葛培健:科创时代的产业地产底层逻辑

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2022-08-18 16:54 3692 1 0
今天我给大家汇报的题目是“科创时代产业地产的底层逻辑和商业模式”,我为什么讲科创时代?

作者:观点新媒体

“我们已经进入科创时代,或者说产投时代,这是一个很大的变化。”

葛培健(金地威新产业研究院院长):非常高兴第一次参加博鳌论坛,非常有感慨,昨天下午参加闭门会,今天一早参加早餐会,上午是全体大会,全程讨论的是房地产的主题,我非常有感受。

今天我给大家汇报的题目是“科创时代产业地产的底层逻辑和商业模式”,我为什么讲科创时代?它相对应的是什么时代呢?为什么叫科创时代?我感觉到科创时代是相当于或者说相对于我们原来城投时代,用形象的语言就是铁公基时代。

这个科创时代的标志是什么呢?我个人的学习体会,感觉到可能是去年的十九届五中全会,之后形成的一个转变。

十九届五中全会是一个重要的标志,我感觉到一定是我党一次重大的理论飞跃,十九届五中全会就是讨论十四五规划的,园区经济正在全面进入科创时代,这是对园区经济进入新发展阶段的重要判断。

我从十大维度证明现在已经进入科创时代,一是战略规划指引,十四五规划明确把科技创新放在核心地位,把科技自立自强作为国家发展战略的支撑,摆在各项任务的首位,也就是战略规划的指引。

第二个是国家顶层设计,总书记2014年5月23号到张江来,当时我是张江的老总,我帮总书记推荐了一批新经济企业,比如说喜马拉雅等等,总书记一个都没去,他到张江来,就到大飞机。现在的工信部部长,当时是大飞机的总经理,就陪他看大飞机,然后到上海临港看荣威汽车,然后去看了一家医疗设备企业,一家新经济企业他都没去。他对张江提出要打造全球有影响力的科创中心,这是在2014年的时候,当时还没有中美贸易战。

第三是强调科创首位,我们以前叫产学研用,但是这几个主体的价值取向不一致,所以这次明确创新要放在稳中求进的首位。

第四,中美脱钩倒逼,这个创新也是解决卡脖子问题的,现在有300多个卡脖子项目,要求长三角要解决100多个,所以这是倒逼。

第五是科学中心引领,实际上就是四个国家综合性科创中心,上海张江、安徽滨湖、北京怀柔、广东松山湖科技城和光明科技城联合打造粤港澳大湾区,这就表明国家对参与原始创新竞争的主战场就在这四个地方。

第六是央企考核赋能,央企当年净利润的投入视同当年的利润考核。所以我有的时候也感慨,为什么央企里面出现不了华为?华为一年的研发投入1400多亿人民币,相当于全上海全社会研发投入的88%。

第七是资本市场助推,上海科创板特别是集成电路企业,现在从申报到上市的中位数是121天,中芯国际用了19天募资了200亿,还一股难求。这也是中国的优势,全国人民的血汗钱在支持科创板。

第八,专精特新成为国家战略,工信部要求今年通过抓3000多家国家级专精特新企业,带动全国5万多家企业发展。第九,国家资本引领,我把科创板企业做了大数据分析,前71个大股东全是国有资本、国有基金,也就是说以前政府,包括政府的平台公司都是投资BOT、PPP,现在全投在科创,所以这也是科创时代的重要标志。

第十,顶级人才汇聚,我们在打造世界顶级科学家的社区,在上海浦东临港,拿出2.5平方公里,把全世界图灵奖,所有的诺贝尔奖科学家全部集中,每年召开一次论坛。这些都表明我们已经进入科创时代,或者说产投时代,这是一个很大的变化。

产业地产行业正呈现八大变化趋势。产业地产的逻辑都发生根本性的变化,一是园区的新入局者增多,加剧行业竞争。我以前专门做产业基金投资,比如高瓴资本、康桥资本,现在他们也做园区了,像康桥资本第四个基金,8.5亿美金,就是专门投资园区的。

第二是传统的房企抢滩产业地产进入新阶段,这是人才结构决定业务结构的,原来是从事房地产的,房地产曾经是暴利的,当然现在走下坡路了,而产业地产是久久为功的。第三是国资加持民企成为产业地产新趋势。

