远洋集团继续未能远洋

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2022-04-01 10:01 1913 0 0
在央企背景的房企中,远洋集团似乎总是有些特别。2021年远洋集团协议销售总额1362.60亿元,比2020年的1300亿元出头,略有增长。

作者:杆姐

在央企背景的房企中,远洋集团似乎总是有些特别。本该顺风顺水吧,但好像一直有些崎岖。

时而杠杆地产都有关注这家公司,今天,杠杆地产2021年地产行业财报拆解“地产年鉴”栏目,继续看看。

杆友有特别想看的房企年报,特别欢迎留言告诉我。

01 销售额及面积、营收增长;均价下滑、地价成本上涨

2021年远洋集团协议销售总额1362.60亿元,比2020年的1300亿元出头,略有增长。

不过之于2021年的地产局面,这个销售是不错的。

同时,2021年,远洋集团的协议销售面积增长了9%,至767.35万平米,2020年为706.35万平米。

年度业绩公告特别披露:

不包括车位销售,平均销售价格下降7%至每平方米约人民币19,400元(2020年:每平方米人民币20,800元)。

看来,大行情对远洋集团还是有影响。

不错的是,远洋集团营收增长14%,至642.47亿元,2020年为565.11亿元。

具体而言,物业开发业务,当然是最大收入来源,营业额约占总营业额的86%。

值得一说,杠杆地产看到,2021年,远洋集团的项目布局比较均衡,北京、环渤海、华东、华南、华中、华西营收分别占19%、15%、22%、21%、17%、6%。

当然,营收增长的同时,成本也增长明显,总销售成本增加至529.89亿元,2020年为460.53亿元。

此外,2021年远洋集团的开发平均土地成本(不包括车位)从2020年6200元/平米,增长至8300元/平米。

主要是由于2021年一线及核心二线城市的项目结转较多,相应的土地成本较高。

同时,平均建筑成本(不包含车位),涨至5900元/平米,2020年为5400元/平米,上升了9%。

业绩公告解释说:

主要是由于2021年的别墅及一线城市项目结转较多,相应的建筑成本较高。

02 利润指标下滑,增收不增利,归属净利润反倒小幅下滑

这样的情况之下,毛利率下降也是情理之中。

2021年,远洋集团毛利112.58亿元,较2020年上升8%。

但是毛利率从19%略微降低至18%。

同时,杠杆地产注意到,远洋集团的利息及其他收入,较2020年的23.94亿元下降6%,至22.50亿元。主要就是委托贷款的加权平均余额和利息下降。

另外,销售和市场推广费用增加明显,从2020年的12.93亿元,增加29%,至16.65亿元。

1)增加市场推广活动,以应对市场气氛转冷影响;

2)新开盘项目增加;

3)2021年防疫措施有所放松,市场推广活动得以增加。

这方面的成本占协议销售额的1.2%,2020年为1.0%。

此外,行政费用有一定上升,2021年为19.55亿元,2020年18.16%,不过占营业的比例从3.2%降至3.0%。

另外就是加权平均利率,由2020年的5.10%,下降至4.96%。

已付或应计的总利息开支,下降至46.39亿元,2020为48.32亿元。

尽管营收增长,但2021年,远洋集团归属净利润,从2020年的28.66亿元,下降5%,至27.29亿元。

业绩公告披露,截至2021年末,远洋集团现金资源总额(包括现金及现金等价物,以及受限制银行存款)270.79亿元。

净借贷比率(即贷款总额减去现金资源总额再除以权益总额)约为85%,2020年末为55%:

净借贷比率上升主要是受到2021年下半年房地产市场整体融资政策收紧、银行按揭贷款额度过度收缩等极端因素影响,导致资金回笼速度较慢,另外,为应对极端行业风险,本集团亦适当增加开发贷的支取以保障后续的财务稳健。

截至2021年末,杠杆地产看到,远洋集团尚未使用的授信额度为约2322.30亿元。

如下图,按照业绩公告的披露,杠杆地产看到,1年内到期的贷款为近187亿元,2020年末时则有259亿元。

短期负债压力减轻。

而2-5年内期的贷款超460亿元,2020年末时为270亿元。中长期贷款的占比显著提高,债务结构明显改善。

当然,远洋集团总的贷款金额从2020年末的超822亿元,增加了100亿元,至922亿元。

钱怎么说都是要还的,未来还得业绩说话。

03 投资物业收益下滑,股息好少

痛心的是,超级黑天鹅对商办的影响或许非常大。

远洋集团的业绩公告披露,2021年,来自物业投资的营业额减少了17%,仅4.10亿元收入,2020年为4.94亿元收入。

远洋集团解释说:

营业额减少主要由于本集团对投资物业推进中轻资产化模式。

我们可以看上图,截至2021年末,远洋集团有23个经营中投资物业。

虽然有的权益占比或许不高,但是这么多的投资物业,仅仅这么点收入,实在是……

钱虽然2021年似乎只少赚了一点,但是这派息也少得太多了吧。杠杆地产看到,每股拟派息0.026元,2020年为0.075元,这下滑的幅度太大了吧。

期末总派息准备1.98亿元,2020年为5.71亿元。

即便算上中期股息,也是很少,中期2020年派了4.16亿元,2021年为3.48亿元。

综上,远洋集团部分指标比2020年要好,但总体表现没有明显飞跃,远洋集团要远洋还需时日。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

本文由“杠杆地产”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 远洋集团继续未能远洋|地产年鉴⑥

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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