房企融资松绑,虽迟但到

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2021-11-30 14:56 290 0 0
从第三季度以来,地产圈就没传出过好消息。等了快半年,地产寒冬迎来了第一股暖流,在融资端的松绑虽迟但到!

作者:炸天团

来源:地产大爆炸(ID:dichandabaozha)

从第三季度以来,地产圈就没传出过好消息。

房企违约不断,土地流拍频现,地产销售、新开工、投资增速突如其来全面转负,30多家房企信用评级下调,地产融资的闸门被彻底焊死......

一日行业不触底,就多了一日煎熬,几乎所有地产人都在等一个政策见底。

等了快半年,地产寒冬迎来了第一股暖流,在融资端的松绑虽迟但到!

01

11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会,央行点名要求金融机构对“三道红线”执行过紧的情况进行微调,松绑偏紧的房地产信贷环境。

央妈话音未落,像打了一剂强心针,银行等机构投资者立马放开闸门为房企“输血”,市场瞬间活跃起来。

11月12日,招商蛇口一天内就公布了两笔总计60亿元的债券。

11月19日,又有绿城房地产集团、首开股份向银行间市场交易商协会分别注册发行20亿元、62.5亿元中期票据。

11月22日,中海集团宣布将发行总额不超过人民币50亿元的境内人民币债券。

11月22日晚间,保利发展发布公告称,拟发行不超过98亿元公司债券。

算上11月前两次成功发行的中期票据,保利发展一个月之内将筹资143亿元。

这次发债好生热闹,不仅有保利、中海、招商、上海建工等实力雄厚的央企国企,更有北京城投、栖霞建设、厦门象屿等地方性城投公司参与进来。

发债的房企数量更是多达42家,全国各地多点开花,大有解冻之势。

值得一提的是,此次发债金额规模也很出人意料。

据数据统计,截止11月26日,当月发行债务的面值总额达421.88亿元,较10月全月增加188.06亿元,提升约80%。

如果放在下半年整个维度来看,7月至10月的规模分别为746.28亿元、557.62亿元、444.98亿元和233.82亿元。

11月的421.88亿元,真的有触底反弹那味了。

02

之所以央行选择这个节骨眼突然松绑,让银行放水给各地国企央企、城投,炸天团认为背后有三个方面的考量:

其一、从房住不炒到三道红线、从银行两道红线到土地两个集中管理,这一年下来,基本上政策调控的牌已经快打完了,过紧过密的政策反而让行业失去了活力。

比如如今行业低迷,买房人都在持币观望,不敢买在房价高位,导致房企销售去化难,这其实和上面“拉动消费”的意志是相悖的。

在调控房地产行业取得了阶段性成果后,上面也知道要适当给与一些甜头,一松一紧的调控才是未来圈子的主基调。

比如及时松绑融资,这样有利于房企补充流动资金、以及项目建设,也间接给行业信心,促进整个经济消费回暖,对房企、买房人都是利好消息。

其二、这次发债的42家企业,有40家都是央企国企或城投。

这说明央行一时半会不会把融资口子一下子开得很大,只有信用资质好、或可以靠国家背书的企业才有资格获得发债权。

总的来看,国有企业拥有政府背书,有这样的担保背景,基本不存在违约风险。

对于踩着三道红线、经营状况不佳、负债优化不好的这类民企,在融资鄙视链中依然位于最低端,想获得负债性融资估计还很遥远。

03 

第三点原因,也是最容易被忽视的一点:再不放水,土拍市场就没玩家入场了。

大家都知道今年前两轮土拍并不是很乐观,特别是第二次,很多房企都望而却步,只能靠国企自身消化。

如今11月底,马上12月份,全国第三轮土地集中出让已经开始,再不松开融资,土拍流失就会更加难看。

为了让央企国企提前‘储粮’,在低溢价率窗口期拿地,这次放水势在必行。

果不其然,成功发行债券后,一些央企国企立马大举进攻土拍市场。

比如前文提到的中海,其在今年的二批次拿地中,以权益拿地总价530.96亿元、27宗地块名列榜首,夺得二批次获地之冠。

又比如前文提到的一个月筹资了143亿元的央企——保利发展,在郑州第三次集中招拍挂的12宗地中,郑州保利独占4块!

此外在南京土拍市场,保利经过25轮竞价触顶最高限价20.3亿元,以总价20.4亿拿下建邺区一块宝地,楼面价33113元/㎡,溢价率高达14.61%!

在这个现金流告急的年代,像保利这种一边顶着高溢价率拿地,一边多个存量项目降价销售,其实也在向外传递信息——“不缺钱”。

这些大型央企,不再为“活下去”发愁,他们更关注的是,如何在危机中实现反超。

04

那这次的融资松绑是不是意味着至暗时期已过呢? 

炸天团觉得还为时尚早。

当前,还有不少房企的流动性问题发酵未见底,随著房企美元债即将进入付息到期高峰期,有多少表外债的财务泡沫会被戳破呢,一切都不得而知。

在市场持续降温的大背景下,房企的销售也难言乐观。

据数据显示,1-10月百强房企操盘金额93347.2亿元,较2019年和去年同期分别增长18.5%和6.7%,增速明显放缓。

销售难、融资难这两座压在房企身上的大山不倒,行业颓势就不会消散。

在寒夜未亮之前,唯有优化财务结构、降负债的房企方能行稳致远。

最后有一点值得说一说,现在“代建模式”越来越流行,拿到融资的央企国企大概率会选择拿出所竞得地块寻求外部合作,特别是找那些操盘能力强、产品力过硬的民企。

所以融资困难的民企们,别放弃,你们还有机会。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 房企融资松绑,虽迟但到

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