城中村改造项目的融资放开了

西政资本 西政资本
2023-10-31 16:49 867 0 0
市场方面认为,上述举措意在加大基础设施投资力度并促进经济增长,至于是从哪个角度切入,大家已并不在意

10月24日,新华社报道称,中央财政将在今年四季度增发2023年国债10000亿元,增发的国债全部通过转移支付方式安排给地方,集中力量支持灾后恢复重建和弥补防灾减灾救灾短板,整体提升我国抵御自然灾害的能力。市场方面认为,上述举措意在加大基础设施投资力度并促进经济增长,至于是从哪个角度切入,大家已并不在意。

上周,广州市审议通过了《广州市进一步促进民间投资高质量发展若干政策措施》,明确了鼓励民间投资参与的重点领域,包括广州重大功能片区、传统基础设施、城中村改造、清洁能源及绿色低碳领域建设、新型基础设施、战略性新兴产业和先进制造业、科技创新、社会民生等细分领域。

我们注意到,以广东省广州市为代表的南部、东南、东部沿海省市(包括这些区域内的一二线城市)的城投平台最近终于大幅放松了非标融资,尤其是底层为城中村改造、EOD以及其他基建类的项目,社会资本、民间资金目前都已能顺利参与项目投资。

我们近几个月一直都有提到国务院当前重点支持的超大特大城市的城中村改造项目在推进方面的难度,尤其是社会资本(民间资金)的参与路径与参与热情问题,因这些超大特大城市主导城中村改造项目的地方国企与城投平台先前一直不怎么放开非标融资以大力引入社会资本,由此导致专项债和政府主导的更新基金等方面的资金支持显得杯水车薪。

市场方面认为,对于面临日益严峻的资产荒问题的投资机构来说,沿海城市的城投平台放开非标融资是个非常难得的业务机会期。尽管广州等城市的城中村改造项目本身存在周期长、不确定性高等问题,但因这些沿海城市城投平台本身的主体征信决定了爆雷风险的降低(准确地说是国家不会允许这些经济发达区域的城投出现爆雷),加上国央企资金以及银行资金直接参与城中村改造项目的前期融资都存在涉房业务方面的合规问题,因此对于信托、私募、保理、融资租赁等社会资本(民间资金)来说,目前是相当好的业务切入时机。

从市场的角度来看,就沿海经济发达地区的城投融资业务而言,因信托、私募、保理、融资租赁等以社会资本(民间资金)参与为主的投资机构在融资成本方面很难和城投平台的债券融资和银行融资的低利率竞争,因此沿海城市以前基本都很难放开城投平台除银行之外的非标融资业务(核心原因就是融资成本过高的问题)。

我们认为,沿海城市城投非标融资业务的放开与当前经济和房地产行业下行背景下的地方政府基建投资增长诉求息息相关,尤其是城市更新、城中村改造、EOD等涉及基建类项目的大力上马(主要是靠基建类投资拉动GDP)。我们此前也一直都有提到,中央和地方目前给予城中村改造那么大的政策支持力度,更多的是希望通过超大特大城市的城中村改造激活楼市需求并全力拉动房地产。

国务院常务会议在今年7月21日审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,《指导意见》中明确提出“鼓励和支持民间资本参与城中村改造”。如果说《指导意见》为超大特大城市(尤其是沿海城市)主导城中村改造的地方国企和城投平台提供了非标融资的契机,那么新一轮地方政府的债务风险化解(“一揽子化债方案”的落地)则为投资机构拓展这些区域的城投非标融资业务提供了实实在在的机会。

与上述情况相似,我们在《城投爆雷风险缓解》一文中有提到,中央巡视组检查结束后,江苏、山东、天津等多个省市的城投非标业务已开始重新启动,而且合理的融资服务费用也获得了重新认可,这个情况也让我们颇为意外,因为自从城投平台压缩融资成本红线并严厉打击融资中介以来,我们在业务拓展方面一直压力巨大(很多城投类客户资源都掌握在中介的手里,具体原因不便阐述),因此这一波整顿之后城投非标融资市场的恢复情况颇为迅猛。

就自身的业务情况而言,我们目前对超大特大城市(主要是沿海城市)城投平台的城中村改造、EOD项目等的非标投资业务尤为热衷,一方面是这些超大特大城市(比如广州等沿海城市)的城投平台在融资主体信用和投资风险方面有更好的安全边际,相比之下大多数投资机构对其他城市城投平台的城市更新、片区开发、城中村改造项目的融资都不敢放开准入;另一方面是可支持城中村改造项目的专项债额度非常有限,国央企资金的直接支持又存在涉房业务方面的合规问题,尤其是银行参与城中村改造项目的前期融资存在一些合规和风控准入方面的障碍(仅能在项目后期提供拆迁贷和更新贷),因此对于我们民营投资机构来说,非标融资方面不需要太担心银行等主流机构的竞争。

需要注意的是,尽管广州、惠州等沿海城市都放开了城投非标融资,但因城投平台本身的融资成本红线依旧很难突破(一般都在年化3%-6%左右),因此我们在做这些优质区域城投平台的融资业务时,在综合融资成本方面依旧很依赖于施工单位等提供的额外贴息,这甚至已成为我们介入强区域城投融资业务的核心痛点,毕竟大部分信托、私募、保理、融资租赁等社会资本的年化投资收益要求都到了8%-10%左右。

另外,就投资本身的策略而言,我们目前还是倾向于以“F+EPC”为主的产品形式参与地方国企及城投平台的城中村改造、EOD等项目的投资,其中重点就是施工单位的贴息问题。如果还需要考虑施工单位的配资问题,那电投、能建、电建等能源电力施工单位肯定是更好的选择,因为在新能源及储能大发展的背景下,这类施工单位资金更为充裕且房建、基建等多元化的业务拓展需求更为强烈,贴息、垫资能力也肯定更强。

相比之下,受房地产市场的拖累,中字系等大型央国企施工单位则将更多的精力放在了“保交楼”等项目上,对目前城中村改造等热点项目方向的参与可能更加有心无力一些。至于一些因资金周转困难导致欠薪的国央企施工单位,目前似乎已变得更为常见,不过我们在业务层面还是非常关注这类施工单位的应收账款保理融资业务需求,包括在签订担保、抽屉、兜底或回购协议的安排方面都一直在努力尝试放宽相关合作条件。

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原标题: 城中村改造项目的融资放开了

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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