地产金融周报:前4月房产销售同比下降20%以上;5年期LPR下调15bp,首套房贷利率明确下限;城投融资反腐问责不断

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2022-05-31 21:52 953 0 0
统计局公布4月房地产投资和销售数据。

作者:西政财富

一、1-4月商品房销售额同比下降29.5%,商品房销售面积同比下降20.9%

统计局公布4月房地产投资和销售数据。2022年前4个月,商品房销售额37789亿元,同比下降29.5%;商品房销售面积39768万平方米,同比下降20.9%;房地产开发投资39154亿元,同比下降2.7%;房屋新开工面积39739万平方米,同比下降26.3%;房屋竣工面积20030万平方米,同比下降11.9%。总结来说,2022年1-4月土地购置面积跌幅扩大,新开工面积跌幅继续扩大,房企到位资金同比负增长,增速继续下行,销售面积和销售金额同比增速继续回落。

对此,不少同行将目前的形势与2014年相比,但是我们认为如今的市场环境和2014年还是有较大的不同。2014年在城镇化高速发展的大背景下,需求侧依旧旺盛,一系列救市动作后,市场在低迷了16个月后有所回暖。但是当前叠加疫情的影响,居民对就业及收入预期十分悲观,不同于2014年如今民营房地产企业几乎全军覆没,市场情绪悲观,至于市场何时恢复需要持续观察。

二、稳增长稳市场主体保就业座谈会召开,支持平台经济、数字经济境外融资、稳地价稳房价,支持行业平稳发展

5月18日,中共中央政治局常委、国务院总理李克强在云南主持召开稳增长稳市场主体保就业座谈会……但3月份以来,特别是4月份部分经济指标明显转弱,经济下行压力进一步加大。既要坚定信心,看到我国仍有1.5亿多户市场主体,当前物价平稳,应对挑战仍有政策空间,又要正视困难、应对冲击。要完整、准确、全面贯彻新发展理念,高效统筹疫情防控和经济社会发展,果断作为,加大宏观政策调节。要用改革办法解决前进中的困难。突出就业优先,通过稳市场主体来保就业保民生,落实落细留抵退税减税等组合式纾困政策,引导金融机构对中小微企业和个体工商户贷款缓交利息。确保粮食稳产和能源稳定供应。在做好疫情防控同时进一步畅通物流大动脉和微循环。提升国企核心竞争力,以有效举措增强民企信心。支持平台经济、数字经济合法合规境内外上市融资。稳地价稳房价,支持居民合理住房需求,保持房地产市场平稳健康发展。

对此,东海证券分析表示,总体来看,会议主要提及稳就业、稳市场主体保民生。另外再次提及支持平台经济、数字经济境外融资;对于地产方面提到“稳地价稳房价,支持行业平稳发展”。已出台政策要尽快落到位,中央经济工作会议和政府工作报告确定的政策上半年基本实施完毕;各地各部门要增强紧迫感,看得准的新举措能用尽用,5月份能出尽出,确保上半年和全年经济运行在合理区间,努力使经济较快回归正常轨道。

三、5年期LPR下调15bp,5月15日央行将首套房贷的利率下限全面调降20个基点;释放托底房地产市场的积极信号

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2022年5月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR为4.45%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。换言之,五年期的LPR从4.60%下调至4.45%(下调15bp),一年期的LPR维持在3.70%不变。

对此,我们认为,由于目前银行贷款利率是LPR加点方式,利率每年首日变更。也即所有银行的房贷和法商按揭都是每年首日变更利率,存量放贷在今年没多大影响(明年1月1日后对于存量会调降),但是新增贷款是按照新的LPR执行,所以这个政策主要在于鼓励新增贷款。

