新冠肺炎疫情对不良房地产市场的影响及策略建议

浙商资产金融评论 浙商资产金融评论 作者:浙商资产研究院
2020-03-25 18:17 1359 0 0
本文将从疫情对房地产的影响这一角度,分析疫情过后各类型抵押房地产在价格、流动性等方面可能发生的变化,并基于此对不良资产后续收购处置给出参考建议

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新冠肺炎疫情爆发以来,各地采取延迟复工、限流限行、居家隔离、远程办公、小区封闭式管理等一系列管控措施,在有效阻断病毒传播的同时,也对经济发展造成了较大影响。由于不良债权项下抵押物绝大部分都是房地产,本文将从疫情对房地产的影响这一角度,分析疫情过后各类型抵押房地产在价格、流动性等方面可能发生的变化,并基于此对不良资产后续收购处置给出参考建议

疫情对房地产的影响归根结底是对需求端和供给端两方面的影响,对需求端的影响又可以分为对不同类型和特点房地产偏好的影响、对潜在需求者购买力的影响,对供给端的影响则可以分为替代品供给变化的影响、自身存量变化的影响。

一、对住宅房产偏好的变化

长期居家隔离和社区防疫工作情况使人们更加关注住宅房产的某些特点,主要包括住宅所在小区的物业服务和社区管理水平、小区周边百米半径内的生活商业配套、受邻居影响程度等三个方面。

平常情况下,超过一般水平和内容的物业服务对很多人来说,往往是可有可无的存在,他们更在意的是因此需要支付的更高的物业费;而在此次疫情期间各小区物业采取的不同方式的防疫措施和对小区居民提供的不同程度的生活服务,人们在长期居家切身感受和比较后会更加意识到好的物业服务的重要性,从而在之后购房过程中也会更加考虑住宅小区的物业服务水平。

同时,疫情防控加上恰逢春节假期,一方面,居家隔离的人们对于日常生活物资的采购需求大增,另一方面,负责线上商品配送的外卖小哥数量又少于平时,这就使得人们不得不自己去线下实体店采购。如果小区自身的商业配套就能够满足人们基本的生活物资采购需求,在疫情期间会让其居民更深切的感受到生活便利性和安全性;而当前居住小区不具备这样的商业配套的人们,也会更加意识到这类商业配套的重要性,从而在之后购房过程中会更加考虑住宅小区的商业配套。

免受邻居打扰或者保持居所的相对私密性一直以来都是人们在购房时考虑的一个因素,而此次疫情期间避免在公用电梯间被传染、避免通过下水道被传染、避免被邻居家门口堆放的生活垃圾传染等一系列防疫考虑,会使得他们在之后购房过程中会更加考虑小高层一梯一户的房型或者独栋、联排别墅等低密度房产。

二、对零售物业偏好的变化

此次疫情防控的隔离限流等措施对零售业态产生了深远影响,人们会重新思考各类零售业态的灵活性和抗风险性,在进行业态结构调整的同时必然会影响到相应的零售物业需求。

首先,中大型住宅小区附近便民类的小型菜市场、生鲜蔬果超市以及便利店在此次疫情期间是受负向影响最小的,甚至由于平时忙于工作和应酬的人们居家隔离,这类零售业态产品的需求反而大增,在疫情期间获得很好的收益。这类业态的投资者观察到这一点,在今后的投资中会着重在中大型住宅小区附近小半径圈内进行布局。

其次,原本就受电商冲击严重的美容服饰类零售业态在此次疫情当中被二次重创,预计后续该类零售业态会调整线上线下门店比例、营销体验模式等,最终会导致对零售物业的需求降低。

再次,主要依靠人气和一次性消费在短期内获得大量收入的网红店,若没有能够提高客户回头率的高品质产品和服务,将会在此次疫情中由于资金链断裂而大量关门倒闭,并对未来同类型店铺的开张决策产生负向影响,从而抬高零售物业的空置率,降低零售物业的需求量。

最后,个体经营的店铺相比于品牌直营的店铺往往抗风险能力更差、融资更难且成本更高。一方面,已有的个体经营店铺若是没能扛过此次疫情,预计在未来的一年半载很难再重整旗鼓;另一方面,潜在的个体经营店铺投资者也会重新评估此类店铺经营的盈利能力、抗风险能力等,降低对此类店铺的投资热情,最终导致零售物业空置率提高、需求量下降。

