资产界 作者：Osyth
来源：资产界
重整后的金科，终于交出了第一份半年报。
数字很有反差：2026年上半年，金科股份营收3.05亿元，同比下降87.11%；归母净利润1856万元，而去年同期还亏损75.23亿元。
从亏75亿元到盈利，看上去像是一次大翻身。
但把半年报拆开以后会发现，利润转正只是表面。
重整真正改变的，是金科的资产规模、业务结构，以及这家公司以后准备靠什么赚钱。
01
赚了1856万，但金科已经“大瘦身”
先看这1856万元是怎么来的。
金科上半年虽然实现归母净利润1856万元，但扣除非经常性损益后，仍然亏损7144万元，经营活动现金流净额也还是负的，为-1.35亿元。
同期归属于母公司的非经常性损益约9000万元，其中仅单独进行减值测试的应收款项减值准备转回，就达到8856万元。
所以，这次利润转正，还不能理解成金科的主营业务已经重新具备稳定赚钱能力。
相比利润，更大的变化藏在资产负债表里。
2024年底，金科总资产还有1771.83亿元。
到了今年6月底，总资产只剩142.03亿元，归母净资产41.75亿元。
两组数字之间差了一个数量级。
当然，这并不是说1000多亿元资产两年时间“消失”了。
金科在重整过程中把大量非保留子公司股权置入服务信托，这些公司不再纳入上市公司合并报表，因此今年和过去的金科，已经不能简单拿同一把尺子比较。
半年报也明确解释，部分子公司出表是今年营业收入同比下降87.11%的重要原因。
这次重整做的，与其说是把原来的金科修补好，不如说是给这家公司做了一次大规模瘦身。
曾经那个依靠大量拿地、开发、融资和销售维持规模的房企，已经被压缩成一家总资产140多亿元的上市公司。
旧模式缩下去了，新的问题也随之摆到面前：这么小一张资产负债表，以后靠什么重新长起来？
02
不再靠拿地扩张，金科开始给别人“管资产”
金科给出的答案，是换一种活法。
重整之后，公司把自己的定位改成了“科技驱动的不动产综合运营商”，业务重心也从高投入的传统房地产开发，转向代建、城市更新、资产运营、特殊资产管理等方向。
今年上半年，金科没有新增土地储备，却新签了11个全过程代建项目，新增管理面积117万平方米；产商运营和城市更新服务又签了14个项目，新增服务面积约82万平方米。
变化已经开始体现在收入里。
上半年，金科房地产销售及运营收入2.56亿元，仍然占总营收84.02%，毛利率12.55%；资产运营管理收入只有4642万元，占比15.24%，但毛利率达到67.25%。
4642万元当然撑不起一家大型上市房企，但它已经说明金科接下来准备把力气往哪里使：过去是自己出钱拿地、盖房、卖房，现在越来越多的是替别人开发、运营和管理资产，赚服务费和管理费。
对于一个刚从债务危机里出来的房企，这种模式至少不用重新回到高杠杆拿地扩张的老路上。
更有意思的一块，是不良资产。
重整过程中，大量非保留资产被装进服务信托。
金科虽然不再把这些企业全部并进上市公司报表，却仍然作为资产管理机构参与后续运营和处置。
这张清单不小。
半年报显示，目前涉及1040家信托底层企业。
金科把它们分成正常经营、庭外重组、司法处置和自行清算四类分别处理。
上半年，仅正常经营类项目就实现签约销售12.23亿元，已有15家自行清算类企业完成注销。
一个很有意思的身份变化就这样出现了。
刚刚经历完债务危机的金科，现在开始把自己过去二十多年积累的地产开发和项目处置经验，拿去处理困境房地产资产。
公司甚至已经把“不良资产+”写进新的业务方向。
今年上半年，金科还与上海瑞威资产管理股份有限公司成立合资平台，专门做地产类不良资产盘活。
过去金科最大的麻烦是自己的问题资产。
现在，它开始尝试靠管理问题资产赚钱。
03
重整结束了，旧账还得继续往下还
2025年12月15日，金科股份和重庆金科的重整计划执行完毕。
这场重整最终引入上海品器联合体、中国长城资产、四川发展证券基金以及20余家财务投资人，合计投入26.28亿元。
但“重整计划执行完毕”，并不等于所有偿债资源在那一天已经全部分给债权人。
截至今年6月底，在金科股份层面，已经完成重整债权现金兑付6.05亿元，完成率71.36%；划转股票9.69亿股，完成率56.39%；发放信托受益权286.39亿份，完成率42%。
重庆金科层面则另有现金兑付和信托受益权发放安排。
这也是很多大型房企重整完成以后还要面对的一段漫长过程：法院批准方案，只是把旧债怎么解决定下来；真正把存量项目卖掉、把信托资产盘活、把偿债资源一点点兑现，可能还要持续很多年。
保交房也没有完全退出历史舞台。
今年上半年，公司及信托计划内项目继续交付住宅及商业约1250套、22万平方米；自2022年以来累计交付31.77万套，整体保交房进度达到约98.76%。
所以，这份半年报真正值得看的，其实不是“金科从亏75亿变成赚1856万”。
重整已经替它处理了最危险的旧债，也把曾经庞大的资产负债表大幅缩了下来。
但半年3亿元营收、扣非仍然亏损，也说明代建、资产运营、特殊资产管理这些新业务还在培育阶段。
接下来市场要看的，不再是金科能不能完成重整。
而是11个代建项目能不能变成更多管理费，4642万元资产运营收入能不能持续做大，1040家信托底层企业能够盘活多少，“不良资产+”能不能真正成为一门新生意。
重整重新安排的是过去留下来的债。
重整之后的第二场仗，是重新找到赚钱的办法。
对金科来说，这场仗要在1040家信托底层企业和一批困境房地产项目里打；对投资人来说，同样要回答资产能不能盘活、还要投入多少钱、最终靠什么退出。
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原标题： 重整后的金科，一头扎进不良资产生意
