“土地出让收入划转税务部门征收”备忘录

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2021-06-07 11:14 965 0 0
土地出让收入划转税务部门征收,怎么说?

作者:债市小白菜

来源:债市投研笔记(ID:ZhaiShiTouYanBiJi)

碎碎念:这两天难得又“热闹”起来,“地产圈”、“城投圈”都炸开了锅,一则财政部通知引发市场热议,小白菜也学习了下多位大佬大咖的意见,多有分歧:有人说这是一次划时代改革,也有人说只是虚惊一场,过度解读大可不必……试点将推进,子弹仍在飞,未来发生多少实质影响,后续有待观察。小白菜姑且写个备忘录,以作记录学习!

6月4日,财政部发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》,将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入,全部划转给税务部门负责征收。

虽然政策提到了四项政府非税收入,但市场貌似主要关心土地出让金这点,毕竟可能关系地产、城投的未来……

政策背景

简单扯两句政策的背景,这个要从18年说起:

2018年3月,中共中央印发《深化党和国家机构改革方案》,提出由税务部门“承担所辖区域内各项税收、非税收入征管等职责”。                         

2018年7月,中共中央办公厅、国务院办公厅同年印发《国税地税征管体制改革方案》,提出“按照便民、高效的原则,合理确定非税收入征管职责划转到税务部门的范围,对依法保留、适宜划转的非税收入项目成熟一批划转一批,逐步推进”。

也就是说,随着非税收入划转征收逐步推进,本次土地出让金划转,就类似于此前的社保转为税务部门征收,差不多是一个道理。 

而这个统一到税务部门征收,本质就是为了提高效率,统一进行“出纳”,有利于监管。  

为什么反响这么大?

《通知》刚出来的时候,小白菜的胖友圈、交(hua)流(shui)群讨论的飞起,也许解读过了度,但是更应该引起我们思考的是,为什么市场这么关注?被延伸了解读的“点”是不是正是市场一直有一根神经绷着的、极其脆弱敏感、担心有朝一日政策出手的一颗“暗雷”呢?

(1)城投层面:土地财政远去? 

我国财政收入“四本账”:一般公共预算收入、政府性基金收入、社会保险基金收入、国有资本本经营收入。其中一般公共预算(第一本账)规模最大,20年占比52%,主要为税收贡献,占比84%;政府性基金收入(第二本账)规模次之,占比27%,主要来自土地出让金(占比90%以上)及发行专项债。 

20年,地方政府国有土地使用权出让收入为8.41万亿(地方一般公共预算收入10.01万亿),同比增长15.9%。今年前4个月,地方政府国有土地使用权出让收入2.14万亿,同比增长35%。 

94年分税制改革至今,土地出让金这块大蛋糕居然已经如此之大,其所有权和分配权基本由地方政府来章掌控,可见土地出让收入作为地方政府财源的重要性。 

 

在这个背景下,有一种解读就是此次改革,这块蛋糕要被收回,土地财政结束,划时代!

但是冷静下来想想,如此突兀收掉这个小金库,怕是整个市场都凉凉,惊天地泣鬼神的那种!这不是顶层设计所想看到的,任何政策改革的背后都离不开一个“稳”字……

但是仔细看下,政策明确提到:除本通知规定外,四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策,继续按照现行规定执行。 

也就是说,只是征收机构变了,从自然资源部征收转由税务部门征收,并未改变土地出让金的归属权,地方利益并没有受损到“土地财政没了”的地步……(至少目前,未来也许吧,至少政府会逐渐引导其摆脱对土地财政的依赖) 

在以前,土地出让金征收:国土部门与受让人签合同,国土部门开缴款通知书(明确面积、土地秃然高收入总额、缴纳方式等),受让人缴纳款项入地方国库。 

而现在,流程如下: 

 

(2)地产层面:房地产税来临?

