地产融资十八式(五)售后回租

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2021-02-22 16:20 1379 0 0
从历史来源讲,售后回租是一个舶来品,它起源于美国六七十年代,我国最先接受这一概念的是香港。

作者:潘国旺

来源:地产旺哥(ID:panguowangok)

No.1

售后回租概述

在这里,旺哥首先给大家科普一下,售后回租这种房企融资方式的基本涵义:售后回租指开发商将自己所开发的物业,以销售的名义“出租或典当”给贷款机构,以获得大量现金,用于再投资;同时,在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式,再将该项物业赎回。说白了,实际上就是房地产开发企业的一种另类的借款方式。

在这里旺哥要提醒的是,这里所称的贷款机构不单纯指的银行金融机构,可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构,也可以是资金雄厚的实业公司。换句话说,只要是合法合规的能够为房地产企业提供这种融资的机构都可以作为融资对象,售后回租不仅使开发商可以获得高比例的融资,用于连续开发其他项目,还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令,在赎回物业后还能得到产权,再次销售。

从历史来源讲,售后回租是一个舶来品,它起源于美国六七十年代,我国最先接受这一概念的是香港。上世纪90年代中期,售后回租经香港传入我国内陆,先经深圳、广州,又进入海南,近两年大有席卷全国之势。

(一)售后回租在目前房地产融资中的地位,影响 

不得不说,目前房地产融资方式多种多样,而售后及回租只是房地产企业融资方式的一种。这种融资方式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商,对于盘活资产、启动再投资有着极其重要的作用。

(二)在法律规定中可实现的操作要求:

旺哥要说明的是,虽然售后回租受到一些地产开发商的青睐,还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令,在赎回物业后还能得到产权,再次销售,但是实际上在操作中,国家对此有法律上的规定。

《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函[2008]875号)规定:除企业所得税法及实施条例另有规定外,企业销售收入的确认,必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。实质重于形式原则是指企业在计算应纳税所得额时,应按照交易或事项的经济实质进行税务处理,而不应仅以法律形式为依据。

《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》(国家税务总局公告2010年第13号)规定:融资性售后回租业务,是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后,又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时,资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。在这里涉及的税务有两个方面的规定:

(一)增值税和营业税。根据现行增值税和营业税有关规定,融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为,不属于增值税和营业税征收范围,不征收增值税和营业税。

(二)企业所得税。根据现行企业所得税法及有关收入确定的规定,融资性售后回租业务中,承租人出售资产的行为,不确认为销售收入。对融资性租赁的资产,仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间,承租人支付的属于融资利息的部分,作为企业财务费用在税前扣除。

另外《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税[2012]82号)第一条规定:"对金融租赁公司开展售后回租业务,承受承租人房屋、土地权属的,照章征税。对售后回租合同期满,承租人回购原房屋、土地权属的,免征契税。"所以,房地产开发企业采用融资性售后回租方式先将房产卖给租赁公司,融资租赁期满再回购房产时不征收契税。

房地产开发企业在当前融资困难的情况下,如果融资租赁合同的内含利率承租人可以接受,以融资性售后回租的方式解决融资难的问题,不失为一种较为理想的融资方法

我们可以举例解析这一问题:

某房地产开发公司(以下简称“开发商”)是经省政府批准设立的中德合资企业,二级房地产开发资质,主要从事房地产开发等业务。2007年2月在市中心黄金地段开发的“城市购物广场”项目于2008年1月份完工,开发商对其中的临街商铺拟采用售后返租方式销售。商铺单位面积为50m2,每平方米售价2万元,开发商与60个购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同。合同约定,商铺售价100万元,需一次付清。开发商将所售出的商铺统一对外租赁,用于商业经营。购房者自买房后12年内每年可以得到商铺款8%的租金。开发商每年向经商户收取租金600万元,需要支付给购房者的租金为480万元。这是一种典型的售后回租业务。

No.3

融资性售后回租的优势

(一)有效盘活资产,解决资金问题

融资性售后回租交易可以作为一种融资手段,切实缓解流动资金压力。这是公司进行售后回租交易所要满足的首要目标。

通过出售交易,企业解决了资金困难,增加了企业的流动性,又盘活了自身的固定资产;而后的回租,使得企业的生产得以继续,满足了企业生产经营活动所需。通过售后回租交易,企业可以实现与“抵押贷款”和“分期付款购买商品”同样的效果。而灵活的租金支付方式又使其显著优于上面两种银行金融产品。在一些特殊的情况下,企业还可以售后回租融入资金,同时约定回购条款,获得资产升值的好处。

(二)融资资金用途灵活,不受限制

通过售后回租取得的融资资金,由企业按实际需要使用,既可用作流动资金、也可用作项目建设等。而银行贷款都必须是特定的用途,即规避了银行流动资金贷款必须用于生产经营周转、不能投资固定资产项目建设的监管风险。

