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投资拿地各条线需重点关注的100个事项,都在这里了

牧诗地产圈 牧诗地产圈 作者:粉丝投稿
2020-02-26 10:07 292 0 0
设计、工程、投资、营销、成本、财务重点关注问题。

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设计

1、交通状况。

2、风玫瑰图及常年主导风向。

3、小区可开口方向。

4、用地面积、容积率、建筑限高、建筑密度、绿地率、各方向退线要求

5、配套公建(社区、物业、养老、换热站、开闭所、变电所等)要求。

6、幼儿园及室外活动场地要求。

7、停车配比要求(地上/下车位配比要求)。

8、人防配套面积、等级。

9、日照要求,是否考虑本项目对周边地块的日照影响?周边是否有建筑对本项目日照产生影响?

10、建筑日照间距要求、退让红线要求、退让道路要求。

11、日照计算的详细规则(太阳入射角、连续日照多少分钟计入日照时间)。

12、地块内或之间的规划路或现状路哪些可以保留?哪些可以合并?哪些允许调整?

13、地块内有无拆迁?

14、地块内及紧邻地块是否有需要保留的现状沟、渠、河涌等设施?

15、地块内及紧邻地块有无高压线? 是否可以迁走或埋地?如必须保留请提供高压线容量及高压线走廊宽度。

16、建筑外立面做法有无特殊要求?当地规划局对沿街建筑是否要求公建形式外立面?

17、高层建筑外墙面墙身饰面材料有无特殊要求?

18、项目首期建设范围建议,是否设置新售楼部并建议设置位置?项目沿街能否设置商业、底商?

19、住宅及商业层高要求?

20、当地对于底商裙房设置排烟道的具体要求及直通塔楼屋面的排烟道的计容规则?

21、当地对建筑朝向是否有特殊要求?建筑南北朝向宜偏东、偏西各多少度?

22、是否允许建设连廊户型?

23、保温层厚度是否计容?地下商业是否计容?首层架空是否计容?

24、过去三年内畅销产品(产品平面,空间高度)。

25、周边楼盘档次、本项目预计售价、项目周边楼盘均价、本项目预计售价?

26、营销户配要求。

27、当地取得楼栋预售证需达到工程进度要求。

28、周边配套是否有学校、商业、公园?


工程

29、地块周边雨污水、自来水、燃气、热力、电力等接驳口位置。

30、地块预估土质状况,需倒运土方、石方量。

31、地块预估采取的基础形式。

32、该地块建设能否满足项目开发总图中标准工期要求。

33、地块场地内建筑情况,是否有需要拆除建筑物、构筑物,需迁移植物、高压线等。

34、地块预估是否需要护坡。

投资

35、地块规划是否符合城市总体规划及土地利用总体规划(收并购项目)?如不满足,调整规划需要承担的风险、成本及时间等?

36、地块是否流拍过,如是,原因为何?重新挂牌条件及规划条件是否调整?

37、企业参拍资格是否有特殊要求?

38、地块参拍企业名单?

39、起拍总价、单价、保证金、报名截至日及付款节奏?

40、支付居间费的方式及节奏,如何把控风险?

41、居间费如不能提供全额可抵扣土地增值税发票,对项目的影响多大?是否进行了税务筹划?

42、地价、售价、去化速度对项目净利润的影响如何?

43、收并购项目可能面临的财务、税务及法务的风险及防范措施?

44、对地块内地上物及底下管线的排查情况如何?

45、项目周边不利因素对项目可能产生的影响(如售销售价格、去化速度等)。

营销

46、该城市在全国及省内的占位,城市的核心产业及发展趋势?

47、城市GDP总量,年均涨幅情况,人均GDP情况?

48、固定资产投资总量及涨幅,房地产投资总量及涨幅,房地产投资在固定投资的占比?

49、目前该市的人均GDP多少元?人均可支配收入,人均消费性支出?城市化程度?

50、目前该市的常住人口数量?近三年每年净流入的常住人口数量?

51、城市产业结构占比,核心产业重要包含哪些行业?

52、城市重点发展方向?

53、所在省份未来国家布局策略?

54、近几年土地市场供求价走势?

55、近1年成交土地分布区域,溢价率情况?

56、各区域土地供求价情况?

57、近一年房企拿地排行榜?

58、近几年商品住宅市场供求价走势?

59、各区商品住宅市场供求价走势?

60、商品住宅成交结构?

61、商品住宅市场库存情况?

62、商品住宅市场前十排行榜?

63、城市内或土地周边区域典型项目年均成交量,成交均价?

64、周边竞品项目主力供求物业形态、面积区间、价格情况?

65、居民消费特征及购房特征?

66、土地获取成本和方式(含付款和融资方式)?

67、关键合作条款(如有合作方)及退出方式?

68、收益如何?

69、近一年银行政策(包括不限于限贷政策)?

70、近一年政府政策导向(包括不限于限购政策)?

71、城市落户政策?

72、城市学区房政策?

73、建设建筑规范情况。

74、规划条件区别之处?

成本

75、项目净利润率及净利润额?

76、容积率是否满容?

77、可售比是否达到《地产集团投资(拿地)分业态建造单方成本限额指标》要求?

78、大宗资产结构占比,货值占净利润比 、地货比?

79、指标含量是否超限额?

80、各业态净利润率是否差异较大?

81、各业态建面单方是否超限额?

82、根据项目体量,示范区、售楼处及样板间是否适配?

83、对标产品系,关注8大敏感性指标(门窗、大堂、公区、景观等)是否适配?

84、当地行政事业性收费事项、标准?

85、项目场地基本情况(临近物、周边配套、地形、地貌、地下障碍、限高等)?

86、供应商情况(当地主要材料价格、进度款方式要求、是否垄断资源等)?

87、装配式要求、新工艺要求、绿色施工、环境保护等要求?

88、土地款发票及拆迁补偿情况?

89、红线外成本是否可以返还或抵扣土增税?

90、地下室停车效率、配比、可售车位的售价及去化率?

91、竞品售价、配置情况?

92、招拍挂项目土地拍地条件、限价、预售要求、规划条件等?

93、合作项目股权占比、利润分配方式等?

94、收购及法拍项目土地及附属物基本情况、开发行政许可、重大合同、履行及债务情况等?

95、产城项目的自持比例及招商成本?

96、其他影响成本风险项及不利因素?

财务

97、拿地方式,若为合作拿地方式?我司权益比例?

98、资金峰值?出现时间?

99、资金流转正时间?

100、采取什么办法能使资金流转正时间提前?

101、资金流转正后剩余产品类型?剩余面积?货值?去化周期?

102、项目投入资金来源、金额及利率?

103、是否有成本较低的资金替换内部贷款,降低财务费用?

104、项目IRR?

105、项目各产品单方成本?含税费单方成本及不含税费单方成本分别列示?

106、人防车位成本分摊方式?

107、是否存在不易去化产品滞留企业,影响项目利润?

108、当地契税、土地增值税预缴率、土地使用税等税费收取标准?

109、销售费用及管理费用占比?销售费用包含内容?

110、居间费(若有),收取方式及收取节奏?

111、项目所在城市资金监管方式,比例? 

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“牧诗地产圈”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

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