不良资产指南 作者：指南君
来源：不良资产指南
2025年底，深圳蛇口迎来一场楼市“核爆”。中信城开·信悦湾开盘，首批156套房源，总价5327万元起，看房要验资2000万元，认筹要冻结500万元。即便如此，开盘前冻资客户超过300批。开盘当天，两小时卖了100多亿元，去化近80%。其中两套顶层复式，总价分别为1.8亿元和2.5亿元，被神秘富豪当场买下。
26年烂尾地王
如何变身38万/㎡的顶豪？
故事从1999年说起。深圳蛇口东角头地块，一线临海，是深圳最后一块黄金宝地。但此后二十多年，地块数次易主，始终没建起来。
2013年，佳兆业以“白衣骑士”身份收购原开发商70%股权，间接拿到东角头地块约37.5%权益，将其列为旗下最值钱的资产之一，权益货值近300亿元。
可惜好景不长，2015年佳兆业第一次陷入危机。虽然后来缓了过来，但2021年再次爆雷，债务违约，项目停工，东角头地块的开发第三次搁浅。当时，佳兆业在深圳市政府牵头下，把包括东角头在内的四个核心项目打包处置。2022年6月，中信集团出手，以300亿元接盘，项目整体货值预计700亿元。
中信动用了内部“联合舰队”，由中信银行提供纾困资金，中信信托搭建服务信托架构做风险隔离，中信城开负责代建、操盘和销售。项目公司股权结构里，城开信银（西部信托全资持有）持股69.3%，深圳投控持股30%，佳兆业只象征性持股0.7%。品牌全部用“中信城开”，为的是恢复市场信心。
原规划受“70/90”政策限制，70%是125㎡三居，其余是260-450㎡大户型。2024年3月，深圳取消对住宅户型比例要求。中信团队马上调整方案，全部改成200-460㎡大户型，普通住宅摇身一变成了顶级豪宅。
周边新盘备案均价约12万元/㎡，信悦湾最后成交均价24.91万元/㎡，最高单价38万元/㎡，刷新深圳纪录。
不只救地王
四年保交楼8.12万套
2025年年报显示，2022年以来，中信金融资产累计投入纾困资金719亿元，带动超过3400亿元货值的项目复工复产，实现保交楼8.12万套。
据悉，这套打法的核心依托中信集团“金融+实业”的综合优势，联合中信银行、中信信托、中信城开、中信证券等成员单位，在债务重组、资金监管、项目管理、资产销售等环节形成闭环。
从具体项目看：
上海壹号院：拆迁停了20多年，2022年又碰上房企出险。2023年12月，中信金融资产牵头投入40多亿元，只用了半年多就实现首批预售。最后项目“五开五捷”，销售额破240亿元，成为全国第一个销售额破百亿的城市更新项目，拿下2025年全国单盘销冠。武汉三镇中心：因为历史遗留问题长期开不了工，牵扯600多户居民回迁。中信金融资产旗下中信金资实业接手后，项目一期在2025年顺利交付，还拿了国际建筑设计奖。徐州潘安湖：这里采煤130多年，曾是全国最严重的塌陷区。原开发企业债务危机导致项目停工。中信金融资产江苏分公司投入9.8亿元，复工复建保交房近3000套，把塌陷区变成生态人居家园，带动全区人均GDP从3.1万元涨到7.3万元，成了全国采煤塌陷治理的样板。深圳金钻豪园：停工十年，600多户回迁业主等不到房子，欠付工程款和过渡安置费超过6亿元。应罗湖区政府邀请，中信金融资产只用了三个月就完成从签约到放款，预计撬动约45亿元固定资产投资。
AMC集体降薪潮
中信金融资产却逆势涨薪
中信金融资产的2025年报显示，总收入804.76亿元，剔除一次性因素后同比增长43%；归母净利润110.86亿元，同比增长15.3%，剔除金租公司出表影响后增长17%。新增收购不良资产债权规模2421亿元，同比增长35%；新增纾困盘活业务投放923亿元，同比增长34%。
总资产超过1.05万亿元，不良资产余额下降22%，不良率下降0.41个百分点，连续三年“双降”。股价继2024年大涨62.5%后，2025年再涨27.69%，市值最高累计涨幅544%。
员工薪酬的部分备受业界关注。2023年，四大AMC集体降薪，中信金融资产（原中国华融）员工平均年薪从44.69万元掉到36.08万元。但随着业绩反转，2024年薪酬止跌，2025年实现大幅反弹，薪酬支出总额25.09亿元，在职员工4738人，平均年薪52.95万元，创近五年新高。
而同期，中国信达人均年薪约38万元，东方资产约29万元，长城资产现金部分只有约8.45万元。中信金融资产成了AMC行业“降薪潮”里率先实现薪酬大幅回升的机构。
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