别把代建玩坏了

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2022-03-19 15:39 1323 0 0
百强房企中,约有三成涉足代建领域。那时候就烧过一把火,近两年疫情和政策叠加影响,代建再成高频词。

作者:内幕君

来源:地产风声(ID:fangshi488)

1

潘石屹还在想办法跑

上周四,SOHO中国办了场优质房源推介会,身在海外的潘石屹线上参会,他在会上重磅宣布:
 
将以7折的价格销售银河SOHO、三里屯SOHO等9个京沪项目。
 
待售的房源加起来有3.2万㎡。
 
老潘的个人微博转发了相关消息,还附言表示“欢迎购买”。
 
这是继去年和黑石的230亿大单崩了之后,SOHO中国首次上演“卖卖卖”大动作。如果放到历史长河里,那就数不清是第几次了。
 
从2014年开始卖,到2021年8年时间里,SOHO中国已经套现不下350亿。对于再次大批量抛售资产,SOHO中国解释:
 
我们要用来降负债。
 
潘石屹宣布七折卖房同天,自称“不差钱”的国企越秀地产发布2021年度财报,数据显示其去年净负债率为47.1%,他们今年将掏475亿买地。
 
SOHO中国的净负债率,比被认为“很稳健”的越秀还秀:只有43%(数据截至2021.6.30)。
 
这么低了还继续降,狗蛋说,老潘这是下了出清退圈的决心。
 
30年前靠一袋橘子拿到内部信息,潘石屹成功逃离海南,躲过泡沫的破灭。30年后,就算有一吨橘子,也只能换回时代的背影。
 
3月11日,阿里卖出上海一套近600㎡的复式法拍房,成交单价每平超过30万。
 
这套位于黄埔江边的豪宅,是三盛宏业老板陈建铭的,房子所在的小区中粮海景壹号,它的边上是大家说到豪宅会第一时间想到的汤臣一品。
 
2019年三盛宏业被爆资金链断裂,遭员工堵大门维权,陈建铭一度泪洒“说明会”现场。后来尽管有一些“自救”措施,也难挽巨债重压下轰然倒塌的大厦。
 
曾经的三盛宏业也是有过千亿梦想的。
 
房地产失去大江大河,离开的人越来越多。当然了,老潘不太一样,他的离开是逃跑,其它地产老板是淘汰。
 
二三十年的突飞猛进,行业畸形、泡沫丛生。现在政策从严,很多选手就活不下去了。
 
2
 
大家眼里活得挺好的滨江,去年在杭州首轮集中土拍中抢下多宗地,戚金兴表示努力做到1%-2%的净利润率,这让媒体直呼不可思议:
 
就像买了低息理财。
 
有媒体统计A股69家房企的业绩预告,发现超过4成房企2021年处于亏损。
 
再过一阵,房企2021年度财报将陆续发出,狗蛋说,大概率哀鸿遍野。到时候,不是几家欢乐几家愁,而是几家欢乐,几十家愁。
 
郁亮说过地产越来越像制造业,要向管理要红利。
 
这句话其实也体现了房企在地产行业中,将迎来的角色转变:大家都将越来越像代建企业。

这里说的代建,是狭义上的代建,即代替建设。

而近一两年,代建热度也高,甚至被认为是房企的新增长点,这里说的代建就是广义上的,即服务管理型代建:这种模式是代建方向委托方输出管理、品牌或资源,属于轻资产运营,不需要沉淀大量资金。

没啥知名度的地方小房企,或者城投公司,自身受限原因不同,都有较强的代建需求。比如中小房企,自身品牌溢价率低、融资难、产品力弱,很难立足,找大牌房企代建,就成了一种借力的选择。

郑州高新区的「西棠」项目,项目大股东也是拿地一方为金桥置业,作为十八线房企,金桥如果独立开发,在郑州这几年楼市横盘甚至下行情况下,应该会是hard 模式。
 
于是,金桥和郑州人十分信赖的永威合作,项目冠了永威的姓,变成「永威金桥西棠」。
 
因为看中永威招牌,就算项目每平比周边竞品贵个一两千,购房者仍然往前冲。
 
通过代建,双方各取所需,委托方实现高去化,被委托方实现高利润。
 
有统计数据显示,目前代建的整体净利润率在25%,我觉得统计虚高了,但就算20%吧,也比传统地产开发高中,多数房企能做到的10%-15%净利润率高得多。
 
像绿城那种代建小能手,毛利率可以做到45%以上,净利润率能到25%。
 
因为轻资产代建模式被看好,绿城管理控股2021年市值涨超70%。
 
百强房企中,约有三成涉足代建领域。
 
三四年前业内人士预测,代建将在房地产行业中占到10%-20%,也就是达到万亿规模。
 
那时候就烧过一把火,近两年疫情和政策叠加影响,代建再成高频词。
 
2021年央企国企在土拍市场一掷千金,但对比之下,万科好像不怎么拿地。
 
背后是万科也玩代建,擅长小股操盘,输出品牌和管理等,然后收取服务费和获得收益分红。
 
万科10年前在昆明代建云上城,收取的技术服务费在5%到6%,用23%的股权撬动了43%的收益占比。
 
不久前万科参与成立一家代建企业,可能会涉足保障房代建。
 
代建对房企而言,相当于多了一种出路。

对购房者而言,则可能是多了一个坑。

3
 
上文提到的永威金桥西棠项目,业主们就觉得自己被代建套路了一把。
 
这个项目至今停工4个多月,总包单位被拖欠款项撤离,同时传说永威也要撤出项目。
 
当初的宣传口号是「十年东棠,终见西棠」,想到这,那时候冲着永威去买房的业主们很失望:
 
没有永威的西棠还是西棠吗?
 
他们找开发商给说法,最终都没有一个令他们满意的答复。
 
因为永威方电话不接信息不回,前几天,业主只好请《小莉帮忙》栏目介入沟通,在沟通会上,业主代表问:
 
永威到底有没有从西棠撤资?
 
接受采访的工作人员回:没法答。
 
业主代表带着哭腔追问:
 
你们永威这么大的一个公司,到底能不能给我们一个解决方案?
 
听到这,一男一女两个工作人员当即表示,我们先撤一下。
 
业主想要的是开发商发一个声明,承诺永威金桥不分家,两位股东都是海王,谁也不轻易承诺。
 
只留下很多疑团笼罩在业主头上:
 
卖了40几个亿,为什么拖欠工程款

永威是不是已经撤资

是不是像永威所言,他们是被动退出

双方是不是联合演戏
 
项目2000多户业主,现在被架在火上烤。当初花钱买奥迪,结果可能变奥拓,于情于理谁也接受不了。
 
3月11日,业主现场维权,希望金桥领导出面解决,他们从下午齐声喊到深夜:
 
金桥置业,偷梁换柱,我们要见崔红旗。

崔红旗是金桥置业董事长,业主深情呐喊,红旗始终难觅。

昨天高新区管委会牵头召开四方会谈,地方政府、两家开发商、业主坐下来沟通,事情复杂,暂时还没有解决方案。业主代表表示要相信政府,他们说现在能做的就是静守售楼部。

地产风声公众号后台,有不少西棠业主让我们帮忙发声,我们能做的有限,在这呼吁金桥和永威:
 
别摆烂,拿人钱就得干人事。
 
然后,别替行业把代建也玩坏了。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 别把代建玩坏了

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