西政资本 作者：西政资本
来源：西政资本（ID：xizheng_ziben）
风向变得非常快，大家可以看看时间线。
5月28日，国务院正式印发了《城市更新“十五五”规划》，根据城市更新“十五五”规划的目标，投资金额至少有15万亿元（其中地下管网更新约5万亿元）。
5月29日，北京市人民政府新闻办公室官宣，十五五期间，北京的城市更新总投资约1.7万亿元（平均每年更新需要投资3400亿元）。
6月1日，财联社报道称，从多家全国性银行了解到，2021年起执行的“商业银行房地产贷款‘五档两线’集中度管理制度”已进一步“放松”，有关部门去年底已不再要求专门上报相关数据。一家全国性商业银行负责贷款统计和管理的人士表示，有关部门已经不再向银行提及房地产贷款占比的情况，“没再听说有相关要求”。
6月3日，财联社报道称，近期多地银行正按照有关部门的关注和指导，适当加大信贷投放力度。部分受访银行人士透露，计划推动具备条件的分支机构通过经营贷、个人抵押贷款乃至票据融资等方式补充投放规模。
尽管市场方面对《城市更新“十五五”规划》的大拆大建以及大规模的棚改货币化安置都不再抱有任何幻想，但就银行向房地产和城市更新领域的放水一事还是形成了基本的共识。
需注意的是，因地方国企和城投平台自4月份以来整体都处于“不报项目，不上项目，也不轻易举债”的状态，因此这一波银行放水催生的核心问题就变成了——地方国企、城投平台是否会成为主导、推进城市更新的核心主力，能不能继续举债并引入社会资本参与城市更新。
以广州为例，广州市住建局5月底发布了《广州市城中村改造建设指挥部办公室关于旧模式城中村改造退出类项目退出工作安排的通知》（穗建更新【2026】265号），这份文件彻底终结了房企（主要是民营企业）主导城市更新的模式，后续的城市更新也统一调整为了“政府统筹、国企/城投操盘、净地出让、工程化推进”的模式。
相比之下，土地招拍挂市场肯定对民营企业会更加友好。从全市场的情况来看，目前央企、国企依旧是拿地主力，城投公司因“财预〔2022〕126 号”等新规的影响不能再托市拿地。与此同时，一批优质民营房企正接连入场，并在土地市场牢牢占据着一席之地。随着银行的再次放水，至少优质房企、优质项目的融资不再会受到以往金融强监管政策的影响。
我们前段时间经常跟大家提到我们在城投非标投资业务大幅缩减背景下的紧张和焦虑情绪，我们目前做的一个乐观假设是，地方国企和城投平台还是会托举城市更新，不管是老旧小区改造、地下管网更新、完整社区建设还是其他，只要国企、城投愿意进场，投融资的需求就不会消亡，那我们至少还有机会找到饭吃。
市场方面亦认为，《城市更新“十五五”规划》以及背后的银行放水安排，本质上是要靠城市更新托举房地产，只不过十五五期间城市更新15万亿元的投资不是去帮开发商去库存，而是通过“好房子”这面大旗给城市基础设施和住房品质拔高一个等级，用改善型需求替代刚需拉动的增量市场。简单来说，托底的方式变了，但“托”的事实没有变。
如果大家了解陆挺这位经济学家的背景和过往，那么野村证券首席经济学家陆挺团队5月28日的研报《China: AI Boom, Property Bust and K-Shapes》，其观点或许更值得参考，该研报提出，AI繁荣不能替代地产塌陷，不能指望新的AI经济能治愈房地产泡沫爆破的困境；不能把AI当万灵丹，最终还是要回来处理地产债务和地方财政重构。
陆挺今年1月在野村2026展望会议上说了这么一句话：“在未来一至两年内，稳定房地产行业是最关键的头等大事……必须对开发商的不良贷款进行果断清理，而不能仅仅依靠债务展期来拖延。”
从当前的政策和市场动向来看，城市更新“十五五”规划当然不等于房地产开发，但它已经成为了房地产市场的重要基石。换句话说，如果2026年不能把房地产市场稳定下来，那么对宏观经济的影响就会是伤及根本的拖累，后果不堪设想。
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原标题： 开始放水了
