境外发债偿债高峰到来,房企“借新还旧”机制备受考验

丁祖昱评楼市 丁祖昱评楼市
2021-10-22 16:39 395 0 0
近期国内房企的连环债务暴雷,也对境外债券投资者的信心造成了不小的冲击和影响。当前,地产境外美元债市场较为动荡,部分房企的债券在二级市场一跌再跌

作者:克而瑞研究中心

来源:丁祖昱评楼市(ID:dzypls)

“自去年“三条红线”等系列调控政策发布以来,境外市场对中国地产行业的未来发展颇为担忧,而近期国内房企的连环债务暴雷,也对境外债券投资者的信心造成了不小的冲击和影响。

当前,地产境外美元债市场较为动荡,部分房企的债券在二级市场一跌再跌。随着境外发债偿债高峰的到来,房企的“借新还旧”滚动机制备受考验。在此背景下,房企通过境外债券市场的密集回购,希望重塑和提振市场和投资者的信心。”

01 境外债发行跌落,规模持续缩水

2017年以来,国内房企广泛发行境外美元债,境外发债逐渐成为房企融资的重要方式之一,融资量逐年上涨。2019年,100家典型房企境外发债达到高峰,融资量达到约5052亿元,占所有发债总量的64%。

2020年,新冠疫情全球扩散,美元债市场加剧动荡,伴随“三条红线”政策出台等诸多因素叠加,房企在境外发债上开始收缩,融资量约为3998亿元,同比下降21%,其在企业发债的占比也同比下降了17%。

2021年前9月,境外债券发行进一步收紧。房企境外发债2379亿元,同比下降24%,占比同比下降2个百分点至44%。

图:100家典型房企2016-2021年9月境外发债及占比情况(单位:亿元)

数据来源:招股书、CRIC整理

值得注意的是,2021年5月以来,多家房企的债务问题陆续爆发,中资地产债二级市场及一级市场发行较为震荡,房企境外发债并未呈现年中“小高峰”的趋势,境外发债量维持较低的水平。

从单月表现来看,“三条红线”政策发布以来,房企境外债单月平均融资额263亿元,较“三条红线”政策发布前明显下跌。

图:100家典型房企2019-2021年9月单月境外发债情况(单位:亿元)

数据来源:企业公告、CRIC整理

02 到期高峰,“借新还旧”备受考验

2021年以来,房企债务违约事件频繁增加,且逐步蔓延至头部房企。同时违约产品的类别也在持续扩大,由此前的信托贷款等非标产品,逐步蔓延至境内公募债,从而引发公募债券的信用风险。

此外,叠加房贷两集中等政策的影响,境外投资者对国内房地产行业的担忧进一步加剧,这也导致了近期房企境外发债市场波动较大,房企境外新债发行受阻。

2021年前9月,房企境外发债融资额仅占2021年全年到期金额的75%,72%的房企新发行债券小于2021年到期债券总额,而2020年前9月境外发债是2020年全年到期金额的2.42倍,彼时仅有43%的企业发行新债低于到期债券。

图:100家典型房企境外发债到期情况(单位:亿元)

数据来源:企业公告、CRIC整理

与发行量低迷相反的,是境外发债偿债高峰的到来。

2021年起,房企的境外发债到期额暴涨,2021年、2022年、2023年到期美元债均达到3000亿元以上。其中,2022年到期美元债最高,规模达到3755亿元,境外偿债压力更大。

由于境外债的企业发行年限主要以1-5年为主,且近几年“借新还旧”持续滚动发行,随着境外债偿还高峰的到来,“借新还旧”滚动机制也将备受考验。

当下,房企美元债违约潮苗头的出现,给本就脆弱的境外债券市场造成了更大的打击,房企境外债券市场跌跌不休。因此,房企境外债券市场的信心重塑,以及新债的稳定发行显得尤为重要。

03 境外回购潮重现,意图提振市场信心

在此背景下,房企境外债券市场重现了一波回购潮。

一方面,通过回购可以进行债务置换和缓解短期内的到期压力。回购金额的59%的债券到期时间集中在2021年四季度以及2022年,如中梁控股进行了25次的境外债券的赎回动作,合计赎回2021四季度及2022年到期的1.29亿元的境外债,同时其还表示未来仍将积极强力加大债券回购力度。