三、对工业房产偏好的变化

对于工业房产需求的变化,主要源于近期中央会议对产业发展的定调、疫情期间的特殊需求带来的产业发展提速。

近期中央会议多次提及“新基建”,而在3月4日召开的中共中央政治局常务委员会会议上又进一步提出,要加大公共卫生服务、应急物资保障领域投入,加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度。区别于传统“基建”,“新基建”主要发力于科技端,主要包括七大领域:5G基建、特高压、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心、人工智能和工业互联网。疫情背景之下,启动新一轮基建是助力稳增长、稳就业,释放国内经济增长潜力的重要举措,在激活“新基建”领域实体投资和金融投资的过程中,由“新基建”行业产生的工业厂房和科研用房的需求也会增加。

而疫情期间由于对医疗防疫物资的收储调配、对大量网购商品的物流运输的需求而推高的对智慧物流的需求,由于全国远程办公式复工、网络教学式复课而产生的大规模对于线上会议、线上行政管理、线上教育甚至线上录制节目等一系列对线上产业的需求,由于新冠肺炎疫情在全球蔓延而产生的生物医药领域的研发、生产等的需求,在推动物流管理、线上产业、生物医药等行业加速发展的同时,也会提高对于物流用房、科研用房的需求。

四、潜在需求者购买力的变化

由于企业复工困难、线下消费抑制等原因,新冠肺炎疫情对个人和企业收益产生了不同程度的影响,其中民营企业及其员工的收入受影响最大,相应的其购买力被削弱程度也最大。根据历史数据统计,在不良资产领域,房地产物权端的投资者多为民营企业或个人,因此预计疫情对房地产潜在需求者购买力影响大,在未来一年半载内,潜在需求者资金不足、购买力下降将会导致房地产终端需求明显下降。

五、新建房产等替代品供给的变化

市场上新建的住宅、零售物业以及工业厂房、仓储物流等一直是不良房地产的同类替代品,而替代品供给的大量增加往往会压低市场整体价格,降低房地产的平均成交率。此次新冠肺炎疫情导致工程施工工人返程受阻、在建工程项目施工难以推进、预动工项目开工延迟,同时关闭售楼处、限流限行、人员隔离等一系列措施也使得待售和在租、在售的房地产项目去化变慢,预计新建项目的各项进程都将被推迟一个季度,从而造成供给在短时间内大幅下滑,但是放到一年或者更长时间来看的话,整体供给量并不会受到明显影响。

六、不良房地产自身存量的变化

一方面,由于外地出差、实地尽调受限,对于AMC和非持牌机构来说,不管是不良资产的收购还是处置都处于相对停滞的状态,因此自身存量基本保持稳定;另一方面,对于银行来说,大量的挂牌招标不良贷款没能成交,同时又新产生了一批没能扛过疫情的企业的不良贷款,因此预计在疫情结束后不良一级市场的供给会增加,并会在经过一段时间后传导到终端的不良房地产市场,导致不良房地产市场的供给上涨。

七、疫情过后不良房产的收购处置建议

从上述分析可以得出,新冠肺炎疫情过后的短期时间内,由于潜在投资者购买力下降,不良房地产市场整体的需求会下降,但是在物业服务水平好、周边商业配套齐全、居所私密性较好的住宅房产,“新基建”和生物医药产业的工业科研用房和厂房,以及物流仓储用房的细分房地产类型上具有结构性的投资机会。而由于银行待转让不良贷款积压和疫情当中更多企业资金链断裂导致新增不良贷款加速增长,会使得不良房地产市场的供给整体增加。在供过于求的市场环境下,预计不良房地产市场价格会承压,同时市场流动性会进一步下降。

总的来说,疫情对于不良资产处置端造成的负向影响要远大于收购端,但不得不说这是一个很好的收储阶段,在疫情全球蔓延、恐慌情绪激化的经济背景下,各类资产价格都承压下降,不良资产一二级市场乃至终端市场也无可避免,此时有针对性的收储物流仓储房产和科技赋能的基建、健康、教育、通信等前景明朗的相关行业的工业房产,预计能在未来获得较好的流动性价值增长。至于处置端,则应适当降低盈利预期,在收益率和周转率之间做好平衡,同时可适当放宽原有的资金回收模式。

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    刘韬律师,现为北京市京师(郑州)律师事务所专职律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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