商业地产如何设定租金?

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2021-08-14 08:26 400 0 0
目前在国内商业地产项目,租金且不断增长的模式是否正确?本文介绍一下商业地产项目是从何角度来设定项目租金的方式与验证手段。

作者:卢鹏

来源:商业地产与法务(ID:SYDCFL)

商业地产地产项目的租金,是一个不断变动的数值,其取决于商业地产项目的荣与衰。目前在国内商业地产项目,租金且不断增长的模式是否正确?是否合理?本文介绍一下商业地产项目是从何角度来设定项目租金的方式与验证手段。

一、常规商业地产项目租金定价方法

(一)设定租金主要是考虑到三方面

1、项目所在地的商圈租金水平

即对自身项目周边的同类竞品商业概况去类推估值以供参考。通常会对竞品目标租金水平对比分析,以及不同行业承受租金水平及承租面积对比分析等,结合自身项目商户组合布局租金条件的制订、各楼层商户组合布局及业种分配比例、各楼层商户目标客户、确定租赁条件的制订,最终确定各楼层的租金方案。这种方式最是简单粗暴,但是也是最经济。

2、承租人的经营承受能力

承租户会考虑目标整体区域内的商业租金水平,多数是以目标半径两公里以内作为参照。此后根据自身需求,结合项目契合性来参考价格,从而确定自身承受能力。

这就要求租金的设定前,必须了解各个业态的承租水平或毛利率,预估该类业态的承租能力。这种方式对于经营者要求极高,且要求有着准确价值判断。

通用公式:  

年租金=年营业额*承租水平

租金单价=年租金/12/30/租赁面积

注:餐饮类中快餐承租水平较高,一般为营业额的8%-12%。大型餐饮承租水平略低于快餐类,约为营业额的7%-8%。

影院娱乐类:依据影院的营业额分配,一般毛利水平在30%左右,承租水平约占影院票房的15%。KTV的承租水平一般较低,租金占营业额比例约在3%-5%左右。

超市:为营业额的2%-3%左右。

服装零售类:百货卖场属高毛利业态,毛利水平一般在20%-30%,因此承租水平也较高,约为营业额的12%-17%。

3、商业项目的投资回报率要求

这三项要求,其实是在做出分项调研和测算后,进行统合考量的。由此方能进行下一步推导,决不能仅仅只看一项就贸然决策。

(二)租金推导方式

1、租金水平类比法,以项目所在区域商圈,以及同城各大零售商圈的平均租金水平为基础,推测本项目商圈与本项目的租金水平。租金水平的高低,是所有商家设店选择商圈的重要因素之一。

2、保本保利定价法,即以实际承租人的租金承受能力为基础,分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。因为只有多数承租人有赢利有收益,商业地产项目才能长期支付租金并进行提升。同时承租人在开店经营前,通常会对开业后的营业额、租金、保本保利点作初步测算,并测算倒推是否能够承担得起相应租金。

4、投资收益分析法,通常是以该商业地产项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平。

5、项目成本定价法,即以商业地产项目的投资成本为基础,按静态回报率推算项目租金均价。一般是由开发商、项目投资人来进行测算,作为参考依据。

二、租金价格的设定前提

(一)锚定价格,为了设定该项目的整体租金体系,一般是以一楼的平均租金价格来作为基准,从而设定各楼层的均价和价格体系。

(二)以拟入驻商户的均价价格锚定,即以零售类、服饰等品牌店铺的产品均价作为租金价格对标标的,而餐饮、娱乐、服务类的租金,则根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。

三、商业地产项目收费方式

通常国内商业地产项目收取费用,按照类型的不同而有所不同。例如购物中心类的收费目一般是租金、物业管理费、运营推广费和水电燃气费。而写字楼项目则是租金、物业管理费、空调照明延时费。对商业街产品,则是租金、物业管理费、水电燃气费等。在此以购物中心为例,说一下商业地产中的租金类型:

(一)固定租金模式

(二)提成租金(也称为:扣率租金、扣点租金或抽成租金)

