万科的“德拉吉时刻”

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2022-04-07 22:25 1987 0 0
万科出现了上市31年来的第三次净利润下滑。这是万科的德吉拉时刻,此时的房地产行业,信心就是黄金,信心对于扭转局面至关重要。

作者:神镇的猫总

相较于暴雷房企,作为行业模范生万科,似乎也面临着严重的信心危机:

万科出现了上市31年来的第三次净利润下滑。

业绩会上的郁亮如此忐忑,他向52万名股东道歉,并郑重承诺2022年要实现利润企稳回升。

这是万科的德吉拉时刻,此时的房地产行业,信心就是黄金,信心对于扭转局面至关重要。

2012年欧债危机,全世界对欧元区能否存活悲观绝望,意大利现任总理、欧洲中央银行前行长德拉吉,抛出一句“不惜一切代价”保卫欧元。

这一改变市场信心的时刻,被称为“德拉吉时刻”。

郁亮主动扛起所有,个人主动放弃2021年全部奖金,其余管理层降薪一半,他们将用所有税后薪酬收入增持万科股票。

与此同时,郁亮拿出自己2020年经济利润奖金的50%(1714.6万元),用于激励376名优秀员工,后者不应为此负责。

这样的代价,似乎还不够回应业绩“洗澡”的质疑。

毕竟,万科曾自称拥有“管理红利”,但现实差距如此之大,万科应该也必须直面深层次原因。

无论是整体毛利率下降,还是合营联营企业的投资收益减少,亦或是计提减值损失,均指向了投资失误:

“部分城市的投资追高冒进,对市场判断过于乐观,一些项目的投资预期没有实现,导致毛利率下滑。”

万科没有明确点名,所谓“部分城市”是哪个城市,但从年度报告中可以知道,这些城市是包含北京,天津、石家庄、济南等城市的北京区域。

进一步拆分之后,万科全国目前分为七大区域,2021年总计实现房地产开发及配套业务收入4264.8亿元,其中北京区域业绩最差:

营业收入587.9亿元,利润亏损3.8亿元。

2021年北京区域竣工面积高达639.7万平方米,占万科全部竣工面积的18%,这一块近600亿元收入没有利润,是万科净利润下滑的关键。

下滑早有端倪,2020年还未拆分的北方区域,营业收入674亿元,权益净利润仅有34亿元,权益净利率仅有5%,排名末尾。

市场当然也应该分清楚,哪些是管理层原因,哪些是市场原因,比如环京区域房价腰斩,万科不可避免被波及。世道艰难,对所有玩家均有影响。

从经济行为上看,德拉吉时刻是一种“宣示效应”,一项政策宣布后,虽尚无具体措施落地,但它已足以改变人们的的想法,故可立即导致预期的转变。

万科管理层必须采取有效措施,真正做到他们给出的“企稳、回升”的业绩指引,以保持可信度。

从备受争议的王石,到“宝万之争”的全民讨论,万科管理层赢得股东和市场认可,只能是建立在高度信任的言行一致上。

万科当然还有信任基础。

5%的股息率,225亿元的净利润总量,仍然与龙湖、华润、保利等保持在同一水平;20%的地产开发毛利率,也与市场保持一致。

7100亿元已售未结资源,充足的土地开发储备;以成本法计算的经营性业务资产,前期大额投入基本结束,已实现超400亿元营业收入;行业最高等级的信用,能够获取更多投资机会。

“多谈做好的行动,少谈做不好的理由。”这句话出自万科去年成立的开发经营本部首席合伙人张海。

投资容错度大大降低的当下,万科改变了之前分布式充分授权模式,成立了地产开发经营本部,对全国93个城市56家公司进行统筹管控。

总部管理层也不能闲着,郁亮主动担当起首席客户官的职责,祝九胜挂职长租公寓业务第一负责人。

郁亮不止一次呼吁,投资者应该对万科的经营服务类业务,进行全新的估值。

当下,应该没有人会怀疑,18万亿元的房地产开发业务已经饱和转而下降,经营服务类业务的黄金时代已来。

也已经被残酷现实教育,没有稳健发展的房企,活不过当下,没有转换到发展新模式的企业,就不会有未来。

万科肯定还有未来,但万科管理层必须兑现承诺,否则不会再有下一次的“德拉吉时刻”。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 万科的“德拉吉时刻”

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