法官首次公开解释!法拍房清场问题!(建议收藏)

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2021-03-01 10:08 1429 0 0
想要了解法拍房的朋友不要错过,速速收藏哦!

作者:鲸拍房

来源:北京法拍房资讯(ID:gh_790702b54b93)

法拍房由于具有价格低、不限购(部分城市限购)、可贷款等特点,近些年得到越来越多的人青睐。本文整理了法官回答的法拍房相关问题,想要了解法拍房的朋友不要错过,速速收藏哦!

1.主持人提问:法拍房到底能不能买?有什么需要注意的?

法官表示:应该肯定的说,法拍房当然可以买。法拍房与绝大多数的普通二手房本身并没有根本性差别,只是因为被执行人未履行生效法律文书确定的义务,法院依法处置其名下的房产以清偿债务。其买卖途径为网络司法竞拍,而非普通二手房交易,对于竞买人的资格,只要在司法拍卖的平台上完成实名注册并缴纳参拍保证金的,都可以参与竞拍。

2.主持人提问:但是“法拍房”它的名称就能听出来,和普通二手房、新房的交易其实应该还是有差别的,那么有哪些需要注意的呢?

法官表示:主要要注意以下几个方面,第一是资金来源,无论买受人是申请贷款,还是自筹资金,均需要在拍卖公告指定的期限内付清全部款项。所以,竞买人以申请贷款银行不同意向其发放贷款或银行延期发放贷款为由,主张延期付款的,均可能被法院认定为悔拍。竞买人要在决定参与拍卖前准备好资金,避免因为无法按期交付尾款而被认定为悔拍。因为一旦被认定为悔拍,根据法律的规定,相关的保证金将不予退还,当然有法定事由的除外。

3.主持人提问:其实买房卖房除了成交款之外,还有一个大家比较关心的就是税费问题,那么这个问题是怎么解决的呢?

法官表示:有关税费的问题,除了以物抵债之外,深圳法院目前实行的是交易过程中产生的一切税费均由买受人承担,竞买人应当在拍卖前查明交易中可能产生的税费,再决定是否竞买,以什么价格竞买,如果已经成功竞买,但以支付的税费金额过高为由,主张拍卖无效的,人民法院不予支持。

4.主持人提问:除了以上几点,是否还有其他问题值得竞买人注意的呢?

法官表示:竞买人也要关注房产是否有瑕疵,如是否是双拼房,有无附带租约拍卖,土地使用权期限,是否涉嫌违法建筑等等。如买受人一旦成功竞得,根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第14条第5款的规定,竞买人决定参与竞买的,视为对拍卖财产完全了解,并接受拍卖财产一切已知和未知的瑕疵,如果买受人以拍卖标的物存在瑕疵为由,主张拍卖无效的,人民法院不予支持。另外,竞买人也要关注,自身是否符合相关房产调控的政策,如是否限购限贷等等。避免竞拍成功后,无法办理过户手续或付款手续。如果因房产政策调整买受人无法办理过户手续,而主张拍卖无效的,人民法院不予支持。

5.主持人提问:下面我们来看一下法拍房具体的交付问题,比如大家最关心的清场问题,请执行团队介绍一下清场具体有哪些工作。

法官表示:关于清场交付这个问题,要看法院这个法拍房的实际占有情况,如果是被执行人自己占有使用的,在法院法拍房拍卖成交以后,我们会通过督促、通过释法要求被执行人自动搬离。如果是案外人占有使用房屋的,就要具体情况具体处理了。最多见的就是承租人占有使用,关于这种情况,要根据租约的情况具体问题具体分析。

6.主持人提问:如果房产是在法院查封以后出租的,法院会如何处理呢?

法官表示:关于这个问题,涉及到一个法律原则的适用的问题,这个原则叫买卖不破租赁,买卖不破租赁是一般原则,但这个原则的适用有例外情况,可以概括为先租赁后抵押的不清场,先抵押后租赁的可清场,先查封后租赁的应当清场,先租赁后查封的要看租赁是在抵押前还是在抵押后再决定,以租抵债不予保护。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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