最高法院:已被查封的房地产还能否转让?转让合同效力如何?(附典型案例)

民商事裁判规则 民商事裁判规则 作者:唐青林 李舒 杨巍
2018-12-24 19:59 1115 0 0
房地产存在被查封的障碍,导致房地产不能办理过户,属于物权变动问题,不影响买卖合同的效力。

阅读提示:《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国城市房地产管理法》均规定已被查封的财产不得转让,那么转让已被查封财产的合同是否有效?本案例最高法院从物权法的区分原则角度,认定财产被查封,不影响债权合同的效力。

裁判要旨

房地产存在被查封的障碍,导致房地产不能办理过户,属于物权变动问题,不影响买卖合同的效力。虽然《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项规定,转移、变卖已被查封的财产的诉讼参与人或者其他人,人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留,构成犯罪的追究其刑事责任,但该规定并未明确处分查封财产合同的效力,故当事人以此为由主张合同无效,理由不能成立。

案情简介

一、2010年4月2日,魅力四射公司与金龙公司原债权人高士通公司签订债权转让协议,同年年6月和9月魅力四射公司与金龙公司分别签订《会议纪要》和《协议书》,就金龙大厦的恢复建设、手续完善及对外销售事宜达成协议,以金龙公司方名义对金龙大厦西塔楼7-22层的房产进行销售。金龙大厦已被法院查封。

二、金龙公司向济南中院起诉,请求依法判令:确认金龙公司与魅力四射公司签订的《会议纪要》和《协议书》违法无效;魅力四射公司返还从金龙公司取走的相关文件。济南中院判决:确认《协议书》部分无效;魅力四射公司返还从金龙公司取走的相关文件。

三、魅力四射公司不服,上诉至山东高院。山东高院认定会议纪要和协议书应为有效,判决驳回金龙公司的起诉。

四、金龙公司不服,向最高法院申请再审。最高法院裁定驳回金龙公司的再审申请。

裁判要点

案涉《会议纪要》和《协议书》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。

首先,涉案房产存在被查封的障碍,房产不能办理过户,属于物权变动问题,不影响买卖合同的效力。

其次,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项规定,转移、变卖已被查封的财产的诉讼参与人或者其他人,人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留,构成犯罪的追究其刑事责任。但该规定并未明确处分查封财产合同的效力,故该规定不影响合同效力。

实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:

一、虽然当事人就已被查封的房产签订的买卖合同有效,但是买受人并不能请求出卖人强制履行过户义务。

二、转移、变卖已被人民法院查封的财产,将可能被人民法院处以罚款、拘留,甚至追究刑事责任。

相关法律法规

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百一十一条  诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的,人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任: 

(一)伪造、毁灭重要证据,妨碍人民法院审理案件的; 

(二)以暴力、威胁、贿买方法阻止证人作证或者指使、贿买、胁迫他人作伪证的; 

(三)隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产,或者已被清点并责令其保管的财产,转移已被冻结的财产的; 

(四)对司法工作人员、诉讼参加人、证人、翻译人员、鉴定人、勘验人、协助执行的人,进行侮辱、诽谤、诬陷、殴打或者打击报复的; 

(五)以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的; 

(六)拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的。 

人民法院对有前款规定的行为之一的单位,可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十八条  下列房地产,不得转让: 

(一) 以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的; 

(二) 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; 

(三) 依法收回土地使用权的; 

(四) 共有房地产,未经其他共有人书面同意的; 

(五) 权属有争议的; 

(六) 未依法登记领取权属证书的; 

(七) 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条  有下列情形之一的,合同无效: 

(一) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益; 

(二) 恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; 

(三) 以合法形式掩盖非法目的; 

(四) 损害社会公共利益; 

(五) 违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国刑法》

第三百一十四条 【非法处置查封、扣押、冻结的财产罪】隐藏、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产,情节严重的,处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。

法院判决

以下为本案在最高法院审理阶段,裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述:

金龙公司主张魅力公司处分标的物的行为符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项的规定,应当追究刑事责任。而这一情形又符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定,应当认定合同无效。案涉会议纪要和协议书是金龙公司与魅力公司经过协商达成,是双方当事人当时的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。而涉案房产存在被查封的障碍,房产不能办理过户,属于物权变动问题,不影响买卖合同的效力。虽然《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项规定,转移、变卖已被查封的财产的诉讼参与人或者其他人,人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留,构成犯罪的追究其刑事责任,但该规定并未明确处分查封财产合同的效力,金龙公司以此主张会议纪要与协议书无效,理由不能成立,山东高院在二审程序中适用法律并无不当。

案件来源

山东金龙地产有限公司与山东魅力四射文化娱乐管理有限公司确认合同效力纠纷申诉、申请民事裁定书,[最高人民法院(2016)最高法民申1365号]

延伸阅读

认定房地产处于查封状态不影响债权合同效力的案例

韶关市佳和印染有限公司与韶关市万通房地产有限公司建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院(2013)民申字第874号]认为,“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。佳和印染公司是依法取得涉案土地使用权的土地使用者,在使用年限内,其可以依法转让涉案土地。据一、二审法院查明的事实,佳和印染公司与万通房地产公司签订《土地使用权转让协议》时,涉案土地已由法院依法查封,在查封或者以其它形式限制房地产权利的情形解除前,《土地使用权转让协议》不能发生物权变动的效力,也不能对抗债权人,但由于《土地使用权转让协议》是佳和印染公司、万通房地产公司及鸿晖置业公司的真实意思表示,且签订转让协议时三方对查封事实均实际知晓并接受,因而《土地使用权转让协议》对佳和印染公司、万通房地产公司及鸿晖置业公司具有法律约束力。该协议内容也并未发生变更。各方履行的仍是《土地使用权转让协议》。”

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