(三)固定租金+提成租金模式

以上模式适用的条件不同,比如零售类业态在运营方式上均存在这三种模式。主力店以提成租金模式居多,而生活服务、娱乐休闲类则以采用固定租金模式居多,餐饮服务类以前以固定租金模式为主,这两年也有很多家采用固定租金+提成租金模式的。

四、影响租金水平的关键因素

(一)项目周边供求关系

商业地产项目的最终租金价格,决定性因素是项目本地区及本商圈商业发展水平,尤其是商圈价值的认定。在此,我将商圈分为三种:比如增量商圈、稳定商圈、塌陷商圈等形态。

1、增量商圈是指商圈已形成,且客流、市场在不断增加的商圈。比如北京的CBD区域,随着写字楼、商场等项目的不断增加,以及人口的不断集中,导致商圈还处于增长中,在此类的商圈中的商业需求仍不断的被制造出来。举例来说,在此情形的商圈中,由于人口导入后,餐饮需求会持续旺盛,所以租金仍然有增长性。

2、稳定商圈中是指地块区域已近饱和状态,贸然再加入商业项目会造成商圈内商业生态的波动情形。在此类商圈中的经营压力非常大,需要比拼项目的硬件因素(如空间、动线、环境等),也需要比拼软件因素(如调性、品牌、运营等),这会直接使得租金难以快速增长,反而可能会加大运营成本。但此种商圈的好处是租金长期利益可见且比较稳定,非常适合进行项目进行金融化测算。

3、塌陷商圈是指由于某种原因导致商圈萎缩或衰退,在这种商圈中一定会存在恶性竞争、持续衰落的情况。一旦增加有新项目,便会使得整个商圈中类似项目中的商户盈收下滑,此时别说涨租金了,能维持租户不走就已是很优秀的业绩。

(二)承租户的产品与销售能力

所有承租户的销售能力,在后期经营中能否实现,取决于自身产品、营销方式与店铺所在位置这三个决定性因素。该三者只要能占据两项,基本就足以保障企业的发展与生存。但这涉及到极其复杂的认知和体系,所以本文不在此展开。

简要说,就是承租户能否认可租金并长期跟随项目成长,自身的产品与营销方式是否强大也有着很深的关联,这就要求商业地产项目在招徕承租户时就需要进行一系列的甄别和认定工作,否则会影响项目的租金收益。

五、租金定价验证

(一)先测算经过估算后的租金,推算出年度总收入

年度总收入=年租金收入(项目总投资×%,一般为8%-12%)+固定成本(如:人力、行政、财务、物管、资产折旧等)+变动成本(如:营运、招商、市场推广费8%)+各种税费 (如所得税、房产税、租赁税等)+资产折旧(如:工程改造分摊费)+年度掉铺率20%-30%,公式为:年租金收入×(1+20%)。 加3个月免租期,公式为:(年租金收入/12)×3。加前期开办分摊费等+其它费用等

然后设定楼层租金系数,测算楼层租金占百分比:

最后与市场调研租金水平进行对比,并判断自身项目租金是否合理。

(二)估算未来十年或二十年的项目租金收益

由于商业地产项目在首年租金价格会根据业态、品类、品级、商圈、竞品等多因素影响,所以租金后在后期进行调整。因此租金体系是参考性价格,在实际执行过程中,将有适当提高或降低。同时,对于商圈稳定和项目发展来说,首要问题是要尽快吸引优质商家进驻,实现既定定位和规划,并在保持商家稳定经营的基础上,与商家一起共同做旺市场。所以,新项目前期应当以相对较低租金入市,以求达到低开高走的效果。

最后,由于商业地产中租金虽然重要,但更重要的是项目运营因素。一个好的商业地产项目能够保持租金的合理增长,在前期是取决于项目位置、规划和人口,然而后期一定是被项目运营能力所左右。这是目前国内商业地产中最不被看重的因素,也正是很多项目难以为继的因素。即便有数百座项目,缺失了运营,依然会存在大量的闭店、逃逸情况,不利于项目的长期发展,更不要妄想能以REITs形式上市。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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