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作者：Osyth
来源：资产界
“凶宅”也是一种资产，只不过市场会给它重新定价。
01
一套“凶宅”，到底要打几折才有人买？
9月，金华一套法拍房再次把“凶宅”推上热搜。
这套房位于金华江北一处改善型小区，建筑面积188.52平方米，评估价329万元。
法院在拍卖公告中特别提示：2026年1月26日，该房屋内曾发生非正常死亡事件。
一拍起价231万元，最终没有成交。
9月底进入二拍，起拍价进一步降到185万元，比评估价少了144万元，相当于打了56折。
便宜到这个程度，会不会有人出手，还要等拍卖结果，但过去几年已经出现了一些相关案例。
今年6月，杭州未来科技城紫樾府一套88.92平方米住宅，一拍起价250.1万元，同样无人出价。
二拍降到200万元以后，情势逆转，总共11名买家进场，经过57轮竞价，最终以264.08万元成交，反而比一拍起拍价高出近14万元。
二拍和一拍情况对比
杭州富阳丁香花园一套约200平方米顶跃，也出现了类似情况。
一拍156万元无人报名，二拍降到125万元后，5名买家竞价14轮，最终160万元成交。
南京江宁一套约126平方米住宅，16年前曾发生命案。
评估价100万元，一拍70万元无人报名；二拍起价56万元后，5人参与、出价113次，最终68.2万元成交。
从这些案例看，非正常死亡事件会明显影响房屋交易价格，但折价幅度并没有固定标准。
部分房源在一拍阶段无人接手，降价进入二拍后，反而出现多名买家竞价。
市场其实很直接，只要价格继续往下压，压到有人觉得这笔折价足够覆盖心理顾虑、持有成本和未来转售风险，买家就会下场。
02
每年这些“凶宅”，最后都卖给了谁？
从公开成交案例和中介采访来看，这类房产的买家主要有两种。
一类是预算有限的自住买家。
他们并不是专门寻找“凶宅”，而是在总价、地段和面积之间做取舍。
2020年，杭州景园南苑一套曾发生命案的住宅进入法拍。
看样当天，有多组准备自住的买家到场。
最终，这套房吸引14人报名，经过52轮报价，以222.14万元成交。
对这类买家来说，非正常死亡会影响购买意愿，但并不是唯一条件。
如果同样的预算，可以换来更好的地段、更大的面积，价格差就可能抵消一部分心理顾虑。
另一类是投资型买家。
这类买家更关注买入折价、租金和后续转售价格。
低价取得以后，可以先出租，持有一段时间后再出售。
只要买入时留下的折价足够覆盖未来再次转售时的价格损失，就存在交易空间。
从竞拍方式来看，这些买家的价格敏感度通常也比较高。
2023年，杭州融景公寓一套83.09平方米住宅法拍，评估价242.77万元，起拍价170万元，吸引近4万人围观，但只有1人报名。
最终，这名买家在拍卖临近结束时出价，以170万元底价成交，比评估价低约73万元。
类似情况在二拍中更加常见。
部分买家会等一拍流拍、起拍价继续调整后再进入，价格达到自己的预期才参与竞价。
从已经公开的案例看，他们更明显的共同点是：对非正常死亡事件的接受程度高于普通购房者，同时对买入价格和未来流动性要求更高。
03
法院也在想办法把“凶宅”卖出去
“凶宅”进入司法拍卖后，法院面对的问题很现实：房屋还要处置，但非正常死亡事件会直接影响竞买人数和成交价格。
如何平衡信息披露、资产成交与风险兜底，成为法院处置凶宅的核心难题。
第一件事，是把瑕疵查清楚、写清楚。
最高法关于网络司法拍卖的规定要求，执行法院应调查拍卖财产现状，并披露已知瑕疵、权利负担和占有使用情况。
所以现在不少法拍公告里，会直接把“曾发生非正常死亡事件”写进特别提醒。
这一步会影响报价，但也避免买家拍下以后才发现问题，再围绕交付、撤拍和退款产生争议。
第二件事，是让买家尽可能了解房屋现状。
2021年，苏州一套曾发生烧炭自杀事件的住宅进入司法拍卖，法院就组织了一场24小时试睡直播。
法官介绍户型、采光和房屋情况，试睡人员直接入住，把房屋现场展示给潜在竞买人。
一拍起价120万元，没有买家报名。
十几天后，这套房进入二拍。
起拍价降到96万元，共有12人报名，经过22轮报价，最终以128.5万元成交，比二拍起拍价高出32.5万元，也超过了一拍120万元的起拍价。
显然，对于这类特殊房产，除了价格，买家也需要尽可能充分地掌握现场情况。
第三件事，是调价。
按照网络司法拍卖规则，一拍流拍后可以再次拍卖，二拍起拍价可以在前次起拍价基础上继续下调。
前面杭州、南京的多个案例都出现了同样的情况：一拍没人报名，二拍价格下调以后，多名买家开始竞价，部分房源最终成交价甚至超过一拍起拍价。
也就是说，这类房产的司法处置路径其实很清楚：先披露瑕疵，再充分展示；市场仍然不接受，就调价重新拍。
法院改变不了房屋发生过的事情，但可以把资产情况说清楚，把不确定的信息摊开，再通过价格寻找愿意接手的买家。
04
最难的不是买，而是怎么退出
对于“凶宅”这类特殊房产，买入价格容易判断。
同小区正常房源卖多少，法拍起拍价是多少，中间有多少折价，都能算出来，但比起下决心买凶宅，更难的是如何出售。
2016年，王某花158万元，从吴某手中买下一套广州住宅，完成过户后居住4年。
2020年，王某以275万元将房子卖给朱某夫妇。
过户后，朱某夫妇从邻居处得知，这套房此前发生过非正常死亡事件。
继续追问后，第一任房主吴某承认，其妻多年前曾在屋内自缢身亡。
王某此前并不知情。
朱某夫妇随后起诉。
法院撤销其与王某签订的房屋买卖合同，王某返还275万元房款。
王某又起诉第一任房主吴某。
法院认定，吴某出售房屋时未披露非正常死亡情况，导致王某在重大误解下购房，依法撤销双方2016年签订的房屋买卖合同。
吴某退还158万元购房款，房屋恢复登记至吴某名下，并向王某赔偿94万余元。
一套房，前后卖了两次，两份买卖合同最终都被撤销，产权重新回到第一任房主手中。
对于法拍买家，这个问题同样存在。
司法拍卖时，如果公告已经明确披露房屋曾发生非正常死亡事件，竞买人是在知情情况下参与竞拍。
拍下以后再出售，这段历史仍会影响下一任买家的购买意愿和报价。
如果已经知情，却在转售时隐瞒，还会增加法律风险。
广州另一宗案件中，一名房地产中介从业者买入一套曾发生非正常死亡事件的住宅，随后以363万元转售。
法院结合其从业背景、买入价格、持有时间和转售行为等因素，认定其应当知道房屋曾发生非正常死亡，却未向下一任买家披露，构成欺诈，最终撤销双方签订的房屋买卖合同。
对法拍和特殊资产投资人来说，买入折价只是第一步，更难估的是未来的流动性折价。
今天便宜100万元买下来，几年以后还要让掉多少钱才能卖出去，才决定这笔资产最后能不能退出。
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原标题： 每年这么多“凶宅”，最后都卖给谁了？