2022年5月13日,央行发布2022年4月金融统计数据报告:4月份人民币贷款增加6454亿元,同比少增8231亿元。住户贷款减少2170亿元,同比少增7453亿元。其中,住房贷款减少605亿元,同比少增4022亿元。2022年5月15日,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》(银发〔2022〕115号),明确“一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。二、在全国统一的贷款利率下限基础上,人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则,指导各省级市场利率定价自律机制,根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求,自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限”。换言之,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点(截至2022年4月,5年LPR为4.60%),二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行(即相应期限贷款市场报价利率加60个基点)。

对此,我们认为,对于该政策目前仅针对住宅,且仅适用于新增贷款。另外只是设置了最低下限,并未直接降利率,该政策更多的是一个方向指引的意义。

对此,开源证券分析表示,2021下半年,地产行业出现信用风险以来,央行多次公开表态将促进房地产行业良性发展;本次是其首次做出全国性的政策调整。本次调整后,首次置业群体的按揭利率下浮空间打开,贷款利率下限降到4.40%,给地方城市提供了新的房地产市场维稳手段。继政治局会议释放积极信号后,银保监局、央行、国常会接连发声支持房地产健康发展,“因城施策”城市能级提升至强二线城市;叠加强二线城市苏州、合肥等地均有发布放松限购政策,给市场释放维稳信号。

四、碧桂园、龙湖、美的置业将采用“债券发行+信用保护工具”的模式示范发债,但不宜夸大政策在融资侧支持的影响

2022年5月16日,碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企,将在本周陆续发行人民币债券。此次示范发债加入了信用保护工具的使用,即为吸引投资人,创设机构将同时发行包括信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)等在内的信用保护工具。同日,据深交所消息,中证金融运用自有资金与中信证券联合创设市场首单民营房企信用保护凭证,用以支持龙湖供应链ABS发行。信用保护凭证名义本金4000万元,受保护债券规模4.02亿元。

2022年以来监管就支持民企债券融资密集发声。3月政府工作报告明确提出“完善民营企业债券融资支持机制”,随后证监会表示将推出支持民企债券融资七大举措,其中就包含了“鼓励市场机构、政策性机构通过创设信用保护工具为民营企业债券融资提供增信支持,尽快推出组合型信用保护合约业务”。4月12日,沪深交易所专门召开座谈会推进民企债券信用保护工具创设工作。5月11日,首单民企债券融资专项支持计划落地。本次以信用保护工具支持地产民企债券融资,是对缓解民企融资难的进一步落实。

根据东方金诚的分析表示,此次3家房企示范发债将采用“债券发行+信用保护工具”的模式。这种模式在助力民营企业债券融资方面的作用主要体现在,信用保护工具可以对债券起到风险转移作用,如发生债券违约,创设机构将代为还款,相当于创设机构以自身信用直接对债券进行信用增进,这可以缩减投资人购买债券的风险敞口,提高投资人对债券的认可度,从而提升债券发行的成功率,并有助于降低发行利率。

对此,华泰证券亦在分析中表示,一是落实前期“完善民企债券融资支持机制”的政策要求,本次以信用保护工具支持地产民企债券融资,是对缓解民企融资难的进一步落实;二是稳地产、稳预期迫在眉睫,4月宏微观数据均反映出地产需求端不景气、融资端疲软,亟待地产宽松政策进一步发力。稳地产也是稳信用的关键,低迷数据造成的市场悲观预期,亟需政策释放积极信号予以对冲。与此同时,中信证券分析表示,不应低估政策在融资侧支持的决心,但也不宜夸大政策在融资侧支持的影响。这类政策的意图是防范信用风险,不是扶持某些房地产公司发展。所以我们认为,政策仍需依托市场机制,背靠企业信用开展,不会直接对民营房地产公司债券发行托底。政策会有效提振债权人的信心,考虑配合需求侧政策,一些民企走向债券展期甚至违约的可能性可能明显下降,但这并不等于这些企业不需要缩表。

五、财政部通报8个隐性债务问责典型案例;继江苏后,贵州深入打击城投融资领域的腐败问题

2022年5月18日,财政部官网公布《财政部关于地方政府隐性债务问责典型案例的通报》,将其中8个隐性债务问责典型案例进行通报,对此我们特摘录核心内容如下:

