地产已经实质进入资产保全阶段

YY评级 YY评级
2021-11-18 10:34 2342 0 0
地产作为固定收益投资者偏好的领域,很大一个原因就是债务有资产做支撑,无论是具体项目,或者总体看,都存在这样的逻辑

作者:YY

来源:YY评级(ID:YYRating)

地产作为固定收益投资者偏好的领域,很大一个原因就是债务有资产做支撑,无论是具体项目,或者总体看,都存在这样的逻辑,而且在过去相当长的时间里,资产价格的不断上升进一步强化了债权人的这个逻辑。

然而,随着行业发展变化,目前地产进入了一个新老交替的时代,未来地产行业面临资产价格缺乏上涨预期的情况下,准现房销售很快来临,周转下降,利润下降,杠杆下降。

由于变化不是渐进的,比如今年以来销售周期延长,从1年半变成2年,收款周期延长,按揭周期从1个月变成6个月,然后监管资金进一步严格,集团从项目收款周期再延长6个月,那么对企业集团而言,可能就一次性消失了将近一年的现金流入,这个是不可逆的,未来周转速度长期保持如此。

因而,地产公司纷纷暴雷,导致所有的债权人寻找可以支撑自己债权的资产,我们按照先后次序看一下他们如何做:

1、购房者。这些购房者由各地住建局作为代表,封闭监管售楼资金账户,确保完工交付房屋,偿还债务;目前的情况是绝对大大超过实际需要(有地产公司只剩1亿投入就可以完工,监管账户6亿被冻结);

2、理财投资人。这些投资人本来并没有资产对应,但是由于可能涉及“非法吸收公共存款”的刑事问题,因此对实控人心理影响极大,所以实控人有很大的动力保障他们的利益,在无法按期兑付的时候,会提供置换房屋,增加抵押等措施;

3、施工方。这些施工方原本和地产公司利益一致,还经常协助地产公司把开发贷套取出来,但是面临被开发商大量拖欠以后,不得不以停工来对抗。由于法律上工程款优先于抵押权,无论最后他们是否复工,他们还是排在金融债权人之前的。

4、开发贷银行。由于银行开发贷相对手续完备,有抵押担保措施,房屋销售以后偿还了工程款以后能够优先偿还开发贷,而且很多时候按揭发放银行就是开发贷银行,自己实现了闭环;

5、土地环节(前融)的债权人,包括信托、基金等。他们对项目有排在开发贷银行之后的优先受偿权;

6、项目的合作方。项目清盘以后他们要拿回他们的利益;

7、集团的无担保债权人,一般是境内债券持有人 ABS投资人;

8、集团海外股东的无担保债权人,一般是美元债(公募、私募)的投资人。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“YY评级”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: YY | 地产已经实质进入资产保全阶段

YY评级

瑞霆狗(深圳)信息技术有限公司旗下公众号

189篇

文章

10万+

总阅读量

特殊资产行业交流群
厂家证券
推荐专栏
更多>>
  • 资产界研究中心
    资产界研究中心

    更多干货,请关注资产界研究中心

  • 敲响法槌
    敲响法槌

    致力于法律服务,案事件研究。(公众号ID:qiao18305313373)

  • 联合资信
    联合资信

    中国最专业、最具规模的信用评级机构之一。 业务包括对多边机构、国家主权、地方政府、金融企业、非金融企业等各类经济主体的评级,对上述经济主体发行的固定收益类证券以及资产支持证券等结构化融资工具的评级,以及债券投资咨询、信用风险咨询等其他业务。

  • 愉见财经
    愉见财经

    倦了,归来。 我夜夜守在这里,陪你观金融江湖,有浪有风月。

  • 负险不彬
    负险不彬

    王彬:法学博士、公司律师。 在娱乐满屏的年代,我们只做金融那点儿专业的事儿。微信号: fuxianbubin

  • 杨老师的基建课堂
    杨老师的基建课堂

    真相的探索者,真理的维护者。微信号: msyangteacher

微信扫描二维码关注
资产界公众号

资产界公众号
每天4篇行业干货
100万企业主关注!
Miya一下,你就知道
产品经理会及时与您沟通