聚势鹏城，焕新存量！2026存量资产焕新大会圆满落幕

作者：Osyth

来源：资产界

存量资产之困已经明牌：写字楼空置、商业滞销、抵债资产难以变现、老旧楼宇改造无门。资产方握有存量却缺乏运营抓手，资金方看中机会却难以穿透项目底账，运营方空有方法论却触达不到优质标的。信息、能力、资源三重错配，市场亟待一个破局的支点。7月25日，2026存量资产焕新大会在深圳召开。大会由资产界主办，联合深圳市不良资产处置协会、中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会、坪山公证处、中南大不良资产投资处置校友会、阿里资产、律腾集团、厚几集团、现代安华集团、金鹰思想汇、成算财经等机构共同举办，汇聚地方AMC、银行、城投、商业运营、数字化服务、公证仲裁等全产业链力量，尝试在各方之间搭建起沟通与合作的桥梁。

次日，大会配套标杆研学活动，组织参会者走进东门改造标杆项目——新白马·次元9号，实地拆解老旧批发市场爆改二次元潮玩地标的完整逻辑，用实景案例印证存量资产“运营为王”的新周期逻辑。

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大会精彩内容回顾

章成｜做资源的连接器，做行业的助推器

深圳市不良资产处置协会会长章成介绍，协会作为全国首家专注于不良资产产业链的社团法人，自成立以来，始终致力于搭建行业交流平台、整合上下游资源，推动业务创新与规范发展。过去一年，协会持续举办存量资产商业推介会，深化与金融机构的合作，为资产方、资金方、运营方搭建精准对接的桥梁。面对新周期，协会将进一步深化平台功能，在政策倡导、行业研究、创新模式推广等方面持续发力。

梁梓乐｜打官司不是唯一出路，商事仲裁正在替代诉讼

中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会拓展主管梁梓乐抛出一个关键数据：大宗资产纠纷走法院诉讼，一审、二审动辄两三年，且庭审公开，交易定价、合作方案等商业机密存在泄露风险。商事仲裁则一裁终局，周期大幅缩短，庭审不公开能有效保护商业机密。贸仲拥有两千余名地产、金融领域专业仲裁员，可根据案件复杂程度匹配对口专家。对于大宗资产交易而言，仲裁可能是比诉讼更高效、更安全的选择。

欧阳奇峰｜不良资产行业正在经历一场“能力换血”

资产界联合创始人欧阳奇峰指出，不良资产行业已走完“信息差套利”和“牌照通道费”两个阶段，正式进入“靠真本事赚钱”的第三阶段。行业长期存在核心矛盾：手握债权的投资机构缺乏实体运营能力，盘不活资产；懂商业运营的团队又拿不到低价存量资产。他点明大会的价值，就是把不良处置、文商旅运营、IP流量、AI数字化四个圈层拉到一起，让资源和经验真正流动起来。

张昌祥｜五重估值脱节，酒店投资进入“运营定价”时代

律腾商文旅集团总裁张昌祥指出，2026年酒店市场五重估值标准脱节，大湾区内部深圳与广州走势分化，仅经济型与奢华酒店收益向好，人工成本正大幅挤占利润。他认为，投资应聚焦GOP、NOI指标，从六大维度尽调，优先选择仅债务承压、硬件完好的物业，规避产业空心化城市。收购前需做三重压力测试，警惕旺季数据误判。宠物经济、AI互动是未来客流增长点，具备全链路运营能力的主体才能把握存量修复机会。

颜祺｜阿里资产，法拍房最快60天变现

阿里资产广东区域总监颜祺展示了一条被验证可行的新路径：传统法拍流程要经历申请执行、评估、公告、一拍、二拍、变卖等多个环节，周期长达一到两年。阿里资产与公证处合作推出的诉前自愿处置模式，借助公证处资金提存，60到90天就能完成债权变现，大幅减少诉讼和罚息成本。更让人意外的是执前处置的进展。她提到，执前法院监督自行处置已在深圳南山、龙岗落地，最快8天就能完成查封房产过户，过去被“执行难”困住的从业者，现在有了一条值得认真研究的新路。

朱新疆｜酒店投资的真相是“买得便宜不如管得好”

酒店金鹰思想汇发起人、中国饭店协会酒店资产管理专业委员会专家委员朱新疆直言，当前酒店市场存在五种割裂估值，无统一定价锚。大湾区仅经济型和奢华酒店经营向好，中端同质化酒店持续亏损，行业毛利率逐年下滑。酒店长期价值由经济、地产、设备、供需四大周期决定，应以GOP、NOI为核心评判指标。收购需核查需求、产权、硬件、资本、退出六大维度，优先选择仅负债承压的优质物业，避开产业流失的下沉城市。

他提醒，投资前需对房价、改造成本、利率做三重压力测试，不依靠短期旺季数据判断长期价值。同时他透露，团队已自研一套免费AI测算工具，可快速评估酒店投资收益。

邸楠｜六大入口仍在，但“捡包”时代已过

现代资本管理有限公司副总裁邸楠指出，存量商业投资机会集中在六大入口：银行与AMC年末债权折价、境外股权质押接管、房企打包出售优质资产、破产重整资产重构权、司法拍卖权属清晰资产、REITs退出通道。

她同时提醒，单纯低价获取物权往往伴随腾退、隐性税费等额外成本，运营能力才是实现退出的关键。破产重整可享受停止计息、集中管辖等司法红利，但不存在万能的“白衣骑士”——AMC只会择优选择盈利项目，外资已大面积离场，真正具备运营和重组能力的内资机构，才能把握存量资产的长期修复机会。

