物业并购愈演愈烈,投拓人需要掌握这些“硬核”新知识点

投拓江湖 投拓江湖
2021-02-01 11:55 656 0 0
关于测算的问题,主要涉及营业收入,营业成本,项目利润及利润率,项目公司估值要点。

作者:投拓江湖

来源:投拓江湖(ID:TT707276146)

大约是从2019年下半年开始,身边就有一些大房企物业公司的老总,在问我有没有哪些项目的物业公司,有意向出售的,可以帮他留意一下,因为其公司有意向收购物业公司。到了2020年下半年,身边咨询收购物业公司的品牌房企越来越多,这俨然成了一个趋势。

受2020年房地产行业整体融资政策收紧,以及行业竞争日益加剧,行业高增长很难持续,接近行业的天花板现象影响,不少房企都在开拓新的业务版图。而衔接开发业务的物业服务业务,对房企来说是一个没有门槛,可以无缝衔接的板块,因此成了各大房企纷纷抢滩的新高地。

目前,内地房企在港上市的数量总计37家,其中大部分是在2020年集中上市的,可见各大房企已经加大了并购物业项目,以争取规模扩大,谋求上市。

图片来源:瑞恩资本

物业公司的并购,除了公司并购的共同点以外,还有其特别之处,主要体现在以下方面:

关于测算的问题,主要涉及营业收入,营业成本,项目利润及利润率,项目公司估值要点。

物业公司的营业收入,主要包括项目的物业费收入,以及服务事项收益。物业费收入主要关注收费单价,收费计算面积,物业费收缴率等标准。其中最为关键的指标是收缴率,收缴率是物业服务的核心难题,在物业行业中,100%的物业费收缴率是几乎没有的。因为现在法律上不允许物业公司以停水停电作为要挟,逼迫业主收缴物业费,对于一些刁钻的业主,很多物业公司也没辙。行业里面,做得比较好的物业公司能够有90%的收缴率,就算很不错的了,很多位置偏远的项目,也就60%不到。

服务性事项收益,包含停车收益,维保修收益,家政服务收益,二手房租赁买卖收益,小区平面广告收益等等。服务性事项收益,不同的项目差异很大,有的做得比较好的房企,可以做到比物业费收入还高,占据物业公司收入的主要部分。

营业成本,主要是项目公司的人工成本(工资及福利),行政办公支出,小区的公共部分的采购,维修,保养支出,园林支出,以及公共区域的水电费支出。

物业公司的的毛利润率(税前利润率),就是营业收入减去成本,再除以营业收入。按照当下的行业标准,能够做到30%的毛利润率的物业公司,都是跑赢了行业平均水平了。如果是超过30%的毛利润率的,那这个物业公司在服务性事项收益上,肯定有非常好的经营,是非常不错的物业公司了。

在毛利润的基础上,是物业公司的收购对价评估问题。因为物业公司不同于房地产项目公司,没有土地资产或者建筑物等可以具体量化,用市场化标准来评估的资产,只能采用其他的方式来评估。目前关于物业公司的价值评估,还在一个摸索起步阶段,实操当中,用得比较多的是“十倍净利润法”。也就是,按照某物业公司最近一年的净利润,乘以十倍,从而得出一个粗略的交易对价,然后收购与被收购双方在此基础上进行具体的价格谈判。

另外就是关于项目风险问题:

物业公司的风险,主要涉及业主委员会、抵押问题、跟房企关联,限制股转的情形。

按照我们目前的法律制度,每个项目都是应该成立业主委员会的,代表全体业主集中行使权利,并且有权公开招标物业公司,并跟物业公司签订服务期限。但是实际操作中,很少有小区成立业主委员会,因为需要四分之三以上的业主同意发起,并且到住建部门登记合法,且需要一定的经费。光是四分之三以上业主同意这个要求,就能难倒很多小区,因为很多项目根本无法通知到这么多业主。所以大部分项目,都是属于没有业主委员会的情况,有的仅仅是个例。收购过程中,只需要核查清楚有无业委会即可。

