年末翘尾如期而至,但全年成交规模同比降幅仍超两成(2021年12月)

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2022-01-14 12:36 619 0 0
对比2020年来看,2021年各能级城市的地价均有所抬升,尤其是二线城市,2021年平均地价达5430元/平方米,同比上涨了28%

作者:克而瑞研究中心

来源:克而瑞地产研究(ID:cricyjzx)

对比2020年来看,2021年各能级城市的地价均有所抬升,尤其是二线城市,2021年平均地价达5430元/平方米,同比上涨了28%。

2021年12月,在17城三轮集中土拍收官及三四线城市土地成交放量的拉动下,年末土地成交翘尾现象如期而至,当月成交规模突破4亿平方米,同比也仅下降了3%。与此同时,信贷环境边际改善下,土地流拍现象也有所好转,集中土拍的重点城市中仅个别城市流拍率较上一轮大增。

但全年成交规模同比下滑是不争的事实。对比2020年来看,2021年全国土地成交规模环比下降超两成,尤其是二三线城市,土地成交量较上一年显著收缩。除了由于供应规模下降外,下半年楼市调控收紧尤其是信贷环境的大幅收紧,对房企资金流动性造成了巨大的压力,因而导致地块流拍现象频发,成交量也连续多月低位运行。

1.市场走势  

供应规模环比周期性缩减,年末重点城市密集土拍成交规模环比翻番

供应方面,重点城市第三轮供地高峰已过,加之临近年关影响,大多数城市均放缓了供地节奏,致12月份土地市场供应量环比周期性下滑,且不及去年同期。据CRIC统计数据显示,12月全国土地市场经营性土地供应总建筑面积22016万平方米,环比下降66%,同比也下降33%。重点城市集中供地方面,本月仅有宁波一城推出了第三批集中供应地块,总建面达336万平方米,涉及38宗地,其中商品住宅用地仅有15幅,其余地块则均为安置、租赁、共有产权等保障性住房用地,保障住房用地供应力度明显增加。

成交方面。本月土地市场迎来重点城市第三轮集中拍地潮,有多达17个城市完成第三轮集中土拍,加之三四线城市也迎来年终供应潮,导致本月土地成交规模环比翻番。据CRIC统计数据显示,全国土地市场经营性用地成交建筑面积增至46019万平方米,环比大涨138%,但同比微降3%。而从全年成交规模来看,尽管年末成交高峰如期而至,但2021年全年成交规模较去年同期仍有超两成的差距,尤其是作为成交主力的二三线城市,2021年成交建面同比2020年降幅都在25%以上。

价格方面。受城市成交结构变动影响,本月平均地价并未抬升,反而较上月下滑了5%至2472元/平方米。各能级城市中,除一线城市成交地价环比上涨外,其余能级城市的成交地价均较上月有所下滑,其中三四线城市降幅最大,平均地价环比下降了7%至1654元/平方米。但对比2020年来看,各能级城市的地价均有所抬升,尤其是二线城市,2021年平均地价达5430元/平方米,同比上涨了28%。

2.市场热度

17城中仅沪杭土拍热度有所回暖,但信贷环境改善下流拍现象有所减少

市场热度方面。尽管多个重点城市三批次集中土拍规则略有松绑,但受多数房企资金压力仍旧较大影响,多数城市的土拍热度并未较二轮明显提升,而成交主力中小城市土地市场亦维持在低热状态。因此,土地成交溢价率仍延续低位运行,12月平均溢价率为3.2%,与上月持平,与去年同期相比,溢价率下降了近8个百分点。

聚焦到本月集中土拍的城市来看。大部分进行三轮土拍的重点城市本次出让地块竞拍热度仍在低位,底价成交仍是主流,如广州、武汉、青岛等城市成交地块基本均是零溢价。但也有部分城市土拍热度有所回暖,如上海、杭州,第三轮土拍中均有多宗地块触顶成交,尤其是杭州,35宗宅地中24宗触顶摇号,平均溢价率达7%,是已完成三轮土拍的21城中溢价率最高的城市。

土地流拍方面。由于房地产行业信贷环境边际改善逐渐起效,12月土地市场的运行也较上月表现趋于平稳,土地流拍现象较此前也略有改善。本月流拍率降至16%,较年内高峰期下降了十个百分点以上。结合流拍地块所在城市来看,集中土拍的重点城市仍是土地流拍主力,尤其是长春、沈阳,因楼市下行压力较大,房企投资意愿较低,在第三轮集中土拍均有半数以上的地块遭遇流拍,是21城中流拍现象最严重的两个城市。

3. 重点地块

地块竞拍热度分化,门槛降低下杭州多宗地触顶成交

相比第二轮土拍,在信贷环境有所改善的利好下,重点城市第三轮集中土拍企稳,但地块竞拍热度分化却更加突出。房企更聚焦于盈利空间更为充裕、去化风险较低的优质用地,如三轮出让门槛显著降低的杭州,24宗地触顶成交,其中德信拿下的桥西拱辰桥地块中签率更是低于5%,竞争十分激烈。而大体量商住、综合体项目多依靠国企及其联合体托底,如总价TOP10地块中8宗底价成交的地块,竞得房企中均可见地方国企的身影。

值得一提的是,在第三轮土拍中,北京首次试点了“期地”的出让模式,即根据轨交工程进度分期交地开发。同时,为了避免同质化竞争,对采取“期地”出让模式的朝阳东坝三幅地块还设置了不同的出让要求和限价。在这种模式下,地块的地价、房价被提前锁定,有利于进一步稳定房地价预期。不过,三宗地出让总价合计175亿元,对多数企业而言资金压力较高,因此最终由京投发展以底价竞得。

整体来看,随着房地产行业信贷环境改善逐渐起效,12月土地市场的运行也较上月更加平稳,土地流拍现象较此前明显改善。接下来,结合近期政策环境来看,上层多次强调要实现房地产行业的良性循环和健康发展,加强预期引导。就此来看,明年土地市场仍以稳为主,整体热度也将延续低热运行。

不过,城市之间的分化仍在持续。由于三稳仍是主要目标,房企融资端难有大幅放松动作,企业拿地也仍将偏好去化风险低、利润空间充裕的优质地块。因此,对于楼市去化表现较为稳健的城市,如上海、杭州等,预计房企投资热度仍然会比较高,而楼市下行压力较大的城市,土拍仍然要靠“托底”。




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原标题: 土地月报 | 年末翘尾如期而至,但全年成交规模同比降幅仍超两成(2021年12月)

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