观点 作者：观点新媒体
来源：观点（ID:guandianweixin）
保利发展的融资不是发动机，更像是变速箱，它能保证车不熄火、换挡更平顺。
观点网 11月12日，保利发展有两件事同时落地。
上午，国内首单央企商业不动产REITs--华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金正式在上交所上市，募资17.96亿元，基础资产是广州保利中心和佛山保利水城。上市首日成交额0.47亿元，按可流通份额计算，换手率约9%。
同日下午，保利发展在广州总部召开2026年第二次临时股东会，审议《关于注册发行85亿元中期票据的议案》，向中国银行间市场交易商协会申请新注册85亿元普通中期票据，分期发行，意向期限3年或5年，目前已获审议通过。
一边向银行间市场借钱，一边把商业资产置换给资本市场，两笔钱的方向完全相反，但却将央国企的稳健体现得淋漓尽致，债权端“借新还旧”维持安全垫，资产端“卖重买轻”腾出现金。
截至目前，已经发行的133亿元公司债和40亿元中期票据，保利2026年在境内公开市场已经拿走173亿元。
不过，这笔钱对于保利发展来说，并非用于重踩油门。
新债偿旧账
具体来看保利发展今年在融资端的表现。
截至目前，保利发展共发行了173亿元，其中公司债133亿元，分5期7个品种，票面1.85%至2.50%；中期票据40亿元，今年9月与10月各发一期，利率2.20%和2.30%。
与此同时，今年5月，保利发展一笔50亿元定向可转债已获批复，投向“已预售未交付”的存量项目，但目前尚未发行；同时还有一笔11月12日股东会刚通过的85亿元普通中票额度，内部授权已经走完，下一步是交易商协会，3年或5年期、分期发行。
而去年，保利发展一共发债240亿元，包括中票110亿元、公司债45亿元、以及2025年5月发行的定向可转债85亿元。
不过，更值得看的是钱的去向。2025年的45亿元、2026年的108亿元，合计153亿元的公司债，各期公告里写的是同一句话：“募集资金拟全部用于偿还或置换到期或回售的公司债券本金。”
这是典型的表内循环--旧债换新债，账期拉长，而且相对被置换的票面利率在3%以上老券，利息确实压薄了。
保利发展融资真正进项目的只有一笔，即2025年5月发行的85亿元定向可转债，专门投向北京、上海、佛山、长春、天津、合肥、莆田、成都、太原、广州、大连等城市的15个“保交楼、保民生”项目。
但“专项用于项目建设”的钱跑得并不快。截至2026年6月末累计投入51.28亿元，进度60.5%，账上还留着16.64亿元，15个项目的完工时点从2026年10月排到2029年3月。
耐人寻味的是资金的调动，2025年5月批的68.38亿元临时补流额度，已于2026年5月27日，即7天后全部归还专户；次日又新批33.51亿元额度，到6月底实际用了16.89亿元，占新额度的一半。
可以说，钱到账的速度，快过工地花钱的速度。
所以保利今年在做的，本质是一场债务置换，把2019到2021年那批成本3%左右及以上、甚至更高的存量债，换成今年利率不高于2.50%的新券。
中票一期2.20%、二期2.30%，同样在低位。一笔20亿元、5年期的债，利率从3.5%降到2.3%，一年省下的利息约2400万元。单笔不多，但保利一年到期的公开债规模是百亿级，累积起来就是利润表上实实在在的一行数字。
另一边，保利发展的资产负债表在同步收敛。
截至9月末，公司总资产11533.81亿元，比上年末降2.99%；资产负债率71.68%，降0.55个百分点；有息负债3364.85亿元，其中短期借款42.81亿元、一年内到期680.54亿元，合计723.35亿元，对应货币资金1189.02亿元，覆盖1.64倍。
回到开篇的那句，保利发展的融资不是发动机，更像是变速箱，它能保证车不熄火、换挡更平顺。
卖房买地
保利发展在土地市场持续加码，靠的不是融资，是回款。
先看销售。2026年1-10月，保利发展签约金额1990.38亿元、签约面积966万平方米。前三季度签约1812.37亿元、同比降10.16%，但签约均价2.07万元/平方米、同比升3.68%--量在跌，但均价在稳。
更重要的是回款，前三季度销售回笼1609亿元，相当于同期签约额的88.8%，这才是土地款真正的来源。
具体来看项目市场表现。5月10日，广州海珠南泰路的保利海韵开盘，首推338套、成交324套，去化率96%，认购金额约18.2亿元，成了广州“穗八条”新政后首个日光盘。一个盘一天的认购额，已经接近一宗中等地块的地价。
而顶豪项目保利玥玺湾，更是撑起了保利发展今年在广州的销售战绩。据本地媒体报道，1-10月，广州保利玥玺湾以63.54亿元的成交金额遥遥领先；保利天曜也不甘示弱，同期揽金38.61亿元。
大本营以外，三亚保利天珺前10月累计成交金额超40亿元，共计销售762套房源、10.81万平方米，成为当地的销售榜首；而11月7日，上海长宁的保利苏河珺启动认购，均价14.2万元/平方米，首推106套。
再看拿地。观点指数最新发布的排行榜显示，1-9月，保利发展新增权益土地322.52万平方米、权益拿地金额680.42亿元，新增货值1153.19亿元，均位居行业第二。
据保利发展已披露的新增地块来看，1-10月，公司共获得36宗地块，合计807.7亿元，权益拿地金额697.13亿元，权益比约86.3%，覆盖北上广深、杭州、东莞、中山、三亚、合肥等17座城市。
其中，上海是保利发展2026年的重仓区域，前10月拿地6宗，全口径拿地金额317.71亿元；杭州投资比重位居第二，投资金额107.93亿元，共获取4宗地块；而在广州拿了5宗地块，投资金额81.28亿元。
对比2025年，可以发现，同样的钱，保利发展买的地虽然数量少了，但只买更核心的地了。
2025年全年拓展总地价791亿元、52宗、计容457万平方米，权益比87%，一二线占比超90%，京沪穗三地占48%，还有28个项目做到“当年拿地当年开盘”。
今年前10个月全口径807.7亿元，比去年只多2%；但计容面积只有330.2万平方米。金额基本持平、面积减少近三成，全口径楼面价从1.73万元/平方米升到2.45万元/平方米，上涨41%。
观点指数此前判断，行业拿地意愿整体下滑、投资策略持续向核心板块聚焦。保利是这句话最典型的执行者，不争宗数，不铺城市，把八成以上的钱压进了重点核心城市。
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原标题： 保利发展85亿中票背后的融资账本
