对购买抵押类资产包的处置问题研究

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2021-04-15 14:35 228 0 0
本文主要针对中小型受让人从AMC、银行、小贷公司等机构购买相应不动产的债权后,没有取得生效的法律文书,在处置变现相应抵押物时的,受让人面临的相应困难和法律问题。

作者:王利平,华城深圳

来源:专注不良和法律顾问律师团(ID:gh_c1d0498f9733)

近些年来,我国的经济正处在高速发展的转型期阶段,国家通过各种政策引导鼓励和资金支持促进了环保行业、高科技行业、民生行业等取得了很大的成就。同时,由于高速度的转型,使得很多企业没有及时改变经营策略被淘汰,导致无法偿还银行、小贷公司等机构的相应债务而被作为不良资产进行处置,民间机构和个人通过购买涉及不动产的资产包,赚取了丰厚的利润。通过购买涉及不动产资产包后,受让人根据各自的目的和实力采取不同的处置方式方法,有资金实力的受让人通过整体升级改造再推向市场进行买卖或租赁,部分受让人守株待兔等待政府拆迁,还有些受让人直接再转卖他人赚取差价,有些受让人用于自己使用。本文主要针对中小型受让人从AMC、银行、小贷公司等机构购买相应不动产的债权后,没有取得生效的法律文书,在处置变现相应抵押物时的,受让人面临的相应困难和法律问题。

一、受让人主体资格

根据目前的法律法规规定,对于从AMC、银行、小贷公司等受让相应债权并没有严格的法律限制,无论是个人还是公司等主体均可受让相应债权。《财政部、中国银监会关于印发<金融企业不良资产批量转让管理办法>的通知》(财金[2012]6号)和《金融资产管理公司条例》(国务院令第297号,2000年11月10日实施)以及《最高人民法院关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》都是比较早的规定,已经无法在当前现实中广泛使用。相应规定中对受让主体简单作了限制性规定,即受让人为国家公务员、金融监管机构工作人员、政法干警、金融资产管理公司工作人员、国有企业债务人管理人员、参与资产处置工作的律师、会计师、评估师等中介机构等关联人或者上述关联人参与的非金融机构法人的,以及受让人与参与不良债权转让的金融资产管理公司工作人员、国有企业债务人或者受托资产评估机构负责人员等有直系亲属关系的,不得作为受让相应不良资产。 

最高法院在2020年11月4日的《最高法院对十三届全国人大三次会议第5510号建议的答复》一文曾经引爆不良资产法律从业者朋友圈,说明全国相应人大代表及权利机关已经注意到应当尽快规范不良资产受让人主体、程序等方面的问题。同时,最高人民法院在答复中明确告知正在研究有关不良资产转让的司法解释。目前大量的自然人和企业等积极参与不良债权中来,市场确实需要规范。在2021年1月初的中国银保监的《关于开展不良贷款转让试点工作的通知》(银保监办便【2021】26号)文件,正式批准单户对公不良贷款转让和个人不良贷款批量转让,吸引了大量的境内外人士关注。笔者相信最高人民法院、银保监会、中国人民银行等部门将来一定会分别出台详细的关于个人和企业关于参与不良资产事务的法律法规规定。同时,笔者建议,从事不良资产收购、处置、转让的相应公司应当积极咨询工商管理部门,在相应公司的经营范围内增加类似内容的经营范围,防止将来出台限制个人和相应公司从事不良资产的受让、转让、处置等的规定,导致影响公司从事不良资产收购、处置、转让等的资格。

二、起诉后申请强制执行是常用方法

受让方从AMC、银行、小贷公司等机构通过债权转让的方式取得相应债权后,有权直接根据借款合同约定的争议解决方式,向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁。通过起诉或仲裁等方式取得生效的法律文书后向法院申请强制执行,从而实现抵押权人的权利,这是中小型受让人的通常做法。主要的依据是《民法典》410条规定:“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”以及《担保法》(已经于2021年1月1日废止)第53条规定:“债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。然而,部分法院在诉讼中会加大受让人的举证责任,比如:债权转让通知需要公告和邮寄等多种送达方式并行进行告知,否则认为债权转让对债务人或抵押人不生效;再比如:受让人在起诉时,债务人或者抵押人不认可相应书面的抵押合同、借款合同等资料签名的,根据法律规定应当由债务人或抵押人申请笔迹鉴定并交纳鉴定费,但是,有些法院以原告(即债权人)应当承担继续举证的责任,并要求原告申请鉴定并承担鉴定费用,这样的做法无形中增加了债权人的诉讼成本,加重了原告(即债权人)的责任。笔者认为是不公平的,间接放纵了“老赖”通过恶意拖延诉讼,严重侵害了债权人的合法权益,损害了法律的权威。

由于抵押权的从属性,在主债权转让时,相应抵押权一并转让。《民法典》第407条规定:“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的,担保该债权的抵押权一并转让,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”。从银行等金融机构受让的债权,受让人无需向不动产登记机构变更受让人为抵押权人,由受让人行使抵押权人的权利。

