地产并购篇(八):三种剥离方式的对比

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2023-10-18 11:29 1195 0 0
在收并购中,经常会遇到一种情况:目标公司名下除了我们想要的土地资产外,可能还存在其它我们不想要的资产和业务

作者:阳新芽

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在收并购中,经常会遇到一种情况:目标公司名下除了我们想要的土地资产外,可能还存在其它我们不想要的资产和业务。

如果直接采用资产收购,会面临几个问题:

1、面临需要完成投资总额的25%的限制;2、转让阶段需要缴纳高额所得税、土增税、增值税等税费,造成前期现金流峰值较高。

如果直接股权收购显然也不合适,毕竟公司名下有很多非目标资产和业务。

问题来了,有没有一种收购方式,既能在交易前期如股权收购一样不需要缴纳各种税费,又能实现只针对目标资产进行收购,且不受25%的投资额限制?

——有,这就是资产剥离,先将目标资产剥离至壳公司,然后再收购壳公司股权。

地产并购中的资产剥离方式主要包括:资产划转、公司分立、以土地或在建工程出资设立公司三种方式。

本文中,新芽将对从税负和实操难易程度两个维度,对三种剥离方式进行横评,文章稍微有点长,可以收藏转发,方便下次学习。

01 三种剥离方式的涉税比较

01 作价出资 

以土地或在建工程作价出资,主要过程包括,设立全资子公司,将目标资产作为出资投资到项目公司,待出资到位后,再受让项目公司的股权。

从表来看,在投资新设模式下,新设的公司需承担0.05%的印花税,和3%~5%的契税,计税依据为投入资产的公允价值。

而原公司,除承担0.05%的印花税外,还有增值税、土地增值税和企业所得税三项大税,具体来说:

1、增值税:

投资行为属税法上的视同销售行为,应缴纳增值税,计税依据为非货币性资产的公允价值与原始成本的差额,适用税率9%。

2、土地增值税:

房地产企业以土地使用权投资,应当缴纳土地增值税,根据增值的比例,承担增值额30%~60%的土增税。

3、企业所得税:

企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得,可在不超过5年期限内,分期均匀计入相应年度的应纳税所得额,按规定计算缴纳企业所得税。

02 公司分立 

主要过程包括,设立全资子公司,将目标资产作为出资投资到项目公司,待出资到位后,再受让项目公司的股权。

从表可以看出,根据相应文件,企业分立时,新设立企业承受原公司的土地、房屋免征契税和印花税。

而原公司,在企业分立模式下,涉及三大税种,具体来说:

1、增值税:

根据相关文件,企业分立时,如果将实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他公司,其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征收增值税。但如果不满足上述条件,依然需要征收增值税。所以,我们在实操中,往往适当并入少量债务,以规避被认定为避税。

2、土地增值税:

根据财税[2015]5号文,在企业重组中,房地产企业的分立不能免征土地增值税,非房地产企业可以暂免土地增值税。但部分地区的地税局文件有所突破。比如青地税函〔2009〕47号文件规定,房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业,对派生方、新设方承受原企业房地产的,不征收土地增值税。

3、企业所得税:

根据财税[2009]59号文的规定,企业分立属于企业重组业务的一种形式。在符合条件的情况下可采取特殊性税务处理,此不详述。

03 资产划转 

资产划转有多种形式,本文仅介绍一种形式:母公司向子公司划转资产,即设立全资子公司,母公司将标的资产划转至新设子公司。

从表可以看出,资产划转模式下,子公司只涉及印花税,免征契税。

而母公司,在资产划转模式下,除印花税外,其它三大税种,具体来说:

1、企业所得税:

根据财税〔2014〕109号文,母公司向子公司划转资产,凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的,股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动,且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的,可以进行特殊性税务处理:划出方企业和划入方企业均不确认所得。

2、土地增值税:

在特殊性税务处理下,由于划入方企业取得被划转资产的计税基础,以被划转资产的原账面净值确定。因此不产生增值,进而不产生土地增值税。

3、增值税:

同样,由于增值税是按照差额征收,而特殊性税务处理下不产生增值,差额为零。因而不产生增值税问题。

04 税费对比小结 

通过上述分析可以看出:单从税负孰重方面比较,三种方案税负由轻到重的次序为:资产划转<公司分立<作价投资。

但是在选择交易路径时,应结合税务和操作层面两个角度共同进行论证,综合比较,得出较优方案。

02 三种剥离模式的可操作性分析

01 25%投资总额的限制 

目前,国家对分立和划转是否需要满足25%的投资总额没有明文规定,部分地区认为分立和划转不属于“转让”行为,不要求完成25%的投资总额。

而以土地或在建工程出资设立公司则各地普遍认为需满足25%的投资总额要求。

02 操作周期: 

根据<财税法>的规定,企业所得税若适用特殊性税务处理,则要求企业在重组后连续12个月内不得转让新公司股权。

如果划转设立的子公司或分立的新公司,需要短期内将股份出售给并购方,则不符合税法规定的企业所得税“特殊性税务处理”需满足的持股12个月的要求。

此种情况下无法实现节税税务筹划目标。

因此,收购方出于节约交易成本考虑,无法快速完成股权交割,只能退而通过股权代持等协议安排先行锁定交易。

而另一方面,根据公司法的规定,公司分立需要通知债权人,并且有45天的公告期,完成分立最快也需要70天。

因此分立剥离的时间长、手续繁杂。因此在地产并购实务中,很少采用分立的方式进行资产剥离。

03 债务承担问题 

根据公司法规定,公司分立前的债务由分立后的公司承担连带责任。但是,公司在分立前与债权人就债务清偿达成的书面协议另有约定的除外。

如果公司在分立前对债务清偿事宜未与债权人达成书面协议,则收购方需要与被收购方就公司分立前的债务承担连带责任。

因此,交易双方不仅需要确定资产剥离范围,还需要确认公司分立中资产、负债、所有者权益的配比。

如果采用承债式收购的,则收购方需要确定承接债务的范围,并根据双方各自债务偿还范围,由目标公司在分立前与债权人就债务清偿达成的书面协议。

但从债权人角度出发,由分立后的公司承担连带责任对债权人实现债权更为有利,因此与债权人达成书面协议存在较大谈判难度。

04 操作小结 

正如上述分析,尽管分立模式税费较轻,但因为流程复杂、税负成本较高、不确定性因素较多,需对分立前的债务承担连带清偿责任。导致该种剥离方式已成为房地产公司资产剥离的鸡肋选择。

而以土地或在建工程出资、资产划转的资产剥离方式,则目前的地产并购实务中主要的资产剥离模式。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 地产并购篇(八):三种剥离方式的对比

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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