成都首轮土拍“冰火两重天”,门槛下调仍难觅民企身影

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2022-04-06 22:59 561 0 0
在延续了土拍门槛降低的政策环境下,成都本次土拍表现较2021年第二、三轮有所回温,但热度涨幅并不明显。

作者:克而瑞研究中心

在延续了土拍门槛降低的政策环境下,成都本次土拍表现较2021年第二、三轮有所回温,但热度涨幅并不明显。

4月2日,成都为期3天的集中供地落下帷幕,本年度首轮集中供地出让完成。本次成都土拍共成功出让44宗含宅用地,总成交金额为393.1亿元,总建面达到356.9万平方米,6宗地块流拍,流拍率12%,较2021年的后两次集中供地有所回落,市场逐步企稳。

从成交热度来看,本次土拍的整体溢价率为5%,对比今年已完成首轮集中供地的城市来看,处于中游水平,大部分地块底价成交,少数热点地块进入摇号抽签环节,区域之间冷热不均的情况较为明显。

01 “限房价、定品质、竞地价”摇号拿地 首轮土拍无需竞配建、竞自持

与部分热点城市一样,成都首轮土拍也从政策端下调了拿地的成本和门槛,采取“限房价、定品质、竞地价”的拍卖措施,意图提升房企参拍的积极性:

首先在“限房价”方面,大部分地块的销售限价与最高平均楼板价之间达到1万元/平方米以上的价差,为地块预留了足够的盈利空间;

其次“竞地价”达到最高限价后,取消了竞配建、竞自持等变相增加企业拿地成本的环节,而是改为直接抽签摇号,房企靠“运气”拿地,竞拍环节有所简化;

而从地块本身自带的配建情况来看,除小部分地块要求配建返迁房、档案房或者自持一定比例的商业以外,大部分地块没有配建要求,对于房企而言成本有所降低。

在这样的政策宽松下,成都本次集中供地吸引了较多房企报名参拍,如中海、保利、龙湖等龙头房企,但更多的是本土的投资公司和本地房企,以及部分民企如凯德、中瑞天悦等。

然而在参拍人数不少的情况下,集中供地依然呈现出冷热不均的现象,可见市场下行、资金紧张的大环境下,“把钱花在刀刃上”是房企主要投资策略。

02 土拍热度两极分化 半数地块底价成交、优质地块遭“哄抢”

成都本次土拍成交的含宅用地整体溢价率为5%,但地块的成交热度分化明显,6宗地块触及最高限价、摇号成交,同时还有过半地块底价成交。

市场出现冷热不均的主要原因,还是与目前房企投资态度普遍谨慎以及地块质量参差不齐有关,本次触及最高限价的6宗地块分布于成华区、武侯区、高新南区以及天府新区,均为周边生活氛围已经较为成熟的优质地块。尤其高新南区大源板块的GX2022-03(071)号地块,不仅处于稀缺板块,且周边2021年成交1宗含宅地块楼板价相近,但需要配建64%人才公寓,而本次地块无配建要求,因此吸引了26家房企参与最终的抽签环节。

反之,本次流拍的6宗地块,除了区位条件一般以外,有4宗地块体量较大,均超过100亩,大体量占用资金较多,也是房企放弃的原因之一。

03 六成地块房地差过万,平均地房比0.47

从盈利空间角度来看,大部分地块依然“有利可图”。成交的44宗含宅用地平均地价房价比为0.47,且房价地价差高于1万元/平方米较为普遍。

即使进入摇号环节的几宗地块,房价地价差也在1万元/平方米左右,其中中瑞天悦竞得的武侯区纯住宅地块成交楼板价为13600元/平方米,但销售限价达到30500元/平方米,盈利空间相对可观。

据统计,本次成交地块中36%地块房价地价差不足1万元/平方米,半数地块房价地价差落于10000-14000元/平方米区间,还有14%的地块房价地价差高于14000元/平方米,可有较高的盈利预期。

04 以中海、保利为首的国/央企积极拿地 本土平台公司持续“托底”

从拿地房企来看,本次成都土拍虽然吸引了较多房企参拍,但主力依然是大型国企、央企,其中中海、保利表现抢眼,各自斥资56.5亿元和34.5亿元,分别拿下3宗、2宗地块,中海也是本次土拍中拿地金额最高的房企。此外,诸如金茂、中交、国贸等也在成都首轮集中供地中有所斩获。

本次土拍的另一股“中坚力量”则是地方平台公司,例如城投置业、人居、陆港兴辰置业等均拿下不止1宗地块,成都城投置业还通过抽签拿下最热门的高新区大源板块地块,表现极为活跃,此外成华旧改、郫都投资、成都交投、金牛国投等公司也各有所获,而这些企业也是去年集中供地的“主力军”。

民企方面,本次仅有8宗地块由民企竞得,川渝区域是龙湖深耕的大本营,本次龙湖在龙泉驿区和双流区各落一子,凯德和中瑞天悦也通过抽签各自获取1宗纯宅地,总体来看,民企拿地积极性仍然偏低。


整体来看,在延续了土拍门槛降低的政策环境下,成都本次土拍表现较2021年第二、三轮有所回温,但热度涨幅并不明显。在目前房企投资仍然谨慎之下,首轮土地市场冷热不均也在清理之中。

从拿地企业来看,已拍的大多数城市均以资金实力雄厚国企、央企作为拿地主力,其次则依靠当地的平台公司“托底”,成都本次土拍也符合这一特征,对于有实力的企业而言,目前可以算是拿地窗口期,而民企投资还需要一定的时间修复。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 快评 | 成都首轮土拍“冰火两重天”,门槛下调仍难觅民企身影

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