地产锐观察V 作者：向阳
来源：地产锐观察V
7月底以来，北京土地市场持续升温，优质地块连续上演激烈竞价。8月4日，朝阳区广渠路地块经过百余轮竞价后高溢价成交，刷新了北京年内地块总价和单价成交纪录。
而就在几天前，北京土拍大厅的电子屏上，门头沟四道桥0114地块的报价数字同样跳了百余次，最终以16.71%的溢价率落槌，成交楼面价约2.46万/㎡。
有业内人士迅速算了一笔账：这个楼面价，比隔壁长安华曦府·金安的拿地价（2.35万/㎡）贵了1100元不止。并且值得留意的是，新成交的地块距离地铁S1线四道桥站还更远。
这样的反差，让金安这个可售房源已不足50套的项目，再度引发市场的高度关注。
房企在为“确定性”投票
东四环内的广渠路地块凭借先天地段及配套优势，吸引6家实力房企及联合体鏖战185轮，成交总价高达83.99亿，楼面价破8万/㎡，未来大概率会续写豪宅开发路线。
而四道桥地块的激烈竞价成交也不意外。虽然不像广渠路那样位于城市核心，但是四道桥板块的坐标逻辑也十分清晰：
紧邻地铁S1线四道桥站，步行可达。根据片区控规，这里以在建的“央视界”为文化引擎，未来将串联高端酒店、商务楼宇，并依托永定河生态资源打造滨水商务区；南侧同步规划文创与科创数字经济产业带。官方定位明确指向“集文化地标、科创产业与生态宜居为一体的京西核心增长极”。
更重要的是，这并非停留在图纸上。目前央视界建设已全面提速，新首钢高端产业综合服务区持续落地，“两园一河”（首钢园、园博园、永定河）协同发展在2026年进入全面提速期。北京市委领导7月刚调研央视界，明确要求将其“打造成为京西文化新地标，与首钢园交相辉映”。
“四道桥板块既有地铁通勤的硬通货属性，又有国家级产业IP的软性支撑，这是支撑三家央企举牌到最后的底层信心。”一位现场观摩的投拓人士点评道，0114地块的163轮竞价，是房企对该板块未来发展的一致投票。
▲区位图
新地块重塑老地块价格标尺
新地块的成交不仅点燃了土拍现场，更悄然重置了周边项目的价格坐标系。其中，最引发业内及买房人关注的，就是四道桥板块的金安项目。
首先是拿地成本，新地块更贵。
虽然四道桥0114地块起拍楼面价（2.1万/㎡）比隔壁金安当初2.35万/㎡的拿地价足足便宜了2500元，但经过激烈角逐，最终成交价反超金安地价1000多元。
其次是位置，金安更靠近地铁站，步行自由。
0114地块位于四道桥站南侧约600米处，而金安距离四道桥站仅约150米，是标准的地铁上盖步行盘。
“看似同属四道桥新房阵营，实则代表着两种成本逻辑。”一位央企投拓负责人私下坦言，“新地块托高了板块的价格底盘，但轨道交通站点周边300米内的极核地段，具备不可复制性。每近100米，土地价值和未来居住体验就差出一个档次。”
这段话直白地揭示了一个事实：新地块标定了板块的未来地板价，但离地铁更近、位置更优的地块，早已被金安锁定。
买房人的窗口期正在缩短
当市场还在消化土拍大战的新闻时，金安早已用业绩验证了四道桥的含金量。
热销底层逻辑扎实：距离地铁150米的纯熟通勤盘，2站直达苹果园枢纽，1号线、6号线、S1线三线全通；户型综合使用率高达约95%；一季度网签均价仅4.4万/㎡。
据悉，虽然网签显示已售约六成，但加上大量已认购、正在走网签流程的房源，目前金安项目真正能直接认购的房源已不足50套。市场早已用真金白银投过票，而新地块的溢价成交，只是给这道价值等式划上了一个加粗的等号。
值得一提的是，在四道桥0114地块出让的同一天，昌平东小口地块竞价103轮，顺义府前街地块竞价114轮——三宗五环外的地块全部高溢价成交，北京土拍单日揽金72.78亿。
5天后成交的广渠路地块，再次佐证了北京土地市场的热度。楼市回暖的信号灯，已在土拍市场率先亮起。
新贵筑底，老将封藏。
金安用热销证明了市场对“极致通勤+确定规划”的渴求；如今新地块用更高的地价，反衬出金安最后批次房源的珍贵。
或许，当市场完全消化土拍传递出的信号时，金安最后的几十套房源，大概率已不在“货架”上。
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