浙江高法:其他人员从事房产经纪活动,签署居间合同是否有效?

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2022-12-20 23:22 2585 0 0
《城市房地产管理法》第58条二款和《房地产经纪管理办法》第14条均非可能导致合同无效的效力性规定。另,我国对房地产执业资格实行的是评价制,未取得职业资格人员从事房地产经纪活动,非属违反公序良俗范围,所签署的居间合同应属有效。陈某与某公司签署合作协议,应属房地产居间合同关系。

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【裁判要旨】

《城市房地产管理法》第58条二款和《房地产经纪管理办法》第14条均非可能导致合同无效的效力性规定。另,我国对房地产执业资格实行的是评价制,未取得职业资格人员从事房地产经纪活动,非属违反公序良俗范围,所签署的居间合同应属有效。

【浙江省高级人民法院判例】

(2021)浙民再252号陈某中介合同纠纷案

【简要案情】

一、2017年10月20日,陈某与某公司签署《千岛湖项目合作协议书》,约定由陈某负责招募承租人,与某公司签署租赁合同,将千岛湖某物业项目对外出租。其中,如陈某介绍的承租人与某公司签署的租赁合同租金为1.5元每天每平方米以下的,某公司一次性支付陈某80万中介费;租金为1.5元每天每平方米的,某公司一次性支付陈某100万中介费;高于1.5元每天每平方米的,差价部分全部支付给陈某;

二、某公司自认经陈某介绍认识了承租人某酒店负责人刘某,并通过刘某认识了某酒店其他股东;2017年12月8日,某公司与某酒店签署了租赁合同,租金为1.68元每天每平方米,年租金约483万;

三、2018年6月28日,某公司与某酒店签署补充协议,约定增加了部分承租面积,但总租金不变,租金价格变为1.53元每天每平方米;

四、2020年6月,陈某起诉至法院,请求支付中介费63万及逾期付款违约金;

【争议焦点】

一、陈某和某公司签订的《千岛湖项目合作协议书》是否有效?

二、陈某是否完成了合同义务,及如何计算中介费

【裁判结果】

浙江省淳安县人民法院一审判决某公司支付陈某中介费10万及逾期付款违约金;

二审浙江省杭州市中级人民法院判决撤销一审判决,驳回陈某诉讼请求;

浙江省高级人民法院再审判决撤销二审判决,变更一审判决为某公司支付陈某中介费10万及逾期付款违约金(计算方法有变);

【裁判规则】

一、关于居间合同效力问题。

陈某与某公司签署合作协议,应属房地产居间合同关系。关于合同效力,本院认为,《城市房地产管理法》58条是关于房产中介服务机构设立开业条件的规定,并不涉及具体的房产经纪活动。至于房产经纪活动是否只能在经纪机构进行并未明确,也无法推出绝对禁止个人从事房产经纪活动。《房地产经纪管理办法》系住建部等颁发的部门规章,着重对房地产经纪机构和从业人员及房产经纪活动进行了规定,第14条规定的是房地产经纪人员不能脱离房产经纪机构之外进行承接业务,但也无法推出禁止其他个人从事房产居间服务的结论。上述法条和规章并非可能导致合同无效的效力性规定。

另,我国对房地产经纪人员实行评价制,未取得职业资格人员从事房产经纪活动,非属违反公序良俗行为,不违反法律法规的强制性规定,应为有效。

二、关于陈某是否完成了合同义务,及中介费计算问题。

根据陈某庭审陈述,其所称的租金价格与实际租赁价格并不一致,虽然介绍某酒店负责人刘某给某公司认识,但后期并未全程参与,签订租赁合同时亦为在场,由某公司主导签署。由于租金价格另有变动,陈某主张以1.68元的租金价格计算中介费,依据不足。一审法院酌定陈某中介费为每年25万;

【法条索引】

《城市房地产管理法》第五十八条 房地产中介服务机构应当具备下列条件:

(一)有自己的名称和组织机构;(二)有固定的服务场所;(三)有必要的财产和经费;(四)有足够数量的专业人员;(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构,应当向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照后,方可开业。

第五十九条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

《房地产经纪管理办法》第十四条 房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接,服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。

房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。

【律师小结】

地产中介行业基于对自身行业利益,对部分开发商为促销房产采取的分销转介予以抵制,“全民经纪人”是否合法引发了思考。从民事诉讼的角度来说,未取得房产经纪职业资格的其他人员从事房产居间活动,居间合同有效。委托人看中的并非居间人在房产方面的专业知识,而是依靠其自身人脉优势从中介绍、联系、撮合。从行政监管角度,作为居间人在取得佣金后应当依法纳税。从交易安全角度考虑,房产经纪机构和经纪从业人员受到政府监管,执业行为较为规范,交易相对安全,出现问题可以寻求政府监管部门的规制。其他人员则相对难受监管。

 

作者乔谦律师 山东睿扬律师事务所

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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