最近上海搞了四个模式,不仅叫国民共建产业园区,还有国集共建产业园区,就是农村的土地跟国有的搞合作,这个叫国民共建、国集共建,形成地权+股权,实际上可能是乡村振兴的一个重要的切入点,让农民有可持续的收入。

第四,产业基金纷纷介入产业地产。第五是资本大佬竞相并购园区资产,第六是轻资产业务进入春秋时代,第七是产业园区开发主体IPO成为重要选择。2017年国务院15号文明确园区开发主体可以优先IPO,前面第一个标志是中新发展,就是中国和新加坡合资的,后来两家文旅的产业园区也上市了。第八是持有型园区资产探索公募REITs试点,这一块比较热,这里我简单自我推介一下,全国第一单ABS是我做的,2006年发行,当时是私募基金+ABS。

去年6月21号,张江光大做的也是全国第一单,也是我做的,当时我是跟光大控股的老总在香港搞了一个私募基金+ABS,正好符合这样一个条件。私募基金+ABS和公募基金+ABS我都是第一单。

产业地产行业迎来了底层商业逻辑的变革,怎么转型?我提出来转型科技投行,打造第二增长曲线新趋势。实际上就是回答刚刚黄立平董事长的问题,也就是要追求租金以外的收入。

产业地产是空间提供商+时间合伙人,空间提供商就是房东,时间合伙人就是股东,房东+股东,股东赢房东,这个不是讲讲而已,最后你的利润结构、投资收益、股东的收益要超过房东,甚至是超过50%,这个我已经做到了。这种模式已经全国复制了,比如说东湖高新、中新发展、联东U谷、东久新宜、浙江传化他们都有这方面的一些动作。

金地威新是全国房地产30强里面真心实意转型为产业地产的公司之一,它做的是全品类、全周期、全自持的项目,这跟凌克董事长的个人偏好也有关,他实际上不是这个行业的人,刚刚高力的嘉宾讲生物医药,我对这个领域太熟了,金地的董事长凌克在美国搞了4个生物医药的孵化器,聘请了一些海外的华人科学家,去年他就投了中国的生物医药基金16亿人民币,他是真心实意的真正投资产业地产。

金地威新的顶层设计上是产业园区资管运营专家,也就是资管和运营体现对产业园区全生命周期的坚持,运营体现金地威新产业赋能的价值,“专家”表明金地威新打造行业标杆的愿景。

这样一个产业园区的资管运营专家,也就是回答了我们是谁。在核心竞争力上它有7个方面,一个是项目策划能力,它在上海投资了一个达闼机器人3000万美金,跟他们成立合资公司,在上海打造一个机器人产业园,243亩土地,市委书记6次批示支持这件事。这个公司的创始人就是小灵通的创始人。

第二个是精品化的建造能力,这是金地的强项,第三是集团化的整合能力,集团要求各区的房地产公司一定要协同,因为各区域的房地产公司跟政府的关系比较铁,由他们来提供园区,然后一起弄。这个事情不是随便说说,还要考核,一票否决制,每个地方的房地产公司都要为金地威新的产业地产提供项目。第四是协同化政企能力,也就是政府主导,企业主体,第五是持有化产服能力,现在最缺的人才是生物医药的产服人才,全国的生物医药园区已经有100多个,张江的生物医药园区的价格每天每平方是7块到8块。

第六是多元化营收能力,这里面我认为就是商业模式,除了租金收入以外,现在大家除了租金收入、物业收入,金地威新还在探索能源管理收入,这也是董事长亲自挂帅,要搞标准厂房上的光伏,然后搞储能。

还有一个是PE投资收入,现在最难的是产业服务收入,也就是说需要专业化的人才,这一块现在是薄弱环节,也就是说未来可能产业地产不仅仅是租金收入、物业服务收入,还有能源管理收入,包括PE投资收入,还有最重要的可能要突破的,就是产业服务、增值服务收入。第七是证券化运作能力。国家发改委给金地威新也开了视频会,金地威新申报了5个园区,现在已经进入了项目库,紧锣密鼓在打造,最近上交所、深交所都发布了扩目指引,公募REITs将是这个行业颠覆性的变革。

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原标题: 博鳌产业科技大会 | 葛培健:科创时代的产业地产底层逻辑

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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