放松层出不穷,各地为楼市“小阳春”,拼了!

杠杆地产 杠杆地产
2022-02-24 18:13 820 0 0
自从写“杠杆地产”以来,不时有杆友说我看空楼市。我反复解释,我不看空,也不看多,我只尊重事实。

作者:杆姐

来源:杠杆地产(ID:Property-Market)

自从写“杠杆地产”以来,不时有杆友说我看空楼市。我反复解释,我不看空,也不看多,我只尊重事实。

有朋友会继续说,你就没自己主见?比如你应该长期看多啊,这样流量也更多。

一般我耐心解释:

第一,我主要也不靠这个赚钱,犯不着讨好谁;

第二,房地产这东西很重要,在多数正常国家都是支柱产业,我国更是,但结合我国各种情况,长期回报率确实不咋地,我不能为了讨好人、为了流量,鼓吹买房永远发大财;

第三,短期行情是政策决定的,反正就是夜壶,需要时高潮一下,暂时不需要打压也可以,比如2021年有几个月。

图表来源|财联社(特此感谢)

说到今天重点了,夜壶登场,各种消息、救市政策此起彼伏:

比如国统局最新数据,1月房价环比下降的城市减少。
4大行同步下调广州地区房贷利率。
多地刚需首付比例最低可以两成,比如最新佛山非限购区域。
2022年北京第一轮集中拍地,好像方方面面总体还可以……

那么,炒房派又该笑了?杠杆地产思考总结了一下,有这样几点判断。

1、楼市最坏的时候过去了,1月数据其实反倒很有意义。国统局数据很说明问题,2022年2月21日,国统局70城商品住宅销售价格变动情况数据披露,2022年1月份商品住宅销售价格环比降势减弱,同比涨幅总体回落。

具体来说,1月份,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市,分别有39个和55个,比上月分别减少11个和8个。

图表来源|国统局

注意,也就是房价降的城市在减少。

有朋友会说,1月份接近过年,今年返乡置业潮没有出现,1月总体成交也不咋地,样本意义不大。

恰恰杠杆地产觉得,这个数据变化意义很大。

因为返乡置业潮没有出现,春节前购房的返乡群体不如往年多,这样的情况下,相对2021年12月房价下降的城市减少了,这恰恰说明稳住的城市又增加了一点。

当然这也不值得特别庆祝,毕竟环比下降的城市数字依旧很高。

同时1月份,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市,分别有20个和30个,比上月分别增加3个和4个。

房价总趋势,远远谈不上回暖,只能说最坏的时候过去了。

2、广州降低房贷利率确实是个信号。注意,不是小银行,是四大行,因此信号意义显著。

当然,前提得是真消息,至少从目前看,好像不假。杠杆地产没有挨个打电话咨询、求证,但我觉得应该是这样。
图表来源|财联社(特此感谢)

刺激人买房,降低人购房成本,这是特别实在的。谁不想低成本啊,特别是按揭借钱购房的朋友。

在实现LPR(贷款市场报价利率)改革后,LPR假设没有变,但合同降息,意味着加点减少,这个加的点是长期性的——长期利率等于下降。

是个人都知道,爽死了。此前也有一些城市房贷利率其实在往下,但是城市体量、档次广州这样的,还是很值得说。

对了,说到这里,2月LPR报价“按兵不动”,杠杆地产多说一下。

3、降准、降息还有可能,最早在3、4月份。2022年2月21日,中国人民银行公布显示,1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR为4.6%,均与上月持平。

而在2021年12月和2022年1月份连续两次LPR报价中,1年期连降,5年期降1次,以上LPR合计分别下降了15个基点和5个基点。

根据LPR报价规则,LPR由两部分组成,即公开市场操作利率与加点,其中公开市场操作利率主要指中期借贷便利(MLF)利率。

此前2月15日,央行开展3000亿元中期借贷便利(MLF)操作和100亿元公开市场逆回购操作,利率分别为2.85%、2.10%,均与上一次持平。

公开市场操作没有变化,因为我们之前已经预测2月不会动。

图表来源|中国外汇交易中心

此前,我写文章总结过,美联储加息前是窗口期。

降息当然无小事,看需要吧。

总的来说,降息的可能还是有;特别降准,我觉得概率不小。

目前我国金融机构加权平均存款准备金率,为8.4%,和主要经济体比,降准仍有一定空间。杠杆地产认为,最早可能3、4月,开会或者一季度经济数据出来后,相机而动。

4、因城施策降低首付等还会很多,不值得惊讶。上周媒体报道,山东菏泽工行、建行、农行自 2月14日起,名下无住房且无个人住房贷款记录的购房者,首付比例可执行20%。

