资产界 
找到商业世界里的好猫
作者：Osyth
来源：资产界
全球资管巨头贝莱德，在上海的又一笔商业地产投资传出出售消息。
近日，贝莱德正与高瓴旗下不动产投资平台Rava Partners洽谈，拟出售上海普陀区中港汇大厦，市场传出的交易估值约6.34亿元。
九年前，贝莱德买下这栋楼时，花了约13.72亿元。
如今的洽谈估值比当年低了约54%。
目前，双方尚未公开确认最终成交。
01
13.7亿买入，九年后估值缩水过半
中港汇大厦位于上海普陀区长寿路868号，靠近地铁13号线和14号线武宁路站。
这栋楼建于2006年，共27层，总建筑面积约3.17万平方米，包括约2.68万平方米办公空间和约4865平方米商业裙楼。
2017年1月，港股上市公司沪港联合公告，拟将持有中港汇大厦的项目公司全部股权出售，交易对价约13.72亿元。
随后，贝莱德旗下投资实体完成收购。
当时，上海写字楼市场仍处于扩张阶段。
根据沪港联合公告，截至2017年初，中港汇大厦办公部分出租率约89%，商业裙楼约96%。
贝莱德接手后，希望通过物业运营和租金收入实现投资回报。
然而，随后几年，上海写字楼市场发生了明显变化。
新增办公楼持续入市，租户有了更多选择，部分非核心商圈的业主不得不下调租金、提供装修补贴或延长免租期，以争取企业入驻。
中港汇大厦的经营也受到影响。
据媒体援引市场人士估计，目前该项目整体出租率约60%。
与收购时相比，空置面积明显增加。
2025年3月，贝莱德曾尝试出售中港汇大厦，当时市场传出的意向售价为9亿元，较2017年收购价低约34%。
但此后一直没有公开的成交消息。
到了2026年10月，潜在买家终于浮现，洽谈估值却进一步降至约6.34亿元。
相比去年9亿元的意向售价，又减少了约2.66亿元。
按3.17万平方米建筑面积粗略折算，最新洽谈估值相当于每平方米约2万元。
相比2017年收购时约4.33万元的对应价格，出现明显落差。
不过，贝莱德2017年通过收购项目公司股权取得物业，这些按建筑面积折算的数字只能作为交易估值参考，不能直接认定为物业净投资损失。
02
另一笔上海投资，已被银行接管处置
中港汇大厦并非贝莱德在上海首次面临商业地产折价出售。
2018年1月，贝莱德从保德信金融旗下房地产投资机构PGIM Real Estate手中，以约12亿元收购上海普陀区北岸长风E栋、G栋两座办公楼。
项目总建筑面积约2.78万平方米，收购时采用杠杆融资，其中渣打银行提供约7.8亿元贷款。
贝莱德原本希望通过办公楼租赁经营取得回报，但上海写字楼市场随后进入调整期，两栋办公楼的出租和估值均承受压力。
2024年，相关贷款发生违约，渣打银行接管了这两栋物业。
债权方随后寻找买家。
2025年，专注困境资产投资的鼎一投资参与收购。
根据财联社7月10日报道，该笔交易已于当年第二季度前后完成交割。
市场人士披露的交易价格约为6.95亿元。
如果按照这一金额计算，相比贝莱德2018年的12亿元收购价，折让约42%。
但此次交易并未由买卖双方公开确认准确成交价格。
与仍处于谈判阶段的中港汇大厦不同，北岸长风已经完成了资产转让。
一笔项目因贷款违约被银行接管，另一笔则传出大幅折价出售。
贝莱德在上海普陀区的两项重要办公楼投资，先后面临退出压力。
03
高瓴拟接手，办公楼或改成长租公寓
这次与贝莱德洽谈的Rava Partners，是高瓴旗下专注不动产投资的平台。
据市场消息，Rava Partners计划通过外商投资架构参与收购，并考虑将中港汇大厦改造为租赁公寓。
如果最终落地，这栋原本以企业办公租赁为主的商业楼宇，未来可能转向居住租赁市场。
对于投资人来说，改变物业用途提供了另一种经营选择。
在写字楼出租率下降、租金承压的情况下，继续依靠办公租赁经营，未必能取得原有投资人期待的收益。
而公寓改造可以重新规划内部空间，将整层办公面积分隔为不同户型，面向周边就业人群出租。
但改造成本和经营方式也会发生变化。
原有办公楼的消防、给排水、通风、电力及公共空间需要重新评估，部分设施可能需要调整。
未来能形成多少间公寓、能够实现什么租金，还需要结合项目条件进行测算。
政策层面，上海已经为部分存量商务楼宇更新提供了空间。
2025年7月，上海市政府发布《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，支持符合条件的存量商务楼宇兼容服务公寓、人才公寓及租赁住房等功能。
不过，现行政策对建筑安全、规划用途和功能转换均有要求。
中港汇大厦能否实施公寓改造，还要经过相应论证和审批。
高瓴旗下平台也具备一定的相关投资经验，Rava Partners合伙人Claire Tang此前在领盛投资管理任职期间，曾参与上海虹桥一处商业物业的收购，相关项目后来改造为租赁公寓。
对于中港汇大厦，如果最终按照市场传出的价格收购，买方还需要投入后续改造资金，并承担运营和出租风险。
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