240次！富力董事长又被限高

作者：Osyth

来源：资产界

曾经的华南五虎之首——富力地产董事长李思廉，再次被限高。

9月10日晚，富力地产通过港交所披露，因一笔4.29亿元金融借款纠纷，公司被广州市天河区人民法院采取限制消费措施，李思廉作为法定代表人同步被关联约束。

今年春节前后，李思廉曾在出境时被边检拦截。

01

香港人李思廉回不了香港

此次限消案号为（2026）粤0106执17253号。

富力表示，正在与相关机构沟通，相关事项暂未对日常经营及偿债能力产生重大不利影响。

该案涉及九江银行广州分行的一笔金融借款纠纷，富力一方须支付约4.29亿元，披露的履行情况为“全部未履行”。

富力还因违反财产报告制度被列入失信被执行人名单，李思廉则因法定代表人身份受到限制消费措施。

企查查数据显示，截至9月15日，广州富力地产有206条当前限制高消费记录，李思廉名下另有34条历史限制高消费记录。

两份记录按案号去重后，至少对应240宗案件。

限制消费之外，李思廉还被报道受到出境约束。

3月11日，《经济观察报》援引知情人士称，他在春节前后出境时被边检拦下，被告知已被天津三中院限制出境。

法院当时表示案件仍在办理，不便透露信息；富力称尚未收到相关官方通报。

李思廉1957年出生于香港，早年长期往返广州和香港经商，如果相关限制出境措施目前仍在执行，意味着其返回香港等跨境出行将受到司法约束。

多起执行案件背后，是富力仍然庞大的债务压力。

2026年半年报披露，截至6月底，集团银行借款、境内债券、优先票据及其他借款合计1065.89亿元，其中912.95亿元将在报告期结束后12个月内到期，同期现金总额仅26亿元。

截至6月底，438.31亿元银行及其他借款未按期偿还；此后至报表批准日，又有41.57亿元未按期偿还。

报告披露，合计本金771.54亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约，公司收到若干催款及法律信函。

富力仍在推进债务重组、资产处置和债权人协商，执行案件带来的压力并未消除。

02

189亿接盘万达77家酒店

复盘富力后来的流动性危机，2017年的万达酒店交易是一个重要节点。

当年7月10日，万达与融创首先达成交易，融创计划以631.7亿元收购13个文旅项目91%的股权和76家酒店。

仅仅9天后，交易结构调整，融创继续收购文旅项目，富力加入交易，以199.06亿元接下77家酒店。

对富力而言，这笔交易最大的吸引力是价格。

原方案中76家酒店作价335.95亿元，富力最终以不到200亿元拿下一批高端酒店。

后续交易标的调整为73家酒店和大连万达中心写字楼，总代价189.55亿元，相当于打了五六折。

交易完成后，富力旗下已开业和在建酒店超过100家，一度成为全球最大的豪华酒店业主之一。

酒店资产迅速增加，但住宅开发与酒店持有的资金周转方式不同。

住宅主要通过销售回款，酒店则需要长期运营，并持续承担人员、维护和融资支出。

收购酒店的同时，富力仍在扩张开发业务。

评级报告显示，2017年底，公司长期借款549.77亿元，同比增长43.73%；按该报告口径，全部债务1422.44亿元，同比增长17.70%。

报告将长期借款增加归因于大量新增项目带来的融资需求。

债务规模上升以后，酒店经营未能提供相应的利润支撑。

2019年，富力酒店业务收入超过70亿元，净亏损10.08亿元。

此后疫情冲击酒店经营，房地产销售和融资环境也趋于严峻，长期持有资产与短期偿债需求之间的矛盾更加突出。

2024年，富力地产旗下公司一笔6.137亿美元融资出现违约，包括68家酒店在内的相关资产直接被债权人接管。

03

从旧厂房起家，曾位列华南地产五虎之首

富力的起家逻辑，和当年买酒店一脉相承 ，都是做低价资产的生意。

1994年前后，李思廉和张力搭档进入房地产行业。

李思廉毕业于香港中文大学数学系，此前做过证券金融分析和贸易；张力则更熟悉广州本地市场和工程开发。

两人分工明确，张力负责拿地、工程和项目开发，李思廉主要负责财务、融资和对外事务。

当时广州推动老城区工业企业外迁，一批旧厂地块陆续释放。

这些土地具备城区区位优势，但拆迁、平整和改造工作复杂，不少开发商兴趣有限。

嘉邦化工厂旧址是富力早期的代表项目。

地块毗邻煤场和铁路，经过改造后建成富力新居。

据媒体回顾，项目以每平方米3000多元推出后很快售罄，富力由此完成最初的资本积累。

尝到甜头后，这套旧改快周转模式在广州快速复制。

1996年，富力拿下铜材厂、同济化工厂旧址开发富力广场；此后建材厂旧址建成富力半岛，硫酸厂旧址建成富力千禧花园，风机厂、锅炉厂等旧址也陆续纳入开发版图。

据公开资料，到2001年底，富力在广州完成的旧厂改造建筑面积已超250万平方米。

依靠旧改积累的资金与经验，富力逐步走出广州，2005年登陆香港联合交易所，与恒大、碧桂园、雅居乐、合生创展并称“华南五虎”。

上市后，富力业务进一步从住宅延伸至商业、酒店等持有型业态。

2007年，富力地产曾位居“华南五虎”之首。

当年富力以约160亿元销售额位列全国房企第4，仅次于万科、绿地和中海。

房地产黄金年代，李思廉的财富水涨船高。

据福布斯榜单估算，2008年其身家约35亿美元，2021年仍有约28亿美元。

随着行业周期转向，富力债务危机爆发，其财富明显缩水，2024年福布斯香港富豪榜估算为13.5亿美元，2025年起跌出香港50大富豪榜。

当初的“华南五虎” 境遇分化也十分明显：恒大已进入破产清算程序；碧桂园境外债务重组落地，核心聚焦保交付；雅居乐面临香港法院清盘呈请，债务重组仍在拉锯；合生创展出现债务交叉违约、港股长期停牌，依靠存量项目维持运营；富力仍在推进境内外债务重组。

市场常有声音将富力与恒大对比，甚至提出李思廉会不会成为 “下一个许家印”的疑问。

这家老牌房企的后续走向，受债务重组推进进度、资产处置回款效率、销售造血能力等多重现实条件共同影响，最终结果仍存在较大不确定性。

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