集中供地终于迎来了更体现公平的政策补丁

西政资本 西政资本
2021-06-23 14:45 525 0 0
自从全国重点城市陆续开展首批集中供地以来,土拍的火热程度以及居高不下的成交溢价率大大超出了市场预期,以致于市场各方都对集中供地新规想达到的“稳地价、稳房价、稳预期”的初衷提出了很多质疑。广州在上周发布的供地新政给了市场更多的信心。

作者:西政资本

来源:西政资本(ID:xizheng_ziben)

笔者按: 

先给广州点个赞!

广州在上周发布的供地新政中有很多值得称道的亮点:一是控制成交地价,要求第二、第三批集中土拍的宅地成交楼面地价不得高于该区域去年第四季度住宅出让成交楼面地价,以确保开发商有合理的生存与盈利空间;二是海珠、天河、黄埔、南沙区域项目对外销售时要求房企确保无房家庭或个人购买套数占比达到50%,以优先满足刚需购房;三是继续限价,其中黄埔、南沙宅地项目后续的销售价原则上不超过地块所在区域2021年一季度一手住宅成交均价上浮5%;四是广州要限制房企的马甲参与拍地,以创造更加公平的竞争环境。

自从全国重点城市陆续开展首批集中供地以来,国央企以及其他头部房企抢地态势凶猛,大部分重点城市的土拍成交溢价率都集中在20%-35%之间,土拍的火热程度以及居高不下的成交溢价率大大超出了市场预期,以致于市场各方都对集中供地新规想达到的“稳地价、稳房价、稳预期”的初衷提出了很多质疑。

广州的表态,无疑给了市场更多的信心。

一、广州供地新政给地产行业带来的利好

(一)广州供地新政

先看看广州新政的原文:

为进一步加强住宅用地出让管控,完善房价、地价联动机制, 按照2021年5月27日市政府常务会议议定事项,请在我市住宅用地集中出让工作中落实以下意见:

一、在我市第2、3批住宅用地集中出让中,所有住宅地块成交楼面地价(包括溢价和配建后的折算)均不高于该区域去年第四季度住宅出让成交楼面地价。

二、第2批住宅用地出让中黄埔、南沙区地块全部采用“限房价、竞地价”模式出让,限制房屋销售价格原则上不超过地块所在区域2021年一季度一手住宅成交均价上浮5%(详见附件)。

三、在第2、3批海珠、天河、黄埔、南沙区住宅用地出让公告及土地出让合同中注明:相关地块完成开发对外销售时,无房家庭或个人购房套数与新建商品住房规划总套数的占比不低于50%,在房屋销售时须提交落实无房家庭或个人购房占比的销售方案和承诺书,对未能按要求履约的开发企业母公司、子公司1年内在广州取消拿地资格。同时,实行房屋销售方案备案承诺制,并加强事后监管。

企业在房屋销售时提交落实无房家庭或个人购房占比的销售方案。对于单期开发、多期开发的项目,项目按照项目概况(预售证)落实管理,在制定销售方案时,每次纳入预售管理的房屋均要求企业提交满足无房家庭或个人购买套数占比达到50%的承诺;规划自然资源和住房城乡建设部门通过采取联合检查方式督导落实情况。

……

除上述以外,广州已确定要限制房企的马甲参与土地竞拍,而广州也是继无锡、苏州、南京、上海、南昌、东莞之后又一个打击房企通过马甲拍地的城市。

(二)广州供地新政给市场带来的利好

广州第一次的集中土拍中,20宗地块底价成交(主要为定向出让用地),22宗地块有溢价成交,其中溢价率超40%的地块有9宗,溢价率在20%-40%的有6宗,溢价率在10%-20%的有3宗,溢价率低于10%的有4宗。整体而言,今年第一批出让地块20%以上的平均溢价率,相比去年全年10.47%的平均溢价率有明显抬升。广州第一次集中土拍中最终转入摇号确定竞得方的地块是该次土拍最受市场关注的地块,具体包括番禺一宗和黄埔三宗土地,其中备受追捧的黄埔黄陂地块在4月23日下午17时进入报价阶段仅30秒就直接封顶并保送摇号(未进入竞价环节),而这个地块有万科、中海、平安等34家房企报名参与竞拍,其中各个房企背后的马甲就有几百组,另外光房企缴纳的竞拍保证金就超过了1000亿,而这些安排N个马甲参与土地竞拍的房企无疑都是为了提高摇号中奖的概率。

广州的供地新政到底好在哪里,以下三点就是最好的证明:

1. 集中供地新规实施后的土拍成交溢价率居高不下,越来越多的房企面临“拿地亏死,不拿地等死”的困境,广州新政要求第二、三批住宅用地集中出让中所有住宅地块成交楼面地价均不高于该区域去年第四季度住宅出让成交楼面地价,这对开发商来说可以更好地解决被动式地高价抢地带来的行业内卷问题,也即按合理价格拿地能更好地保证企业的经营利润和健康发展,也让市场减少对房企高价抢地必将牺牲工程质量的担忧情绪。

