“粤系房企”宽限期内支付票息,仍面临流动性挑战

小债看市 小债看市
2022-08-15 18:39 1212 0 0
时代中国控股宽限期内支付两笔美元债利息后,时代控股集团正寻求将11亿元“17时代02”和7亿元ABS“时赫02”展期。惠誉认为,时代中国控股将继续面临流动性挑战,在2022年下半年和2023年上半年将有大规模资本市场债务到期和利息需要兑付,而其获得资金的渠道可能仍然有限,销售业绩可能依然疲弱。

作者| 小债看市

来源| 小债看市(ID:little-bond)


时代中国控股宽限期内支付两笔美元债利息后,时代控股集团正寻求将11亿元“17时代02”和7亿元ABS“时赫02”展期。


01

支付票息


不久前,惠誉刚将时代中国控股(01233.HK)的长期外币发行人违约评级(IDR)和高级无抵押评级从“CCC+”下调至“C”,近日又上调至“CC”。


这主要由于时代中国控股在8月12日和8月14日宽限期内兑付了两笔美元债的利息。


据公开资料,上述两笔美元债分别为时代中国控股2027年1月到期3.5亿美元债以及2023年7月到期5亿美元债,这两笔美元债利息分别于2022年7月14日和2022年7月16日到期。


惠誉认为,时代中国控股将继续面临流动性挑战,在2022年下半年和2023年上半年将有大规模资本市场债务到期和利息需要兑付,而其获得资金的渠道可能仍然有限,销售业绩可能依然疲弱。


《小债看市》统计,目前时代中国控股存续美元债6只,存续规模26.5亿美元,一年内将有8亿美元债到期。


存续美元债


在岸债券方面,主要由子公司广州时代控股集团有限公司(以下简称“时代控股集团”)发行,目前存续债券13只,存续规模121.63亿元,其中16亿元债券将在8月份到期或可回售,11亿债券将在9月份到期。


据知情人士透露,时代控股集团正寻求将11亿元“17时代02”和7亿元ABS“时赫02”展期18个月分期偿付,这两笔债务分别将于今年9月8日和9月9日到期。


总得来看,2023年时代中国控股将有128亿元境内外债券到期,其中主要为可回售的78亿元境内债券,公司面临集中兑付压力较大。


近年来,随着房地产调控政策,特别是2020年疫情以来,时代中国控股位于大湾区的旧改业务长期处于停摆状态,加上高周转项目的去化压力,公司资金链紧绷。


2022年4月,时代控股集团发出一封《关于恳请支持旧改项目退出的报告》,恳请市政府支持企业纾困解难。


其实,早在2021年初,时代中国的流动性压力就已显现,其曝突袭式大规模裁员,随后融资条件趋紧,其合同销售额持续下滑,公司流动性逐步恶化。


02
流动性承压



据官网介绍,时代中国控股成立于1999年,现已成为中国领先的城市发展服务商,业务主要覆盖住宅开发,城市更新、产业运营、商业运营、社区服务、家具家装、未来教育等领域。


2013年,时代中国控股在港交所上市,属于中国地产50强上市集团。


时代中国官网


从股权结构上看,时代中国控股的控股股东为丰亚企业有限公司,持股比例为62.74%,公司实际控制人为岑钊雄、李一萍夫妇。


股权结构图


2020年,时代中国控股实现合同销售1003.81亿元,同比增长28.1%,正式跨入“千亿俱乐部”。


值得注意的是,虽然实现千亿目标,但近年来时代中国控股的销售额增速却明显下滑。


2016-2020年,时代中国控股从293亿销售规模一路狂奔至千亿,销售增速分别为50.3%、41.9%、45.6%、29.3%以及28.1%。


可以看出,在2016-2018年高光时刻后,近两年来时代中国控股销售增速出现断崖式下滑,规模扩张压力显现。

近五年销售额情况


另外,虽然2016-2018年时代中国控股销售额一路高歌猛进,但这期间其经营性现金流持续净流出,可以看出大手笔拿地消耗巨资,为日后盈利下滑埋下隐患。


2018年9月,时代中国控股曾以5.54万元/平方米楼面价,刷新了广州单价纪录,当年拿地就花掉了129.67亿。

经营性现金流情况


2021年,时代中国控股录得合同销售额955.9亿元,同比下降4.8%


据克而瑞数据,2021年时代中国控股以827.3亿操盘金额排行第41名;以465.9万平方米操盘面积排行第40位,属于中型房企。


克而瑞数据


2022年前7个月,时代中国控股实现销售额302.2亿元,同比减少43.3%,与市场大体一致。


穆迪预计,时代中国控股2022年的合同销售额将下滑至600亿元左右,进而削弱其经营性现金流及流动性。


2021年,时代中国控股放慢了拿地节奏,截至年末总体土地储备接近2000万平方米,分布在国内一二线城市,其中位于大湾区的土地储备占比接近90%,面临一定集中度风险。


