不良资产指南 作者：指南君
来源：不良资产指南
01
物业公司批量接盘抵债资产
11月2日，万物云公告，与万科及关联方签订191份债务清偿协议，交易总代价约6.62亿元，其中约6.59亿元用于抵偿到期欠款。
抵债资产涵盖住宅、公寓、商铺、写字楼、车位及储藏室，分布于全国多个城市，部分物业尚未竣工。
这已经不是万物云第一次大规模接收抵债资产。截至2026年6月底，万物云通过工抵方式形成的资产余额约51.6亿元，其中约65%为车位、尾盘住宅等销售型资产，约33%为运营型资产。
中骏集团则拿出了三座购物中心抵债。
10月27日，中骏集团与中骏商管公告，拟将福建水头、福建仙游和河南平顶山三座中骏世界城购物中心，以10.6亿元的价格转让给中骏商管。其中约9.08亿元用于抵偿关联贷款本息，中骏商管还需额外支付约1.52亿元现金。
关键是，这三座购物中心并非盈利资产。公告显示，三座商场总建筑面积约26.2万平方米，2024年合计税后亏损约5600万元，2025年亏损进一步扩大至约9600万元。
中骏商管不仅没有全部收回现金，还要额外出资，接手三座持续亏损的商业物业。
融创服务今年已两次公告相关抵债交易。
今年1月，融创集团以房产、车位抵偿约2626万元欠款；10月30日，又一批住宅、车位被用于抵偿约1545万元应付款项。
时代邻里也不例外。今年4月，时代中国将广东肇庆13套住宅及2个车位转让给时代邻里旗下公司，交易总代价约629万元，主要抵偿此前拖欠的服务费等款项。
从住宅、车位到整座购物中心，房企的各类存量资产，正通过债务抵偿进入物业公司的资产负债表。
02
近千亿应收账款，催生抵债潮
越来越多物业公司开始接受以房抵债的背后，是不断增长的应收账款。
中指研究院数据显示，2025年上市物业服务企业应收账款及票据总额达到955.37亿元，同比增长11.93%，明显高于同期约4.4%的营业收入增速，行业回款压力已经十分突出。
过去，物业公司与开发商联系紧密，不仅负责住宅物业管理，还承担案场服务、销售配合、工程维修、商业运营等业务，由此形成大量关联方应收账款。
随着部分房企陷入流动性困境，原本正常的业务往来款长期拖欠，部分甚至面临减值风险。开发商拿不出现金，只能把尚未销售的住宅、车位、商铺等资产拿出来抵债。
而这一模式并非今年才出现。
2025年6月，荣万家与荣盛发展达成一笔约10.7亿元的债务抵偿安排。抵债资产包括12,689个停车位、5,479套储藏间，以及112套住宅、公寓和商业单位，分布于河北、辽宁、山东、江苏等多个省份，仅停车位和储藏间就超过1.8万个。
过去，物业公司只需负责这些资产的日常管理，如今却可能要承担销售和处置任务。更棘手的是，抵债资产往往并非市场上的抢手货。
部分尾盘住宅、地下车位和商业物业，本身就存在去化缓慢、市场需求不足等问题。开发商长期卖不出去的资产，转到物业公司手中，未必就能轻易变现。
对于上市物业公司来说，接受抵债虽然减少了应收账款，但同时增加了资产管理、运营维护和潜在减值压力。
债权变成了实物资产，不意味着真正实现现金回款。
03
抵债资产激增，催生处置新机会
随着抵债资产持续增加，物业公司正在面临一道新考题：如何处置手中不断积累的存量资产？
住宅、车位需要寻找买家，商铺、写字楼需要招商出租，购物中心则涉及业态调整、租户引进和持续经营投入。
尤其是分散在不同城市的车位、尾盘住宅和小型商业物业，单个资产金额不大，却需要投入大量销售渠道和管理资源。
这与传统不良资产处置面临的难题十分相似。但部分具备区位优势和运营基础的资产，存在盘活机会。
万物云在2026年中期业绩交流中披露，上海浦东滨江万科中心是其接收的工抵资产之一。通过后续招商运营，该项目商业部分出租率从34%提升至接近83%，并带动写字楼出租率改善。
这一案例表明，物业公司并非只能被动持有抵债资产，也可以通过招商运营、资产管理实现经营价值修复。
不过，对于缺乏经营基础、区域需求不足的车位及尾盘住宅，批量销售、折价处置可能比长期持有更为现实。
随着越来越多物业公司积累抵债资产，资产尽调估值、批量销售、招商运营、资产重组及交易退出等专业服务需求，也可能随之增加。
这也为AMC、不良资产投资机构、商业运营商和资产服务商带来新的业务空间。
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