越走越窄的,地产融资

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2020-12-23 11:12 688 0 0
融资机构,或者资金方跟房企合作,最关心的无非就是三个点

作者:投拓江湖

来源:投拓江湖(ID:TT707276146)

干投资是一个技术活儿,不仅要会搞地,还要会搞钱,因为越来越多的房企要求上会带融资方案了。

跟投资拿地不一样,有很多标准和可以讲出来的知识点,其实地产融资,很多都是没有套路的套路,形式比较多样。很多人想学融资又学不到,只能找一些知识的碎片,始终无法建立成系统的知识。这也是为什么大家比较难找到,地产融资相关的成体系的理论知识点的原因。

融资机构,或者资金方跟房企合作,最关心的无非就是三个点,其一是要合规合法,不违反监管;其二是怎么保证我的资金安全,其三就是我的钱怎么能稳妥地回来。为了解决好这两个问题,地产融资也有了一些相对固定的套路,今天这篇就跟大家分享一下。

因为融资的概念外延很大,总包垫款,上下游供应商垫款,都是房企融资的范畴。我们这里讲的融资,是狭义的融资,即指的是跟资金方或者金融机构借款的行为。包括前融,抵押贷款,开发贷,并购贷,发行企业债等。

前融,在目前严控涉房贷款融资的政策下,以前的明股实债基本上都没法操作了,现在能做的都是真股权融资。一般融资规模,不超过项目土地款的70%,融资期限是2年以内,有的机构会要求房企后期的开发贷也捆绑一起做。真股权前融,一般会设有对赌条件,比如开发进度,销售去化,利润率等。一旦没有满足对赌条件,资金方有权提前退出。前融的资金成本,普遍都在12%以上了,而且还很难找资金。在借款期限满了后,机构会以分红、减资的方式退出。

抵押贷款,也就是单纯的土地抵押贷款。有的房企在拿地以后,并不急于开发的,会拿土地去银行做单纯的抵押贷款。这个放在以前,政策宽松是很好做的,标的比较好的项目,基本上融资成本也在七八个点。但现在很难了,特别是在银行那里难办,因为不开发的土地,因为没有涉及销售回款,也就没有资金来源可用于还款。房企要做抵押贷款,只能选一些民间的资金方,而且融资的金额会打折,融资成本还不低,一般也是在11%以上。同时,这些机构会要求提供其他抵押物,或者质押其他在售项目的股权。

开发贷融资,开发贷属于房企融资方式里面,最中规中矩的形式了。开发贷在政策上是只能用于项目开发,不得用于土地款支付,而且监管机构会穿透审查。因此房企做开发贷,一般需要总包单位配合(或者自己搞个建筑公司),然后资金才能进房企,用于土地款支付。但是现在开发贷也不好搞了,近两年金融监管越来越严,银行从业人员也更加小心翼翼,对银行的融资产品合规性也提出了更高的要求。开发贷,不是哪家房企满足“432标准”,就可以随便获得审批放款的。现在不仅开发贷的总量在缩小,而且对于房企和项目的审核要求也越来越高,首先银行会对白名单以内的房企,优先合作,如果都在白名单内,那就优先考虑国企。

而且银行做开发贷,优先考虑一二线城市的项目,三四线的项目,基本是很难做开发贷,找当地的小城市商业银行,倒是可以操作,但是融资成本很高(大多14%以上),条件也苛刻。因为银行也知道,三四线城市房子不好卖,销售回款有问题,资金安全得不到保障。

并购贷,顾名思义就是房企在收并购项目的时候,用到的融资方式。并购贷相对于其他融资方式,操作难度更大,技术含量更高,因此能做的金融机构本身就不多(大多都是觉得太麻烦,优先做其他产品去了)。并购贷需要股东的一致同意,而且对于并购的项目交易架构合理性,交易价格合理性,项目盈利性,还款来源也有严格的审查要求。不过并购贷在房企的融资方式里面比较少用,而且同一阶段,大多会选择开发贷。开发贷和并购贷是互斥的,因为土地只能抵押一次。如果房企是要选择并购贷,在收并购阶段洽谈,就需要提前考量。比如,可以要求被收购方提前配合融资,完成董事会人员变更,这些是优先选项,至于项目的控制权,则可以晚一些获取。

最后一个融资方式,就是发行公司债。公司债的发行,有一个门槛,那就是必须是上市的股份有限公司,而且还需要证监会的审核批准。公司债会约定一个利率,期限,以及公布明确的资金用途。目前国内很多房企,都会定期发行一些公司债,用于公司的旧债偿还,或者资本市场的操作等。对于没有上市的房企来讲,则不具备发债的资格,这条路算是走不通了。但是“三道红线”新规以后,即使是上市房企发债也不能随意了,需要受到负债率等指标限制。

在2018年以前,房企还可以去海外发债,募集资金到国内买地开发,但是这个口子现在也被封堵住了,根据监管规定房企现在去海外发债,只能用于偿还新债,不得用于投资境内外的地产项目,以及用于补充运营资金。

与公司债相区别的,是企业债,企业债主要是针对国有企业,由发改委审核。企业债募集的资金,大多是用于基础设施建设,固定资产投资,技术改造,政府相关的公益事业投资等等。大家看到的高速公路,实证管网,发电站这些,经过包装一下,搞一个方案都可以拿去发债。相比之下,国企比民企融资,还是要容易很多。

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原标题: 越走越窄的,地产融资

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