而城市更新业务布局在全国的9个城市,时代中国控股拥有约为135个处于不同发展阶段的城市更新项目,预计总体的可售面积4000万平方米,总体货值超过1万亿元。


从业绩上看,2019年时代中国控股净利增速大幅下滑后,2020年在疫情影响下首次出现下滑。


2021年时代中国控股实现收入436.4亿元,同比增长13%;股东应占溢利32.6亿元,同比下降34%。

归母净利润


截至2021年末,时代中国控股总资产为1983.93亿元,总负债1557.38亿元,净资产426.55亿元,资产负债率78.5%


近年来,时代中国控股的财务杠杆不断攀升,高于行业平均水平10个百分点,在2020年末达到峰值81.26%,存在一定杠杆风险。

财务杠杆


从“三道红线”看,时代中国控股剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为74.6%、76.7%和1.9倍,仍踩中一道红线归为“黄档”。


《小债看市》分析债务结构发现,时代中国控股主要以流动负债为主,占总债务的70%。


截至2021年末,时代中国控股流动负债有1089.89亿元,主要为其他流动负债,其一年内到期的短期债务有118.3亿元。


相较于短债压力,时代中国控股流动性尚可,其账上现金及现金等价物有147.18亿元,虽较2020年末大幅下滑56%,但还可以覆盖短债,短期偿债压力可控。


在财务弹性方面,截至2020年末,时代银行授信总额有713.52亿元,未使用授信额度为418.53亿元,可见其备用资金尚可。


银行授信


另外,时代中国控股还有467.49亿非流动负债,主要为长期借款,其长期有息负债有423.75亿元。


整体来看,时代中国控股刚性债务有542.05亿元,主要以长期有息负债为主,带息债务比为35%。


在偿债资金来源看,时代中国控股主要依赖于外部融资。


从融资渠道上看,除了发债和借款,时代中国控股还通过应收账款、股权融资、股权质押、信托等方式融资,可以看出融资渠道呈现多元化。


另外,时代中国控股在建项目尚需投资金额较大,未来面临一定的资本支出压力。


总得来看,时代中国控股销售和业绩下滑,对债务和利息的保障能力下降;三道红线仍踩中一条,再融资压力较大;在建项目较多,存在一定资本支出压力。


03
旧改发家


九十年代初,处于改革最前沿的广东,是中国市场经济最有活力的区域。


1990年,毕业于工商管理专业的岑钊雄,进入一家地产公司从事房地产开发和销售工作。


1999年,岑钊雄服务的地产公司欲退出中国市场,岑钊雄面临职业选择:要不退下去等待,要不放手一搏自己创业。

后来,29岁的岑钊雄在广州东风路上的健力宝大厦,开启了时代地产的创业历程。

时代中国董事会主席岑钊雄

次年,时代地产首个住宅项目广州翠逸家园上市销售,此后岑钊雄采取“强强联手、走向全国、做大做精”的发展策略,业务开始走向全国。

2006-2007年,时代地产启动了一系列拓展,以并购或合作等方式进入佛山、中山、珠海、清远甚至长沙市场。

这期间,岑钊雄尝到旧城改造的甜头,并让他赚得盆满钵满。

2010年底,时代地产在广州萝岗区拿下四个行政村的整体改造,旧改面积达518.3万平方米。

三年后,时代地产顺利敲开资本市场大门,登陆香港联交所,同年销售额突破百亿大关。

在2017年业绩会上,岑钊雄希望时代的格局更大一些,逐更名为时代中国,首次主动披露了进军千亿的计划。

2019年,时代中国被传开启全员“强制”卖房,并为不同岗位设下卖房KPI,在业内引起热议。(作者微信:littlebond1)

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: “粤系房企”宽限期内支付票息,仍面临流动性挑战

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