王永磊｜存量改造最怕的是一上来就画图纸

厚几集团总裁兼重庆洪崖洞品牌运营有限公司董事长、国内知名文商旅投资规划运营专家王永磊指出，城市扩张已到尽头，大量国企老旧商业资产闲置，叠加促消费政策与商业REITs落地，存量改造的窗口期已经打开。

他提出“以终为始”的盘活逻辑，先想清楚怎么退出，再动手改造，不能盲目装修。当下消费需求已从购物转向情感和体验，改造应主打在地文化与沉浸式场景，打造线上无法替代的空间。

他认为重庆洪崖洞和郑州老城改造是两个典型样本，不是简单翻新，而是深挖在地文化、重构空间动线，把“路过”变成“停留”，最终带动了客流和租金的同步增长。

他判断，未来三年是低价布局存量资产的好时机，优质项目可依托REITs实现投资闭环退出。

张璇｜两万五千笔调解案件，只有六百笔进了法院

广东省深圳市坪山公证处不动产交易服务中心张璇分享的数据让人印象深刻：公证处两年完成两万五千笔调解案件，仅六百余笔进入强制执行，占比不足3%。她拆解三大工具：多元调解公证通过官方渠道修复失联债务人联系方式，全程录音固定证据；赋强公证可直接出具执行文书立案，无需重新诉讼；“带封过户”允许已查封房产通过公证处自行处置通道完成过户，大幅简化流程。目前，深圳多个法院已认可公证处在诉前、执前环节的调解和处置效力。

甘小虎｜抵债楼宇改造，省钱的顺序比技术更重要

有巢咨询总经理甘小虎指出，当下最稳定的现金流业态是平价餐饮、长租公寓和经济型酒店，而非高端写字楼。他以杭州浙二医院旁八万方楼宇分层打造多品牌酒店实现满租为例，强调层高、承重、下水、排烟是改造阶段的硬约束，规划初期必须搞清楚，施工顺序先基础工程后室内装修可省千万投入。他特别提醒，老楼改造最大风险不是施工，而是历史纠纷，工程图纸、政府会议纪要、员工档案等细节关键时刻能厘清产权边界，决定改造能否推进。

小麦｜偏远文旅酒店也能满房，诀窍不在线下在线上

七年商业IP流量操盘手小麦讲了一个“反常识”的案例：区位偏远的文旅酒店，通过短视频矩阵全域引流，也能做到满房。她的打法是“人设IP+实体商业IP”双向绑定，内容端不打硬广，主打女性成长、情绪疗愈等有共鸣的话题，低成本获取流量，再精准导入线下实体。她算了笔账：传统拓客方式获客成本越来越高，而短视频流量的核心成本是内容制作，一次产出可以持续分发，对此，她给了一个判断：商场没人、酒店空置的问题，答案可能不在现场，而在线上。

张涛｜AI正在把“老师傅”的经验变成人人都能用的工具

上海成算商业总顾问张涛压轴出场，讲的是AI如何解决行业痛点。

他指出行业长期存在的困境：信息分散、隐性负债查不到、跨领域沟通成本高、新人培养周期长。AI的核心价值不是替代人，而是把十几年资深从业者的实操经验结构化沉淀，让新人通过交互式对话就能快速上手。

他展示的AI系统能自动抓取工商、裁判等多维度数据交叉核验，挖掘债务人隐藏财产线索，并可在法律合规、财税测算、运营策略之间提供跨专业翻译支持。

当行业的知识壁垒被AI工具穿透，尽调效率和人效门槛都在被重新定义。

02

标杆研学

老服装批发市场二次元焕新样板

7月26日，前往深圳东门核心项目新白马·次元9号实地研学，完整拆解1.7万方传统服装批发市场蝶变为二次元潮玩综合体的全流程路径。

该项目前身是经营二十余年的老牌服装批发城，传统批发业态客流持续下滑，租金承压，招商困难，属于典型低效存量商业。改造后重新定位为动漫、游戏、虚拟偶像主题综合体，精准锁定15至35岁Z世代、港客、二次元爱好者，年轻客流占比已超过70%，节假日客流大幅上涨。

图源：罗湖发布

在改造思路上，项目彻底放弃了传统服饰批发赛道，主打谷子、手办、VR沉浸体验、主题餐饮和线下Coser活动，引入三月兽、MINISO LAND等数十家品牌店铺，打造大湾区“谷子天堂”，精准切入年轻群体的社交打卡消费需求。运营层面则采用全域IP流量打法，搭建小红书和短视频内容矩阵，常态化举办主题展会和虚拟偶像线下活动，不再依赖东门自然客流，而是依靠线上全域引流稳定到店。在改造落地上，项目依托罗湖东门城市更新扶持政策，争取到首店租金补贴和外立面改造专项资金，大幅压缩前期投入，同时分层规划业态，区分零售、体验、配套餐饮，形成完整的潮玩消费生态。

通过内容、业态、流量三重改造，这座老旧低效批发市场的租金和市场估值都得到显著提升，为全国同类型老旧商场和批发市场提供了一套可复制的轻改造盘活模板。

写在最后

整场大会从仲裁提速、合规工具、数字化尽调、楼宇改造到运营赋能，覆盖了存量资产盘活的完整链条。标杆研学则走进新白马·次元9号，用一座老批发市场爆改二次元潮玩地标的真实案例，把“运营为王”从理念落地成看得见的实操路径。过去靠牌照、靠资金、靠短线套利的时代彻底结束。存量资产赛道正式进入“政策引导、现金流为核心、运营创造价值”的新周期。未来，资产界将持续在全国各区域落地存量资产专题论坛、线下游学、资产推介沙龙，链接资金方、资产持有方、产业运营服务商。

*添加主编微信：wjki200921 领资料进特殊资产投资处置交流群

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

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原标题： 聚势鹏城，焕新存量！2026存量资产焕新大会圆满落幕