小债看市 作者：小债看市
来源：小债看市（ID：little-bond）
资本市场目光再次聚焦万科。
01暴跌
11月26日，万科多只债券断崖式下跌。
其中，“23万科01”、“21万科06”跌超20%，盘中临时停牌；“21万科04”跌超30%，盘中第二次临时停牌。
午后，港股万科企业跌超4%，万科A午后开盘跳水，一度跌超2%。
万科“股债双杀”背后，源于一则市场传闻。
据Octus消息，中央政府已向深圳市政府发出初步指示，考虑以“市场为导向”的方式处理万科的债务。
而不久前的2025年第一次临时股东会上，万科新任董事长黄力平还公开表态，大股东深铁将继续支持万科有序化解风险。
《小债看市》统计，截至11月20日，深铁集团已累计向万科提供约308亿元股东借款。
11月2日，万科与深铁集团签署《关于股东借款及资产担保的框架协议》，引发市场普遍关注。
根据框架协议，万科于2025年至2026年6月30日前，从深铁可获取的最高贷款金额为220亿元，后续可提取22.9亿元。
有市场观点认为，深铁集团新增额度有限，难以覆盖年内剩余到期债务，因而对万科后续偿债资金来源保持高度关注。
《小债看市》统计，目前万科存续美元债2只，存续规模13亿美元，到期日分别为2027年11月9日和2029年11月12日。
未来偿债现金流
在境内债方面，目前万科存续债券16只，存续规模217.98亿元，其中一年内到期规模有157.53亿元。
02财务分析
据官网介绍，万科成立于1984年，经过近四十年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。
1991年，万科A在深交所上市，2014年B股以介绍方式转换上市地H股上市。
销售方面，今年1-9月万科合同销售金额1004.6亿元，同比下降44.6%；合同销售面积775.1万平方米，同比下降41.8%。
销售业绩的大幅下滑，预示着万科未来一段时间仍将面临营收压力。
今年前三季度，万科实现营业收入1613.9亿元，同比下降26.61%，权益净亏损280.2亿元。
归母净利润
更令人担忧的是，万科房地产开发业务的盈利能力急剧恶化，公司整体税前毛利率为0.7%，而房地产开发业务税后毛利率为-10.5%。
截至2025年三季度末，万科总资产11365.95亿元，总负债8355.64亿元，净资产3010.3亿元，资产负债率为73.51%。
《小债看市》分析债务结构发现，万科以流动负债为主，占总负债比为72%，流动负债占比偏高，债务结构待优化。
截至相同报告期，万科流动负债有5996.91亿元，其中一年内到期的短期债务合计有1513.86亿元。
相较于短期债务，万科的资金流动性吃紧，其账上货币资金有656.77亿元，规模持续下降，无法覆盖短债，公司存在一定短期偿债压力。
在财务弹性方面，万科的备用资金较为充裕，截至2025年3月末其授信总额为4704亿元，未使用银行授信有2345亿元。
银行授信情况
在负债方面，万科还有非流动负债2358.74亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计有1877.92亿元。
整体来看，万科有息负债总规模有3391.78亿，主要以长期有息负债为主，带息债务比为41%。
在融资渠道方面，万科较依赖于长期借款，除了借款和债券融资，其还通过应收账款融资，定增，股权质押以及信托等方式融资。
值得注意的是，2019年以来万科的筹资性现金流净额持续净流出，其中仅2022年为正，2023年和2024年该指标分别为-368.13亿和-276.73亿元，公司存在一定再融资压力。
筹资性现金流净额
总得来看，万科销售疲软局面未能扭转，2024年业绩出现最大滑铁卢，今年前三季度亏损扩大，公司流动性紧张，面临一定再融资压力。
03大股东承压
作为万科大股东的深铁集团，日子也不好过。
据2024年业绩显示，深铁集团年度营收211.89亿元，净亏损达到了334.6亿元，主要源于对万科的投资损失。
今年前三季度，深铁集团实现营收109.67亿元，同比下滑10.81%；实现归母净利润-84.85亿元。
归母净利润
更棘手的是，深铁集团自身也面临巨大的资金压力。
目前深铁集团有17条地铁线路和西丽枢纽等重大工程在建，持续的资本开支如同“吞金兽”。
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