同时还有传闻重庆的,不过没菏泽那么明确,有点似是而非。

最新的降低首付新闻是佛山,佛山的非限购区域。
图表来源|财联社(特此感谢)

说回重庆,其实重庆一些县区以前对刚需首套最低就可以做到2成,可以说不算新闻。

如果我们对中国楼市多一些了解的话会知道,在一些地方不限购,这本身就不是新闻。别说2成了,首付1成的操作都可以。

当然,合法合规的2成、3成和变相操作1成甚至更低,那是两回事。

我们可以发现的是,其实限购或者说此前楼市热,本身就是少数较大的城市。在我国的多数地方,这2年楼市本身就不热甚至有的冷,各地早开始因城施策了。

意识到这一点,对于我们理解目前的形势很有意义。

简单说,多数城市的朋友不用着急,不用担心报复性上涨又要开始了,其实不是涨,恰恰是多数地方刺激、鼓励、优惠会更进一步。

这是被支持的。

5、政策面还会更进一步支持地产,分化当然也会继续,二线限购城市会否出现20%首付?首先如杠杆地产所述,需求侧放松信号接二连三,金融机构对地产态度转向积极。

各项政策、多地的同步调整,才能形成合力扭转趋势,这是上头和地方都需要的。

回溯一下,2016年,央行及银监会通知,对不实施“限购”措施的城市,居民首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上执行最低首付比例25%,可向下浮动5个百分点。

这是就是杠杆地产上文说的,20%首付此前在一些地方长期就是。

当然,国内各地首付比例以最低 30%为主。

因此首先效应政策,市场低迷也是没办法,其次现在年初额度也充分,所以20%的地方增加这是大概率。

唯一悬念,在政策许可范围内,首付比例降低政策,会不会出现在二线城市?

如果这样,那就是不得了的事。这个悬疑很有意思,这其实反映经济有多着急。

图表来源|申港证券(特此感谢)

可喜的是,总体基本面在逐步恢复。比如北京2022年第一轮集中供地,土拍热度有所回升。

18 宗地块中,17块完成出让,成交总价480.23亿元,整体溢价率 4.5%,流拍率 6%,市场热度较 2021年二三批次有所回升。

边际转暖,算是给市场传递积极信号。

非限购城市,总体稳定有望。三四五线城市如上文所述,政策将有进一步转松的空间,但怎么成功救市还需要观望。

6、“房住不炒”这几个字要牢记。避免被坑,在我国主要是听话,听懂了就不会吃亏。比如5、6年前“买房就是爱国”,那他妈就是喊你买,叫你一起分享爱国红利。

那会儿,杠杆地产就是太相信这样不好,每天说要克制。当时是过了,为后来埋下苦果,贻害至今。

后来开始纠正,甚至2021年纠正得特别猛,一堆房企躺下……

尽管上文以及各种信息我们知道,救市紧锣密鼓,但是从最高表述看,风向底线依旧是“不炒”。

具体到各地,也是这样执行,天风证券总结了各地新年的会,除了天津延期,地方延续中央对房地产行业的政策指导,将房地产作为保障民生工作的焦点之一。

主要关键词是 “房住不炒”、 房地产行业/企业风险防范和化解、促进房地产业良性循环、保障性住房建设、城市更新。

图表来源|天风证券(特此感谢)

房住不炒仍是政策主基调,明白这一点,我觉得就够了。

我说再多,我们说再多,不如上头说一句话,听不懂的人当然要吃亏。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

本文由“杠杆地产”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 放松层出不穷,各地为楼市“小阳春”,拼了!

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