(三)实现节税的效果

在我国境内投资于符合国家产业政策的技术改造项目的企业,其项目所需国产设备投资的40%,可以从企业技术改造项目设备购置当年比上一年新增的企业所得税中抵免。而对享受投资抵免的国产设备,企业仍可按设备原价计提折旧,并在计算应纳税所得额时扣除。这样,充分运用国家关于投资抵免的税收优惠政策,对新旧资产都能计提折旧费用,从而减少应纳税所得额;而新资产的设备投资的一部分还可以进行投资抵免,从而取得节税效果。

另外对在关联各方所得税税率不同的情况下,关联方之间进行售后回租交易,通过每期支付租金的形式可将利润由高税率公司向低税率公司转移。

(四)有利于全盘考虑企业规划,有效改善企业的财务结构

融资性售后回租可以控制资金流,不占用银行的信用额度,有效改善企业的财务结构,使企业获得财务杠杆的好处。在我国企业的售后回买回租交易普遍是按照资产的账面价值进行的,在这种情况下,售后回租交易同时增大了企业的资产规模和负债规模,资产负债率得以提高,使得上市公司的净资产收益率得到提高。

(五)融资性售后租回交易的低成本优势

通过银行融资一般融资成本高,期限短,条件苛刻。实际资金成本大约能到10%左右。

售后回租交易,承租人是最大的受益者,费用相对低,期限长,只需要在期初支付较少的租金就能获得固定资产的全部使用价值;另外租金金额及支付方式灵活:也可以根据承租人具体的资金状况、经营业绩和营业周期等具体情况,就租金金额及具体支付方式在合同中予以约定,而不必拘泥于定额、定期支付租金的形式。

在资金成本方面,租赁内含贴现率一般也为10%左右,甚至高于贷款成本,但由于灵活的支付租金方式,使得利息费用支出比银行借款支出要少一些。在所融资金用途方面,银行贷款一般在借款时即限定了贷款用途,擅自改变用途又面临法律风险和信用风险,而通过售后回租交易所融资金,除非合同另有约定,一般企业可以自由支配。

No.4

弊端分析

融资性售后回租是国外发达市场常见的融资方式,但是国内目前融资租赁行业的交易金额比较为低,市场渗透率也非常低。企业通过售后回租方式进行操作可以放大投资规模,极大提高企业的资金使用效率,但是融资性售后回租业务还存在较多的局限,导致无法广泛的应用。以下就一些局限展开分析。

(一)没有专门的法律法规规范行业行为。

国内的融资租赁并没有完善的法律法规,也没有专门的融资租赁法,主要的法律法规还主要是合同法中融资租赁合同的规定,法律并没有进行集中规范,条款较为零散。实际案例处理很容易将融资性售后回租和一般财产租赁混同,这种法律上的认识偏差影响了融资性售后回租业务的发展。

(二)售后回租的配套政策不够完善。

售后回租进行融资是一种综合性强的产品,需要多方面的配套服务,例如咨询服务、保险服务、法律服务等,提供资金的一方不应该仅仅有银行等有限的主体。国内零售厂商在做融资业务的时候,往往会面临着国内的保险、法律、融资等并不能支持其业务的开展,这影响了业务的效率。

(三)是否已具有足够的风险防范意识。

风险的防范一方面是指合同风险,在签订合同时,必须注意合同条款的全面性,应就合作双方的权力、义务、违约责任等做出明确、充分表述。另一方面应对售后回租方式进行筹资予以充分论证,避免债务危机。

No.5

采用融资性售后回租的一些总结建议

(一)完善其法律制度

健全和完善融资性售后租赁法制体系,对当事人双方的权利和义务进行规范,关于业务中的风险及其责任方进行明确,完善相关的资产评估工作,对融资性售后回租合同的性质等进行定性,对买卖合同的无效条件和可撤销条件进行归类。融资租赁的兴起和运用,需要有关部门及时加强相关法律法规,尽快出台《融资租赁法》。建立租赁资产登记制度,推进信用评级体系建设,构建科学全面的法制体系,规范租赁市场的管理方式,为企业的融资提供满意的服务,实现绿色管理。

(二)完善相关的配套设施

鉴于我们的相关的配套设施还不完善,我们可以建立租赁行业三方协会,为融资性售后回租提供咨询服务、保险服务、法律服务,为发展售后回租业务提供一个良好的协商环境,使融资性售后回租的进行更加的顺畅,于此同时也可以推动我国经济的良性循环。令我我们也可以更多的借鉴国外的经验,并结合国内的实际情况,创新相关的制度,使其配套设施更完善,构建一个良好的环境。

(三)建立风险防范意识

企业首先要建立风险评价机构,并制定相应的规章制度,建立具有权威性的内部控制机构,审计机构维护其权威性和独立性,有效地控制各种经营风险。

其次,为了提高企业融资的有效性,人才培养是其中的关键环节。由于融资租赁的特点,需要精通金融、投资、法律、财会、资金、教育等多个领域知识的综合型人才,而目前企业在这方面往往缺乏经验和专门人才,所以应对现有的企业财务管理人员进行专业的融资租赁知识、技能实务培训,如有必要,可聘请有关专业人士协助参与,选择合适的融资租赁公司,合同签订后,应严格信守合同条款,履行偿付租金的义务。

最后,企业还应维护诚信的形象,在社会上保持较好的声誉。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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