越秀,突然秀了

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2022-05-16 22:20 380 0 0
位于白云新城的空港大道中地块,报名名单上出现了大家熟悉又陌生的和记黄埔。

作者:内幕君

1
 
前几天,广州完成本年度首轮集中土拍。和以往一样,仍然是“央国平”唱主角。
 
但也有一些不同。
 
位于白云新城的空港大道中地块,报名名单上出现了大家熟悉又陌生的和记黄埔。
 
在狗蛋印象中,这应该是和黄近十年来,首次出现在公开拿地场合。
 
关于和黄,我们过去十年听过最多的故事是“卖卖卖”以及“李嘉诚跑了”。
 
这次操作一反常态,又让地产营销大师们找到了营销点,就有中介发朋友圈告诉买房人:
 
李超人开始入手抄底,新一轮暴涨行情估计马上要开启了,有需求有能力的抓紧上车。

狗蛋说,和黄在竞拍现场报一轮价后进入观望,人家就是先伸伸手试试水温。他们近期向媒体透露,确实有在内地拿地的打算。

不过世界格局动荡,你很难分清李超人的“回归”,是抄底多于避险还是避险多于抄底。
 
就像有时候很难分清,游戏里谁是真正的赢家。
 
广州首轮土拍最终卖出17宗地,揽金341亿,“央国平”拿下14宗,而其中独挑大梁的要数广州地铁。
 
耗资165.19亿元,拿地4宗,广州地铁贡献了一半的土地出让金。
 
再想起隔壁深圳地铁也经常斥巨资买地,有人就说,比房企厉害还得是地铁公司。

三年前,广州地铁战投越秀地产,成为其二股东,双方携手之后至今,越秀地产获得5个TOD项目。有时候,越秀地产以收购项目股权的方式,参与广州地铁所买入土地的开发。

意味着,广州地铁攻城略地,最终可能有不少城池会交到越秀手上。
 
越秀在此轮土拍中本身也有斩获,以总价29.37亿元竞得两宗地。要说赢家,似乎“广州一哥”越秀才是。
 
在广州,要论市场占有率和知名度,越秀无疑都是第一。
 
广州市场给越秀贡献的销售额,能占到它总销的6成。

 
2
 
10年前的越秀,销售规模在120亿左右,比旭辉、中南、阳光城、建发规模大。

不过2014年之后,当同梯队的房企迅猛长个子,越秀进入了发育缓慢期,错过2016年-2018年那个上升周期。
 
江湖排位一直在50强徘徊。
 
但最近一两年,越秀突然超车了。
 
3 月10日,当99.99%的房企都没发上年度财报,有些房企甚至做了推迟发布准备的时候,越秀地产率先秀出成绩单。

数据显示,越秀实现合同销售额1151.5亿元,同比上升了20.2%,超额完成预设的1122亿元销售目标。按权益销售额算的话,越秀已经跻身25强。

 
全国百强房企去年销售平均增速是-3.5%,8成房企没完成销售目标。
 
业绩会上,被问到会不会进行并购融资,越秀地产董事长强调:
 
钱不是问题。
 
对比之下,同地产行业,汝何越来越秀乎?
 
狗蛋说,问题是越秀真的不差钱吗?
 
五一期间,一对在深圳上班的新婚夫妇到广州看房。

小两口买房功课做得很足,每天都在售楼处泡到深夜,抓着置业顾问咨询各种细致入微的问题,还携带卷尺张量样板间各个角落。

在比对三个楼盘后,他们锁定越秀某项目。
 
但在成交环节,他们犹豫了。
 
置业顾问给的交钱账户不是监管账户,两口子心存疑虑,对方解释:

所有开发商都这样,如果连越秀都有问题,广州没有可靠的房企了。
 
在客户一再坚持下,最终才转到监管账户。
 
位于广州黄埔区的越秀星汇城TOD,也曾多次被购房者质疑预售资金未进监管账户。

4月2日,黄埔区住建局发布两则关于该项目的《行政处罚决定》,称其存在未取得商品房预售许可预售商品房、收取预付款的行为。

事件源于去年8月,有购房者投诉自己买了星汇城TOD的房子,首付款没有进入监管账户,随后相关部门回应,星汇城还没网签,正式网签后房款按规定直接转入监管账户。

这位购房者是2021年2月买的房,半年过去了,房子还没网签。
 
于是牵出了越秀无证销售。
 
星汇城TOD因无证销售违法,最终被罚10845.15。
 
单位是元。
 
狗蛋说,这世上只有相对的不差钱,没有绝对的不差钱。
 
3

越秀地产前身——广州市城市建设开发总公司,成立于1983年,算是经历过国内房地产行业的每一个周期,风格一向较为保守,职业化程度远不如中海、华润、保利,这些发展壮大于广东的央企。

 
这也是为什么越秀一直没法木秀于林。
 
不过,越秀还是有向大佬靠拢的想法的,比如招人方面,喜欢招“中华万龙”的,即中海、华润、万科和龙湖员工。
 
2021年迈入千亿阵营后,越秀给自己定了2022年销售目标:
 
1235亿。
 
同比增幅7%。
 
要达成继续冲规模的目标,越秀必须加快全国化布局,这也体现在其2021年的拿地趋势上。
 
土储方面,越秀2021年新进入8个城市,如北京、上海、宁波、南通等,在18个城市新增37宗土地。
 
中指院统计的2021年房企拿地排行榜单上,越秀地产以428亿拿地总额位列第14位。
 
过去,房企靠全国化战略迅速扩大规模。如今行业收缩之下,房企发展路径出现“逆全国化”趋势。
 
也就是不再像以前那样摊大饼,而是更聚焦于自己的手臂展开能够着的圈。
 
新晋“拿地狂魔”滨江,拿来拿去,还是围绕着杭州市场或浙江市场转。
 
像越秀这种中部梯队的房企,短时间内四处出击的,不多。
 
在别人恐惧时贪婪,可能是机会,也可能是覆灭,就看越秀能不能押对韵脚。
 
越秀和建发的路径很相似,两个都是地方国企,都开始于下行周期发力,在各自的大本营都有着绝对统治力。
 
不过和建发相比,越秀住宅产品力还有差距。这里说的产品力不是指质量,质量大家半斤八两。

去年11月,越秀星汇云山花园小区,因消防取水口水泥盖板断裂,导致一名7岁男童坠井身故。水泥盖板承受不住45斤重孩子,公共区域安全管理疏忽,大家质疑其豆腐渣工程存安全隐患以及物业服务、管理不专业。

4月22日,越秀线上开启2022年度品牌主张发布会,提出要穿越行业周期,解决方案是打造“四好企业”:打造好产品、好服务、好品牌、好团队。

越秀地产董事长林昭远说,要打造“四好企业”,践行国企担当,满足人民对美好生活的期待。
 
确实有这个必要。
 
那样的秀,才是真的秀。

4
 
至于打造好团队,狗蛋说,越秀应该摒弃“老人抱团”、“小团队”文化以及“举拳头”文化。
 
不能像一名前越秀员工说的那样:
 
各部门干了点屁大的事,都要发大群里,然后大家开始点赞举拳头。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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