2. 受房地产企业“三道红线”监管要求以及银行贷款集中度“两道红线”监管要求的影响,银行、信托、私募等主流地产融资机构的授信全部都已向国央企以及其他头部房企倾斜,这些实力雄厚的企业在同时有融资优势加持的情况下,在土拍中肯定更胜一筹,另外通过资金优势安排马甲公司参与同一地块或不同地块的竞拍又能很大程度上提高拿地概率或摇号中的中奖概率,这种通过马甲实现的马太效应实际上会造成市场公平竞争机制的缺失,结果就是实力较弱的房企(或中小房企)更加难以在重点城市的土拍中获得拿地机会,而土地持续被国央企和头部房企蚕食最终又将快速形成市场层面的垄断,最终对地产行业造成的影响将很难预计。广州在无锡、苏州、南京、上海、南昌、东莞之后继续打击房企通过马甲拍地,很可能引起以后其他城市的跟进,而打击房企的马甲拿地无疑增加了其他房企的竞拍、出价、中标等概率,也更符合公平的市场竞争法则。

3. 广州此次强调的限房价和限销售对象措施对保护刚需来说意义重大,其中关于“无房家庭或个人购房套数对总套数的占比不低于50%”的要求虽然会给开发商带来一定的销售压力,但结合控制地价和打击马甲的双重要求来看,广州在给广大房企增加拿地机会的同时也通过销售端的限制性要求增加了房企拿地的审慎性考虑,并更加灵活地考虑了政策性需求,也即此次新政的出台具有很多积极意义。

二、广州供地新政给前融业务带来的利好

住宅用地集中供应的新规施行以来,各个重点城市的首批集中供地引起了开发商的恐慌性拿地,广州的土拍成交溢价率有到40%的,重庆土拍成交溢价率更是有到130%的,核心区域或热点地块被追高的情况层出不穷。滨江集团董事长在其5月14日的网上业绩说明会中提到,公司最近在杭州集中土地出让中共获取了5块土地,在滨江团队精干高效管理下,公司融资能力强,融资成本低,品牌影响大,在这样的状况下努力做到1%-2%的净利润水平。在集中供地的背景下,土拍的高溢价导致类似滨江类的具有较强融资能力与管理能力的优质房企,在具备本土优势的情况下也只能保持微薄的项目利润预期,如果是外地房企同等价格抢下上述地块,则大概率要面对亏损的结局。

事实上,对于不少开发商来说,今年开年之后各重点城市的首批供地中,如果拿不到地则意味着现金流将面临断裂的风险,因为开发商拿到新项目(拍到地)才能获得新资金(融资款),从而补充现金流以完成存量和新增项目的开发建设(其中很多存量项目都只能靠这种方式补充现金流),另外企业运转的持续性和团队的稳定性只能通过不断拿地来保持(尤其是房企的规模和评级以及背后的融资成本),再加上很多房企上半年在很多城市都有很强的补仓需求,最终导致开发商只有想尽办法拿到地并进行融资、开发和继续拿地的循环才能保证自身的正常经营和发展,也即在集中供地形势下的抢地逻辑主要还是基于企业和团队的生存考虑。

需说明的是,房企在集中供地中的抢地情况已明显地引起房企的内卷,也就是现在经常提到的房企高价抢地后引起的“拿地亏死、不拿地等死”的问题。集中供地加速了房企的集中度,目前主要是国央企以及其他优质百强房企在重点城市拿地,而地价高企引起的毛利下滑又倒逼房企压缩融资成本,前融机构在交易对手有限且项目有限的情况下又不得不进行融资成本的竞争,最终又造成了前融机构的内卷。

广州的供地新政通过控制成交地价的方式确保了房企的盈利空间,又通过限制房企的马甲参与竞拍的方式让更多的房企有拿地的机会,从本质上来说,广州的新政算是集中供地新政中比较值得参考和推崇的补丁性措施(至少就目前阶段而言是很有意义的措施)。而对于前融机构来说,百花争放和百鸟争鸣的市场化竞争环境才能有更多的业务机会,毕竟地产这个关系国计民生的行业若是快速出现垄断现象,那一大帮上下游企业包括前融机构都得跟着遭殃。举个简单的例子,我们目前对前50强房企的前融放款中,综合成本一般都在9.5%-12.5%之间,但开发商却还是在拼命压价,很多前融同行也在拼命降低融资成本以争抢业务,在拿地市场不够公平、开放的情况下,前融机构之间为了有限的业务机会不断地进行惨烈的竞争,最终破坏的还是市场本身的长足发展。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 集中供地终于迎来了更体现公平的政策补丁

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