中骏,底气何在?

陌爷地产圈 陌爷地产圈
2021-04-30 10:54 573 0 0
中骏显得尤为格格不入

作者:陌爷地产圈

来源:陌爷地产圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

做为闽系房企的老大哥,中骏一直是比较佛系的,直到2017年才意识到掉队,开始做规模上的冲刺与进一步的全国化布局

相对于旭辉、泰禾、融信、阳光城等典型闽系房企而言,中骏显得尤为格格不入

一家房企的企业“性格”,往往跟管理层息息相关:

1、首先是中骏老板黄朝阳,作为印尼归侨子弟,很早就回乡创业,高学历的他一直有自己的原则:做人要有所为有所不为。性格拼搏中带着克制

2、其次是公司管理层,与旭辉、阳光城等典型闽系房企相对,中骏的家族化渗透较为严重

在中骏集团内部,黄朝阳与儿子黄伦、黄涛是整个集团管理层的核心,中骏系高管里很多都与黄氏沾亲带故

缺少职业经理人掌舵,对市场和周期的敏感性较弱

对于中骏而言,似乎最大的特点就是没有特点

2017年-2020年,在规模上的跃进与突破,有点像旭辉

2020年以来,提出的“一体两翼”战略,以及5年100座世界城,又在模仿新城

在城市布局上,一直想对标融信,可一二线却频频失守,无论是住宅还是世界城都集中在三四线,一不小心,学成了碧桂园

2020年,对于中骏而言,一体两翼(一体:住宅开发;两翼:长租公寓及购物中心)战略略有成效,均完成了年初设定的目标

1、数据显示,2020年中骏销售额突破千亿,达1015.37亿,排在行业第37位

2、自确定五年百城战略,短短一年多时间,中骏世界城便在全国布局了33座

中骏在“面子”上做足了功夫,然而“里子”却存在较大隐忧

01 成色不足的销售业绩

2020年中骏集团(含合营联营公司)共实现销售规模1015.37亿元,同比增长26%,首次成功突破千亿

然而其中合联营公司部分的销售金额为460.93亿元,占比45%

再来单看权益销售额:2020年中骏实现权益销售额674.7亿

与时代中国(93.7%)、越秀地产(87.5%)、金辉集团(74.5%)等同梯队房企相比,"千亿"成色明显不足。(数据来源:克而瑞)

我们知道,无论是克尔瑞还是中指所公布的销售排行中,全口径销售额的水分是非常大的

比如,某项目当年实现百亿货值,但仅占股比5%,那么按照全口径的统计,这100亿都能统计到销售额中,而这显然是不太合理的

未来的中骏还需不断地提高销售权益

02 小马拉大车的世界城

2020年中骏集团新增的38个项目,依托于一体两翼协同获取的个数达到23个,新增19个世界城及9个方隅项目

对于房企而言,在充分竞争的市场环境,未来在拿地策略及拿地抓手上将逐渐体现为企业的核心竞争力

而中骏在拿地上明显依托于一体两翼战略,占比高达60%,在世界城的市场价值尚未充分发挥协同效应以及受到检验的情况下,过度依赖必然是把双刃剑

之所以将中骏的拿地策略描述为小马拉大车式,主要原因有二:

1、长租公寓的赚钱效应尚不明显,尤其是在新冠疫情导致全国租赁市场低迷,市场回报率低的背景下,租金收入拉不动资金沉淀及备付成本

且在本就较为激进的扩张式发展模式下,将长租公寓定位为一体两翼中重要一环,显然不能匹配现阶段战略

在现在的市场行情下,长租公寓这玩意,当作的战略发展方向还可以,一旦认真了,可能会付出些微痛的代价,因为房企的钱本身并不便宜

2、三四五线的世界城资产质量不高,且住宅去化风险大,住宅销售去化拉不动商业建设运营支出

在上一轮行业周期中,棚改政策及去库存,给三四线楼市添了把火

以吾悦广场和宝龙广场为代表的购物中心,在三四线能够遍地开花是基于住宅部分的快速去化,现金流能够快速回正

每一个购物中心对于集团资金池的贡献的正向的

而现阶段楼市的强调控,三四线明显疲软,尤其是在下沉市场,住宅利润能否充分贴补商业,现金流能否充分覆盖都是存疑的,很可能会拖累集团现金流

现阶段的行业周期下,激进的在三四线布局商业购物中心,是逆周期的!

03 失守的一二线

从城市分布来看,二线城市中以厦门、昆明及重庆的合同销售表现最为突出,分别约184亿元、54亿元及54亿元

一方面,需注意的是,随着中骏进入全国化布局不断完善,全年在售项目城市已达54个,但按此计算全年单城市产能仅为18.8亿元

城市深耕不足,反映出2017年以来,激进式扩张以及加速式全国化布局步子走得较快。对于这点,需要给到中骏充足的耐心!

2020年,中骏集团连同其合营公司及联营公司共超过150个项目处于在售状态,分布在54个城市,集中在二、三及四线城市

在去年新推的37个项目中,仅有3个位于北京、上海两市,其它多以三四线为主

当激进的闽系房企在一线攻城略地之时,中骏表现“佛系”,后知后觉,直到2017年才开始加大拿地力度

而此时整个行业正在进入“房住不炒”时代

一线的拿地成本和土地稀缺性已经让不少中小房企望尘莫及,中骏自然也是其中之一

失守核心一二线城市,继而怀抱三四线的做法,似乎有违城市发展规律和规模房企的常规操作

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“陌爷地产圈”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 中骏,底气何在?

陌爷地产圈

欢迎关注最实操的陌爷地产圈技术交流、资源对接、人脉拓展!

105篇

文章

10万+

总阅读量

推荐专栏
更多>>
  • 观点
    观点

    观点(www.guandian.cn)向来以提供迅速、准确的房地产资讯与深度内容给房地产行业、金融资本以及专业市场而享誉业内。公众号ID:guandianweixin

  • 专注不良和法律顾问律师团
    专注不良和法律顾问律师团

    我们团队主要做不良资产和法律顾问。我们的执业理念:“为客户提供专业的法律服务”、“因为专注,所以专业”。如有法律问题,请联系我们。谢谢!

  • 西政资本
    西政资本

    西政资本--西政地产、金融圈校友倾心打造的地产、资本运作平台,为您提供最全面、最专业的地产、金融知识及实操干货!微信公众号ID:xizheng_ziben

  • 杨老师的基建课堂
    杨老师的基建课堂

    真相的探索者,真理的维护者。微信号: msyangteacher

  • 小债看市
    小债看市

    最及时的信用债违约讯息,最犀利的债务危机剖析

  • YY评级
    YY评级

    瑞霆狗(深圳)信息技术有限公司旗下公众号

微信扫描二维码关注
资产界公众号

资产界公众号
每天4篇行业干货
100万企业主关注!
Miya一下,你就知道
产品经理会及时与您沟通