2021年5月,财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、税务总局联合召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。 

时间一前一后,前脚刚出的推进房地产税改革的消息,后脚又来个《通知》,难免让人想入非非…… 

因此,另一个解读就是:土地财政的小金库被没收,地方财政失衡,那怎么办呢,就想办法利用房地产税来弥补,改革的这一锤子,就是为房地产税落地开路…… 

同上所述,等小金库真的被动了,再来YY这个吧……(至少目前来看,与房地产税没啥子关系) 

不过说到这个房地产税,倒是可以多说两句,未来房地产税改革势在必行! 

目前我国的房地产税,呈现“轻持有、重交易”的特征,相关税种主要是开发建设、交易环节,而持有环节相对较低。中长期,在地方依赖土地财政难以为继(不管政策层面、还是房地产市场逐渐进入存量时代来看,都难以支撑)的大背景下,诉诸于房地产税或许更为可行,庞大的存量房地产税收潜在贡献大,而且与国外相比,我国的房地产税在全国税收中占比确实偏低。随着改革推进,……,(还是先立法吧,短期还看不到呢)  

(3)为什么是这些地区试点? 

看到市场不少在YY这个,说什么“选择试点城市,中央的考虑范围不只是当地的房地产热度和对土地财政的依赖程度,还会考量城市的特殊性,即当地政府的执行力是否高效,政策落地后能否产生快速的市场反响等” 

有没有这么复杂,小白菜不晓得(上头怎么想,我等白菜如何窥知),但是看着这些揣测还是有道理的!!!  

政策影响几何? 

(1)一般公共预算变“胖”? 

土地出让金进入一般公共预算,账本变了。(有几位大佬指出并未变化,请忽视本条) 

(2)更好“监管”土地出让金 

中央层面,能够相对实时掌控地方政府土地出让金收入和支出情况。用大白话来说,就是钱中央不拿走,但是地方没法随心所欲花钱了,可操作空间变小。 

(3)有助于城乡一体化建设 

2020年9月,中办、国办印发《关于调整完善土地出让收入使用范围有限支持乡村振兴的意见》,要求十四五期间,以省(区、市)为单位核算,土地出让收益用于农业农村的比例要达到50%以上。

改革一定程度上会降低地方政府的自由裁量空间,未来迫于“监管”可能会逐步落实。 

(4)提高土地出让金征管效率

税务部门毕竟强制性还是更胜一筹的!

(5)地产层面

主要还是更规范带来的影响,不规范多的企业当然会有所影响:比如房企拿地后,缴纳土地出让金,此前可能时间上有弹性空间,后面可能这种空间变小,而这对于房企来说会影响到其资金压力,总体上就是操作空间被压缩。

此外,勾地方面可能也会有所影响,难度可能加大。

城市更新(旧改)层面是否利好的前提是小金库被动了,搞土拍没动力了,开发商通过城市更新增加地方社会效益自然会受到热捧,不过前几天上海成立最大城市更新基金倒是对城市更新行业有比较大的实实在在影响。 

整体而言,对地产影响有限,核心还是供需关系,而这背后又因为中央与地方的矛盾:中央想“三稳”,但地方对于土地市场或者说房地产市场,是想着去推动,而不是打压,毕竟市场好了,土地出让金上升,财政收入增加,何乐而不为呢? 

(6)城投层面 

对于城投公司,拿地主要有三种方式:1)土地一级整理;2)土地注入;3)招拍挂。一级整体影响倒还好,土地注入本来也有限制了,招拍挂环节,对于比如地方政府先征后返还企业等行为会有所打击,城投在一级市场拿地,增加政府性基金收入,但政府返还给城投,资金在政府空转,并未形成有效财力。(这个打击也是好事) 

本文结束语 

长期而言,政策对于整体发展还是有一定的整个面意义的! 

值得期待! 

但是,有一点小白菜觉得还是要关注:后期分配机制!如果分配机制机制发生变化,即中央和地方对于土地出让金按照比例来分配,那么…… 

政策全文如下:

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“债市投研笔记”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 【笔记】“土地出让收入划转税务部门征收”备忘录

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