340亿！深铁全面接棒万科

作者：资产界

来源：资产界综合整理

如果要给万科这两年的跌宕起伏找一个明确的分水岭，2026年7月无疑是最具标志性的节点。

一方面，一场临时股东大会敲定了新一届董事会名单；另一方面，大股东深圳地铁持续以低息借款托住流动性底盘；此外，存量公开债券也完成多轮艰难的展期。

一连串动作串联，勾勒出这家老牌房企在行业深度调整期里，一条完整且务实的自救之路。

一、新一届国资董事会落地

7月31日的临时股东大会，敲定了万科未来三年的治理底色。

第二十一届董事会共11名成员：6名非独立董事、4名独立董事、1名职工代表董事。

6名非独立董事全部出自深圳市属国资平台，其中5人为本次换届新晋人员。

4名独立董事为黄亚英、廖子彬、王卫国、杨兆，职工代表董事为李娜。

万科过往依靠职业经理人主导的扩张治理模式，正式落幕。

新班子的核心分工高度贴合化险需求：董事长徐恩利，管理学硕士，曾任深高速董事长，擅长存量不动产运营与城市更新。

总裁黄宇，具备地方金融监管与国资投资背景，全权负责债务重组与现金流管理。

其余非独立董事分别由深铁集团、深圳市投控、深圳市资本运营集团委派。

独立董事从财务、法律、行业合规层面提供风控支撑。

8月1日公告的新一届董事会第一次会议决议，进一步做实了权责边界：所有大额资产出售、债务重组方案，必须经国资背景董事充分审议，区域公司不再拥有重大事项最终拍板权。

在这场权力交割里，最有故事感的是朱旭。

「宝万之争」中她一战成名，被市场冠以“A股最贵女董秘”的标签。

过去一年多，她从董秘岗位调离，短暂接手长租公寓，又过渡到万物云城，最终在2026年上半年彻底卸任万物云所有经营性管理职务，仅保留集团党委副书记一职。

再叠加郁亮到龄退休、祝九胜离任，以及本届董事会职业经理人董事集体卸任，背后的逻辑清晰而简单：把风险处置的决策权限向上收拢，以最高效率完成降负债、回笼现金流这件核心任务。

旧班底退场，国资团队接棒，属于万科职业经理人的高光扩张年代，正式落幕。

二、深铁低息借款超340亿

关键岗位落定后，深铁的资金支持随即到位。

2026年，深铁的放款节奏完全匹配万科到期债务兑付计划：1月投放23.59亿元，6月追加11.4亿元，7月下旬再借出5.19亿元。

年内累计专项输血已超45亿元。

如果将近两年框架授信与实际拨付合并计算，深铁为万科兜底的资金已经突破340亿元。

借款条款充分体现了大股东托底的诚意：年化利率仅2.29%，大幅低于市场化融资成本。

单笔最长可用三年，到期后还可申请展期。

资金用途被严格锁定，仅用于兑付到期债券本息及存量融资利息，明令禁止用于拿地或新项目开发。

但股东兜底并非无条件的无限背书。

多笔借款均要求万科以项目未来应收账款做全额质押担保。

深铁的低息贷款只是平滑集中偿债压力的短期缓冲，最终还本付息，还是要靠存量项目转让、不动产盘活变现的收益来兑现。

输血是过渡，资产出清才是根本答案。

三、10只境内债完成展期，但仍有1680亿债务到期

有了股东资金托底，万科在2026年完成了10只境内公开债的全部展期协商，摸索出一套被金融机构认可的标准化化债模板。

针对表决通过重组方案的债券持有人，万科执行分层兑付规则：单账户先行小额兜底兑付10万元，当期支付40%本金及应付利息，剩余60%本金统一延期一年，以存量项目资产和应收账款做质押增信。

7月末最后两笔合计27亿元债券表决落地后，万科本年度最集中的偿债高峰阶段性渡过。

惠誉将万科评级从限制性违约RD上调至CC级，算是对批量债项重组的正面认可。

但评级报告也点出了潜藏风险：公司一年内到期债务仍高达1680亿元，2026年底至2027年初，这批延期债券将迎来二次到期。

账面550亿元货币资金中，绝大部分已因借款质押被锁定，可自由支配的额度十分有限。

面对下一轮偿债窗口，黄宇团队已敲定统一策略：后续所有到期债务全部沿用“小额兜底兑付+部分本金当期支付+剩余展期+不动产抵押增信”的标准化方案，不再一对一零散博弈。

写在最后

把万科这一连串动作串联起来，是一条清晰的逻辑链：新董事会接掌治理权，深铁借款托住流动性，公开债展期化解短期压力。

而董事会换届前20天，又有一则重量级信息提前释放。

7月10日，万科披露2026年半年度业绩预告：预计上半年归母净利润亏损120亿元至150亿元，上年同期亏损119.47亿元。

亏损主要原因包括：房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位；结合行业、市场和经营环境变化，新增计提了资产减值；部分经营性业务及非主业财务投资亏损。

8月28日，这份半年报将正式披露。

120亿到150亿的亏损数字，将是万科历史上最沉重的半年度成绩单之一，也是新一届国资董事会接棒后需要直面的第一份硬账。

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原标题： 340亿！深铁全面接棒万科