西政资本 作者：西政资本
来源：西政资本（ID：xizheng_ziben）
“828新规”发布以后，房地产行业新一轮降薪、裁员、失业潮来临，身边很多地产圈的朋友都忧心忡忡。
雪上加霜的是，金融行业再次迎来震荡，新一轮降薪、裁员、失业潮将同步来临。
“828新规”中的《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》，在2025年10月31日金监总局发布《资产管理信托管理办法（征求意见稿）》的基础上，让一众信托机构更加找不到方向和出路，目前绝大多数信托机构的业务都大幅缩减甚至接近停滞，房地产及城投类信托业务都已很难开展。
私募基金行业，中国证监会9月4日发布了“关于《私募投资基金募集监督管理办法（征求意见稿）》公开征求意见的通知”，大大提高了募集门槛。以创投行业为例，越来越多的中小型GP将很难再募集到资金，加上近期专项基金在产品募集、备案、托管、信披等方面的监管及审核要求已全面升级，中短期内肯定会引发一众中小型GP的加速倒闭和退场。
至于保理和融资租赁，以深圳为例，自从前几年完成保理公司的集中清理之后，最近又在大规模清理融资租赁公司，这些企业要么关停或倒闭，要么转型，而这也意味着一众从业人士将被迫调整赛道或彻底失业。
截止当前，市场资金在房地产及一二级市场的抽离都非常明显，另外是承载市场资金较多的地方国企和城投平台，目前也处于熄火状态。
发布《上面催着动工了》一文后，我们原以为地方政府、地方国企、城投平台的项目投资、施工会较快上量，城投非标融资业务也会适度复苏。出乎我们的意料，城投非标投资业务至今还是没有什么起色，地方国企、城投平台的项目投资和施工依旧没有明显的上量迹象，和其他投资机构一样，我们目前在资金投放业务方面也格外焦虑。
很多同行问，“828新政”后，国央企开发商和极少数稳健民营房企都将扎堆往一二线城市核心区位拿地，那是否意味着其他城市或其他区位的土地市场都还是得由地方国企、城投平台托底为主，这样的话，对于我们这些以非标投资业务为主的机构来说，围绕地方国企、城投平台的房地产及城投非标融资都还有相应的介入空间。
市场方面认为，“828新规”后，全市场的融资渠道、授信额度、发债空间都将全面向国央企集中，但在现房销售以及项目资金、贷款资金封闭管理的背景下，开发商拿地的“容错率”也将大幅降低，因此央国企及优质民营房企的拿地都会向一二线城市核心区位集中，因为这些城市有人口净流入，产业和购买力也都在，开发利润能兑现，开发模式也转得动。
对于最近房地产行业新一轮的裁员潮、失业潮，本质是“828新规”率先给中小民营房企带来的冲击，尤其在现房销售制度下，中小民营房企开发建设项目的自有资金要求翻倍、回款周期三五年起步，融资处于弱势亦扛不住周期，结局就是要么倒下，要么被吞并。
在一二线城市非核心区域及三四五线城市，除了区域深耕型房企择机拿地，土地市场依然还是得靠地方国企、城投平台主导，叠加保障房和收储托底。
对于地产圈的从业人员来说，或许今后只有三条出路：
一是跟着资本流向抱“甲方”大腿，进国央企、头部房企，操盘“新规则”下的项目，并在最短时间内学会和适应新玩法；
二是做“新乙方”，给国企/城投做代建、营销总包、存量盘活、资产运营，因为二三四五线城市的大部分国企/城投都需要会卖房、会算账、会操盘的合作方；
三是平移能力到房地产的上下游业务里，比如客研（用户研究）、获客（私域/短视频/直播）、成本管控（经营管理），以及物业、家装、存量中介、资产管理等地产后市场。
我们认为，“828新规”给房地产行业带来的短期震荡不容忽视，中小民营房企的爆雷所带来的冲击更值得警惕。当然，熬过这一次的低潮期后，房地产行业发展的新模式还是有很多行业想象空间。
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原标题： “地产人”何去何从