实践中,有些地方的不动产登记部门不允许自然人或非金融机构作为抵押权人,比如:存在自然人或企业委托银行贷款的方式进行,相应的抵押权人便登记在银行等金融机构名下。根据《民法典》第220条规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正”。同时,《物权法司法解释一》(已经于2021年1月1日废止)第2条的规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”因此,受让方在起诉或者仲裁要求确认自己对相应不动产抵押物享有优先权的,完全是符合法律规定的。但是,在早些年时,部分法院比较死板的按照不动产登记的信息确认为抵押权人,导致受让人后期与银行等机构协商办理抵押权实现的问题,增加了受让人的风险和成本。笔者认为这是十分不妥当的,人民法院应当积极的查清相应案件的事实,如果在银行等金融机构不出庭时,受让方除了转让协议、债权通知、不动产登记证明等证据外,法院应当通过向金融机构等所谓的“抵押权人”调查核实,受让方是否是真实的抵押权人,而不应该直接判决银行等金融机构为抵押权人或者不支持原告的相应诉讼请求。同时,笔者注意到实践中很多不动产登记部门只看他项权证书记载的抵押权人,即便法院判决抵押权人为受让人,在没有向不动产登记部门申请变更时,受让人拿着法院的判决书、调解书、仲裁裁决书等资料向不动产登记部门申请涂销抵押或办理其他手续时,不动产登记部门通常会要求登记在他项权证书的抵押权人出具相应手续或情况说明。这样的实操,一方面降低了不动产登记部门的风险,另一方面增加了交易成本。同时,部分人群为了快捷,通过非法手段办理相应事宜,也增加了人员违法违纪的概率。

三、非诉程序处置抵押物一般比较少用

根据《民事诉讼法》第196条规定:“申请实现担保物权,由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律,向担保财产所在地或担保物登记地基层人民法院提出。”同时,第197条规定:“人民法院受理申请后,经审查,符合法律规定的,裁定拍卖、变卖担保财产,当事人依据该裁定向人民法院申请执行;不符合法律规定的,裁定驳回申请,当事人可以向人民法院提起诉讼。”。因此,债权人有权直接向法院通过非诉讼的方式,对于没有抵押权本身实体争议的,申请实现担保物权,可以尽快对抵押物进行处置。但是,实践中,很多法院要求与债务人、抵押人要达成书面意见并经过人民法院核实债权金额才裁定拍卖、变卖担保财产,没有达成书面意见的,法院根本不受理相应申请。也有部分法院可以先受理相应申请,但是受理后发现抵押人或债务人下落不明或者间接签收法律文书的,则会要求申请人撤回申请或直接驳回申请。债务人或抵押人下落不明或拒绝协商的情况比比皆是,根本无法向法院申请,只能通过诉讼方式解决。基于现实和法律规定的问题,实践中由受让人直接向法院起诉申请实现担保物权的比较少,大部分都是直接起诉行使抵押权人的相应权利。

另外,实践中对于实现担保物权如何收取诉讼费的问题每个地方的法院不同。其实,已经有明确法律规定不收取案件受理费,现实中部分法院还会按照涉案标的进行收费。同时,笔者也认为,由于受让人通过特别程序请求实现担保物权无需缴纳案件受理费,也多少影响了法院的积极性。根据《民事诉讼法》第177条规定:“人民法院审理选民资格案件、宣告失踪或者宣告死亡案件、认定公民无民事行为能力或限制民事行为能力案件、认定财产无主案件、确认调解协议案件和实现担保物权案件适用特别程序”。《诉讼费缴纳办法》第8条规定:“下列案件不交纳案件受理费:(1)依照民事诉讼法规定的特别程序审理的案件。”。

四、必须高度注意诉讼时效

受让人一定要注意诉讼时效的问题,超过诉讼时效,主债权将丧失法律保护,抵押权应当在诉讼时效内行使,否则丧失抵押权,超过诉讼时效的,抵押人有权起诉要求涂销抵押。根据《民法典》第419条规定:“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权,未行使的,人民法院不予保护。”同时,《物权法》(2021年1月1日废止)第202条也进行了同样的规定。另外,最高法院在2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第59条规定:“抵押权人应当在主债权的诉讼时效期间内行使抵押权。抵押权人在主债权诉讼时效届满前未行使抵押权,抵押人在主债权诉讼时效届满后请求涂销抵押登记的,人民法院依法予以支持。以登记作为公示方法的权利质权,参照使用前款规定”。如果受让人在起诉时没有行使抵押权,后期抵押权不受法律保护,因此无论受让方出于何种目的考虑,一定要在主债权的诉讼时效内起诉并同时主张对抵押物享有优先权。实践中,少部分受让方对不是债务人本人的抵押物在起诉时没有起诉行使抵押权,导致后期无法行使抵押权时后悔莫及。 

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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