算账拿地的时代已经过去了

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2021-01-12 10:53 1774 0 0
随着房地产市场的竞争白热化,土地端的竞争也是十分激烈,快周转思路导向下,在某种程度上,房地产已经成为了“制造业”。

作者:陌爷地产圈

来源:陌爷地产圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

随着房地产市场的竞争白热化,土地端的竞争也是十分激烈,快周转思路导向下,在某种程度上,房地产已经成为了“制造业”

十年前,房地产黄金时代到白银时代的的说法成为行业议论的话题焦点,而现在房地产也已谈不上白银

01

拿地拼的是背后的“投资标准”

近些年,身边的投资人员显得格外焦虑,拿地成为了强KPI,但是却越来越难

拿地奖金跟项目效益挂钩,可是在拿地前就知道明显不会达标,拿不拿地、拿什么地已经不是投资部甚至是城市公司可以决定的了

以浙江为例,杭州土拍20家+房企参拍已经成为标配,金华21年首拍27家房企竞争、台州首拍32家房企,单纯招拍挂市场已经不再适合利润导向、经营稳健的公司了

5年前行业默认的投资标准还是净利率10%左右,彼时拼的是产品和溢价

而近些年,房企能不能拿到地拼的是对利润率的要求

不同房企一方面对规模和发展的诉求不同,另一方面也是对行业未来的发展趋势的认知差异

在一部分的房企的趋势判断中,如果未来3%-5%的利润率将成为行业标准,那何不现在就主动地降低投资标准,起码规模上不会落队

由此,在拍拍挂市场,一线投资人员很明显地感受在于,拿不拿地拼的真不是算账,而是集团背后地投资标准

02

单纯靠拼的房企将难以为继

产品、营销、成本控制能力等固然会对拿地有很大的影响,但这都仅仅是后端的操盘能力上的体现

加强内功修炼仅仅是能力上的体现

真正决定房企投资发展能力的指标还是在于拿地模式上,以及房企是否有拿地的“抓手”

所谓“抓手”是指在土地市场上房企有拥有的区别于其他竞争对手的核心竞争力,说白了就是适合自身发展路径的吃饭的家伙

简单举三个类型:

一、比如宝龙、新城、万达房企

商住勾地模式是其能在土地市场上获取优质土储的关键,而核心还是在于强大的商业处理解决方案

二、比如复地、金地等房企

产业+住宅勾地模式是其发展的关键,同样的,该模式成立的关键在于背后产业导入及资源整合的能力

房企需要改变一个观念,通过忽悠政府,所谓的产业勾地将难以为继,政府对该类项目的识别能力也越来也强

真正需要解决和加强的是自身产业导入和资源整合的能力

三、比如华夏幸福、中铁建、金茂等房企

一二级联动独特的发展模式将会在后期的土地市场越来越具有竞争力

首先一二级联动的参与门槛高,为防止国有资产流失,一般要求国有企业才能够参与,即便参与进去,如何实现收益实现的路径闭环也至关重要

中间的每一个环节不仅需要不断地去试错和实践,对于也需要政策的配套

所以对于房企而言,一方面提高自身操盘能力和水平,做到软实力上的提升

另一方面,在拿地端打造自身核心竞争力,以及跟发展模式相匹配的“抓手”等硬实力

而后者现在变得越来越重要!

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“陌爷地产圈”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 算账拿地的时代已经过去了

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