跟房企关联问题,一般来讲现在的房企都是有自己的物业公司的,项目开发完成交楼以后,就是直接委任自己的物业公司进行管理。因此在收购物业公司的过程中,需要考虑房企的态度,最好事先沟通,让房企承诺在并购中及并购后不更换物业公司。另外一点,就是房企存在占用物业公司大额往来款,或者物业费的情形,有的甚至金额高达上千万,这个也需要实操中核实。

抵押问题,如果房企的财产存在抵押,比如涉及到整个项目,或者部分建筑物被抵押,可能会存在被强制执行,导致该项目的实际权利人出现变更的情形,这个也是需要提前核查的。

限制转股的问题,是一种特殊存在的情形。有的物业公司,不止管理居住小区,还管理一些大型的公共建筑,甚至是政府机构,国有事业单位等的建筑。一般来讲,在这种物业服务合同里面,物业公司会被要求禁止在服务期限内进行股权转让,或者转租等行为,或者转让之前需要征得甲方同意。如果在收购中,没有调查清楚这类情况,会直接导致收购行为失败。

目前物业收并购领域,属于一个很热门的区域,经我们了解到,目前很多物业公司很惜售,不会轻易出让。因为物业公司几乎是一个稳赚不赔的生意,可以持续提供现金流,单独谈那些小的物业公司,不是收购的最好路径。相对来讲,从集团公司的层面,去收购其他中小房企的物业项目,会是一个主流方向。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“投拓江湖”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 物业并购愈演愈烈,投拓人需要掌握这些“硬核”新知识点

投拓江湖

本号每篇文章都是干货满满。作者资深十强地产投拓总监,十余年头投拓实战经验,坚持原创文章,矢志成为投拓人喜爱的公众号。长期发布:1、投拓政策、干货;2、投拓经验;3、地产行业风向;4、地产新鲜知识、新闻动态;微信号: TT707276146

158篇

文章

10万+

总阅读量

特殊资产行业交流群
厂家证券
推荐专栏
更多>>
  • 扒财经
    扒财经

    扒财富干货,扒足料八卦。一个长期关注财经和地产的号。关注事件、企业、人物真相,通过专业剖析、深度访谈、实地探访,深度解析和还原事实本真。

  • 西政财富
    西政财富

    西政财富/西政金融是西政投资集团下属的财富管理服务机构,主要从事房地产项目前融相关业务,欢迎有融资需求的地产企业联系我们。微信公众号ID:xizhengcaifu

  • 海普睿诚律师事务所
    海普睿诚律师事务所

    大型律师事务所,为您提供法律服务。微信公众号ID:hprclaw

  • 克而瑞地产研究
    克而瑞地产研究

    克而瑞研究中心是易居企业集团专业研究部门。十余年来,我们专注于房地产行业和企业课题的深入探究,日度、周度、月度等多重常规研究成果定期发布,每年上百篇重磅专题推出,已连续十年发布中国房地产企业销售排行榜,备受业界关注。

  • 观点
    观点

    观点(www.guandian.cn)向来以提供迅速、准确的房地产资讯与深度内容给房地产行业、金融资本以及专业市场而享誉业内。公众号ID:guandianweixin

  • 金诚同达
    金诚同达

    金诚同达成立于1992年,总部位于北京,在上海、深圳、合肥、杭州、南京、成都、西安、沈阳、济南设有分所,并在日本东京设有办事处。今天,金诚同达已发展成为中国境内极具规模、最富活力的律师事务所之一。 在诸多业务领域,金诚同达都已成为行业里的领头军,能够为客户提供全方位、多层次、个性化的优质法律服务,业务范围涵盖公司设立与合规、资本市场、金融、保险、信托、房地产、项目融资、基础建设、PE/VC、资产管理、并购、税务、知识产权、互联网、反垄断、劳动法、诉讼与仲裁以及境外投资、外商投资、国际贸易、WTO争端解决、跨境争议解决等。

微信扫描二维码关注
资产界公众号

资产界公众号
每天4篇行业干货
100万企业主关注!
Miya一下,你就知道
产品经理会及时与您沟通