另一方面,也在于提振和重塑市场信心,意在维稳。赎回债券到期年限还覆盖到2023年-2026年,范围较大;同时从债券赎回的单笔金额来看,单笔提前赎回金额一般为100万美元-800万美元不等,单笔赎回金额相对较小,呈现“高频次低额度”的特点。因而整体来看,债券赎回覆盖面较广,但赎回金额较小,企业旨在稳定各只债券的价格,提振市场信心。


表:2021年下半年以来房企提前赎回境外债情况

数据来源:企业公告、CRIC整理

据不完全统计,2021年下半年以来,18家房企陆续实行境外债回购举动,回购次数超过100次。从赎回数额来看,房企累计回购境外债券及票据涉及资金合计15.6亿美元,占初始发行金额4.07%。

总的来看,随着房企境外债到期高峰的到来,以及近期多家房企违约问题频发,房地产行业的境外债发行与偿还的压力也逐渐增大。

与此同时,在行业严厉的调控政策持续下,未来或有更多企业濒临美元债违约的风险。对于房企而言,在维护债券市场的信心的同时,更要积极和提前部署债券偿还计划,在根本上保证境外债券市场的再融资需求有序滚动,从而稳定企业的日常经营。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“丁祖昱评楼市”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 境外发债偿债高峰到来,房企“借新还旧”机制备受考验

丁祖昱评楼市

大数据变革房地产。用专业数据和靠谱分析读懂中国楼市。我是丁祖昱,欢迎关注,愿与大家一起分享房地产市场新鲜热辣精准的解读与资讯。让我们预见行业趋势!

295篇

文章

8.2万

总阅读量

推荐专栏
更多>>
  • 克而瑞地产研究
    克而瑞地产研究

    克而瑞研究中心是易居企业集团专业研究部门。十余年来,我们专注于房地产行业和企业课题的深入探究,日度、周度、月度等多重常规研究成果定期发布,每年上百篇重磅专题推出,已连续十年发布中国房地产企业销售排行榜,备受业界关注。

  • 中证鹏元评级
    中证鹏元评级

    中证鹏元资信评估股份有限公司成立于1993年,是中国最早成立的评级机构之一,先后经中国人民银行、中国证监会、国家发改委及香港证监会认可,在境内外从事信用评级业务,并具备保险业市场评级业务资格。2019年7月,公司获得银行间债券市场A类信用评级业务资质,实现境内市场全牌照经营。 目前,中证鹏元的业务范围涉及企业主体信用评级、公司债券评级、企业债券评级、金融机构债券评级、非金融企业债务融资工具评级、结构化产品评级、集合资金信托计划评级、境外主体债券评级及公司治理评级等。 迄今为止,中证鹏元累计已完成40,000余家(次)主体信用评级,为全国逾4,000家企业开展债券信用评级和公司治理评级。经中证鹏元评级的债券和结构化产品融资总额近2万亿元。 中证鹏元具备严谨、科学的组织结构和内部控制及业务制度,有效实现了评级业务“全流程”合规管理。 中证鹏元拥有成熟、稳定、充足的专业人才队伍,技术人员占比超过50%,且95%以上具备硕士研究生以上学历。 2016年12月,中证鹏元引入大股东中证信用增进股份有限公司,实现战略升级。展望未来,中证鹏元将坚持国际化、市场化、专业化、规范化的发展道路,坚持“独立、客观、公正”的执业原则,强化投资者服务,规范管控流程,完善评级方法和技术,提升评级质量,更好地服务我国金融市场和实体经济的健康发展。微信公众号:cspengyuan。

  • 西政财富
    西政财富

    西政财富/西政金融是西政投资集团下属的财富管理服务机构,主要从事房地产项目前融相关业务,欢迎有融资需求的地产企业联系我们。微信公众号ID:xizhengcaifu

  • 扒财经
    扒财经

    扒财富干货,扒足料八卦。一个长期关注财经和地产的号。关注事件、企业、人物真相,通过专业剖析、深度访谈、实地探访,深度解析和还原事实本真。

  • 债券民工
    债券民工

    做债,我们是认真的

  • 愉见财经
    愉见财经

    倦了,归来。 我夜夜守在这里,陪你观金融江湖,有浪有风月。

微信扫描二维码关注
资产界公众号

资产界公众号
每天4篇行业干货
100万企业主关注!
Miya一下,你就知道
产品经理会及时与您沟通