。
 
这次大多数城市松绑,都是和政府定调一致的:支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求。
 
包括降首付、降利率、买房补贴等等措施,都是利好刚需买房,或者把限购限售放开,加速二手房流动,支持改善的置换需求。
 
抱着炒房想法的人,还是被各种政策挡在门口。
 
在稳住房价的基础上,让销售市场回暖、土地市场回稳,让企业销售恢复正常,进而让行业恢复正常秩序。
 
这应该就是政府给今年楼市定的基调。
 
所以,抱着房价大涨、抄底楼市心态的人就别幻想了,跟随这个行业一起稳步向前才是务实之举。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 力撑楼市,五年之最

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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