恒大、奥园拼死“保交付”,背后意义值得解读

克而瑞地产研究 克而瑞地产研究
2022-01-24 17:36 679 0 0
更多规模房企重视自身“交付力”、“服务力”的提升。流动性压力下,调动一切资源优先保竣工、保交付,盘活资金、改善现金流已成为房企的共识。

作者:克而瑞研究中心

来源:克而瑞地产研究(ID:cricyjzx)

更多规模房企重视自身“交付力”、“服务力”的提升。

在房住不炒政策调控主基调下,2021年行业监管持续、变化加剧,企业融资收紧、偿债压力加大。部分房企迫于自身的资金及运营压力,暴雷、偿债违约事件频发。在这样的背景下,个别企业部分在建项目停工、竣工交付逾期。

流动性压力下,调动一切资源优先保竣工、保交付,盘活资金、改善现金流已成为房企的共识。目前,恒大、奥园、佳兆业、花样年等房企都已明确提出“保交付”目标,部分企业通过出让项目、出售资产或出售多元化业务的方式回笼资金、补足资金缺口。

整体来看,房地产业规模大、关联上下游产业链条长、社会影响涉及面广。住建部也已明确2022年将坚决处置房企楼盘逾期交付风险,坚持房住不炒、促进房地产业良性循环和健康发展。无论是从房企经营、还是宏观经济角度,开发企业保竣工、保交付都是势在必行。

这样的行业背景下,近年来有越来越多的规模房企开始重视自身“交付力”、“服务力”的提升。提升产品质量管控、完善客户服务体系,打造更高品质、更人性化、更重视客户体验的产品交付环节和交付标准,都有助于提升交付率和交付满意度,树立积极的企业品牌、口碑和公信力。

01 保竣工、保交付 是企业盘活资金、改善现金流的重要抓手

当前保竣工、保交付对于房地产开发企业而言是重中之重。一方面,2021年房企暴雷、债务违约事件频发、个别企业出现项目停工、交付面临逾期风险。这样的背景下,导致部分城市加强预售资金监管,叠加企业融资端收紧、房企流动性受限、项目层面开发资金吃紧。目前只有调动资金和资源优先用于推进项目进度、保竣工、保交付,才能将银行监管账户中的预售资金盘活,形成良性循环。

另一方面,在债务到期高峰、房企偿债压力加剧的行业背景下,只有加速已售未结转项目的资金回笼,才能让资金及时回流母公司、缓解集团层面的偿债压力。从公司财务层面而言,保竣工、保交付就是保证现金流的健康。房企暴雷、偿债逾期、延期交付或是出现现金流恶化等负面舆情,不仅会对银行、信托等金融机构为房企提供融资产生负面影响,也不利于后续项目的开发入市。

行业下行压力下,调动一切资源优先保竣工、保交付,已成为房企的共识和盘活资金、改善现金流的重要抓手。陷入危机的房企纷纷举起“保交付”大旗,在自救的同时也努力向市场释放积极应对的信号。目前,恒大、奥园、佳兆业、花样年等房企都已明确提出“保交付”的目标。同时部分企业也正通过出让项目、出售资产或出售多元化业务的方式回笼资金,以尽可能补足项目按期竣工所需的资金缺口。

02 房地产作为宏观经济支柱产业 保竣工、保交付势在必行

从宏观层面来看,房地产行业作为中国经济的“支柱产业”,行业规模大、关联上下游产业链条长、社会影响涉及面广,在宏观经济、全社会固定资产投资、地方财政收入以及金融机构贷款总额中都占有相当高的份额,对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。如果房企暴雷,且出现大范围的项目停工和大规模的交付逾期,风险将不会止步于房地产行业本身。在目前房地产调控稳地价、稳房价、稳预期的“三稳目标”下,开发企业保竣工、保交付势在必行。

具体来看,第一,项目的竣工交付如果出现问题,将会对购房的业主产生直接影响,引发社会民生问题。第二,房企作为地产开发上下游合作企业的客户及主要营收来源,项目能否按期竣工交付并及时回款,会影响到这部分建筑企业工程款、供应商以及中介企业应付款的兑付。在行业压力的不断传导下,势必会加剧项目停工、缓工、怠工的现象,带来恶性循环。第三,如果项目竣工逾期、交付逾期在全国范围形成规模,行业开发投资和新开工规模降低,将会显著影响地产下游产业如家具、建材、家电等行业的发展,影响产业经济的同时也会带来社会就业问题。

03 坚决防范风险扩大  保竣工、保交付是调控底线

从政策层面来看,“保竣工、保交付”是调控的底线,关系到社会整体的稳定。2021年销售、投资双下行,下半年以来行业竣工降速明显,房地产开发投资、新开工面积、施工面积等行业指标增速也都呈持续降低的趋势。“竣工大年”过后,2022年房屋竣工面积大概率也将出现收缩,由高位回落。目前,住建部已明确2022年房地产调控方向,部分房企的自身违约不会引发政策的短期转向。将坚决处置房企楼盘逾期交付风险,坚持房住不炒,促进房地产业良性循环和健康发展。在保障行业良性发展的基调下,2022年政策、融资、信贷等或将得到边际改善。

具体来看,一方面,年末中央及部委、金融机构等密集发声,向市场释放有关房企融资政策偏积极的消息,央企、国企以及优质民企的融资压力略有缓解。适当的输血有利于缓解部分企业的融资及偿债压力,保竣工、保交付。另一方面,目前各城市预售资金监管“因城施策”有松有紧,更为精细化。一部分城市监管趋严、提高预售要求及监管资金比例,也有部分城市如广州、成都的预售资金新规略有放松,侧重于给房企纾困以保证项目交付。此外,在当前行业背景下遵循市场化原则,加强项目层面的转让与兼并收购力度,将直接缓解出险房企的资金压力、防范风险扩大,也有利于保证压力项目的竣工及交付。

04 更多规模房企 重视自身“交付力”、“服务力”的提升

值得注意的是,在“保竣工、保交付”的基础上,近年来越来越多的规模房企开始重视自身“产品力”的提升。产品力是企业坚持长期主义的立足根本,产品力的涵义应该更广,不仅仅是设计能力,更应该体现在实际交付上。交付力是房企对项目设计的还原、对施工质量的把控、对业主服务的跟进。产品力是生产力、交付力、服务力的综合体现。

在当前市场限价、溢价空间不足,部分住宅产品降标减配、质量不达标等问题不断显露的行业背景下。企业更应该重点关注“交付力”和 “服务力”,提升产品质量管控、完善客户服务体系。做到前期设计和后期交付的兼顾,并将客户感知的满足作为房企产品升级的源动力,都有助于提升企业的品牌、口碑和公信力。

目前,除了交付时间、交付质量等传统的指标外,不少规模房企正打造更高品质、更人性化、更重视客户体验的产品交付环节和交付标准。具体举措覆盖施工到交付的不同节点,包括但不限于工地开放/业主体验日、施工工法样板展示、全程验房陪同、无纸化交付、交付即拿证等服务。如融创云交付自2021年5月全面上线使用,目前已在行业内率先实现了全程无纸化交付。远洋“超级现场”不仅提供施工现场24小时监控直播,还通过定制影像化的电子档案,记录每套房子的制作过程。这些都可以更好的解决客户痛点,显著提升交付率和交付满意度。


注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“克而瑞地产研究”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 行业透视 | 恒大、奥园拼死“保交付”,背后意义值得解读

克而瑞地产研究

克而瑞研究中心是易居企业集团专业研究部门。十余年来,我们专注于房地产行业和企业课题的深入探究,日度、周度、月度等多重常规研究成果定期发布,每年上百篇重磅专题推出,已连续十年发布中国房地产企业销售排行榜,备受业界关注。

306篇

文章

10万+

总阅读量

特殊资产行业交流群
厂家证券
推荐专栏
更多>>
  • ATFX
    ATFX

    ATFX是一家国际化在线差价合约经纪商,持有多国牌照包括英国FCA、塞浦路斯CySEC及阿联酋FSRA为确保所有客户资金都受到保护。 ATFX为全球投资者提供近100种差价合约交易产品,其高效安全的出入金体验备受投资者青睐。 ATFX已在全球不同城市设立了11个办事处为客户订制专属的服务和交易支持。伦敦、利马索尔、曼谷、胡志明、阿布扎比、迪拜、马尼拉、台湾、香港、吉隆坡、新山。我们用最专业的知识和具有本地特色的语言服务当地客户。 ATFX同时也在全球获得了众多荣誉奖项,英国网上个人财富"2018年最佳无交易员平台(NDD)外汇经纪商",“2019佳外汇差价合约经纪商”,2018最佳外汇差价合约经纪商”,“2017年欧洲增长最快速外汇经纪商”“2017 最佳外汇客户服务商”“英国年度最佳经纪商”,“创意及卓越金融市场”等全球殊荣。

  • 齐精智
    齐精智

    齐精智律师,金融、合同、公司纠纷专业律师,北大法学院北大法宝学堂特约讲师,微信号qijingzhi009。

  • 专注不良和法律顾问律师团
    专注不良和法律顾问律师团

    我们团队主要做不良资产和法律顾问。我们的执业理念:“为客户提供专业的法律服务”、“因为专注,所以专业”。如有法律问题,请联系我们。谢谢!

  • 丈量城市
    丈量城市

    欢迎关注丈量城市公众号!此刻起,您将与我们一起深入全球城市,收获从战略到策略,从空间到产业,从硬实力到软实力等方面的成功经验

  • 法园金融法律研究
    法园金融法律研究

    专注金融法律服务!

  • 地产风声
    地产风声

    专注地产江湖事,弘扬社会主义价值观。微信号: fangshi488

微信扫描二维码关注
资产界公众号

资产界公众号
每天4篇行业干货
100万企业主关注!
Miya一下,你就知道
产品经理会及时与您沟通