1. 安徽省安庆市化债不实、新增隐性债务:通过补充协议方式将政府购买服务项目协议的合同额进行变更对其中部分债务直接删除作为化债处理,政府城投平台发行中期票据募集资金,部分资金偿还前期隐性债务利息,约定该笔融资由政府承担,新增隐债;

2. 河南省信阳市浉河区假借医院采购药品名义新增隐性债务:以采购药品贷款,资金用于支付应由财政预算安排的新院项目工程款,新增隐债;

3. 贵州省兴义市通过国有企业举债融资新增隐性债务:根据政府常务会议要求,将对交通局的应收账款债权为标的打折向信托公司融资,用于应由财政预算安排的公路改扩建工程项目建设,新增隐债;

4.江西省贵溪市通过融资平台公司募集资金用于市政建设支出新增隐性债务:市政府办公室下发抄告单,要求市城投公司承担应由财政预算安排的城乡社区建设、市政维护类和还本付息类等支出,后市城投公司从发行企业债券募集资金中安排资金用于被征地农民失业保险费用、棚户区改造征地拆迁、部门工作经费、园林绿化养护等应由财政预算安排的支出,新增隐债;

5. 湖南省宁乡市新增隐性债务、化债不实:城发集团通过融资租赁、银行贷款等方式融资用于应由财政预算安排的沩水流域综合治理工程等灾后重建项目支出。国资集团通过信托、银行贷款等方式融资用于应由财政预算安排的金沙路等灾后重建公益性项目支出。前述新增隐债后,经济技术开发区建设投资有限公司及其子公司将债权融资计划、银行贷款方式募集资金中部分资金用于偿还到期隐性债务,并作为化债处理。城发集团子公司以非公开公司债券、流动资金贷款的方式融资用于偿还到期隐性债务,并作为化债处理。以上两项实质为借新还旧,属于化债不实;

6. 河南省孟州市借政府购买服务名义新增隐性债务。水利局根据市政府授权,与国投贸易有限公司签订政府购买服务合同,实施市水系暨配套设施建设项目,约定到期需偿还的贷款本息列入市中长期财政预算。市人大常委会、市人民政府、市财政局分别出具决议、批复、承诺书等文件,明确将资金列入市中长期财政预算。市国投贸易有限公司与银行签订合同,贷款用于该项目建设,新增隐债;

7. 浙江省湖州市湖州经济技术开发区通过占用国有企业资金方式新增隐性债务。经济技术开发区管理委员会以资金“往来”名义占用国有企业资金,并以“拨款”、“补贴收入”等名义拨付给国有企业,用于开发区公益性项目建设,新增隐债;

8. 甘肃省兰州市七里河区欠付公益性项目工程款新增隐性债务。七里河园区管委会与合力公司签订道路项目建设合同,承诺由政府承担大部分建设支出,并启动建设施工。区政府常务会议决定继续实施该项目,并审批通过了七里河园区管委会和合力公司的补充协议,承诺由区人民政府承担建设成本。区人民政府在未安排财政预算的情况下,先后要求相关企业实施了市政消火栓建设、跑冒滴漏修理、供热管网冬病夏治维修等11个政府全额投资建设的公益性项目。以上两项共造成新增隐性债务。

对于地方政府在法定债务预算之外直接或间接以财政资金偿还,以及违法提供担保等方式举借的债务为在为政府的隐性债务。对于是否涉及隐债,我们认为应该综合判断如下几方面:(1)项目是否由政府决策实行,即明确资金支付责任主体;(2)项目是否为纯公益性项目即非经营性项目(公立学校、公立医院、公共文化设施、公园、公共广场、机关事业单位办公楼、市政道路、非收费桥梁、非经营性水利设施、非收费管网设施等公益性资产、储备的土地等等),还是经营性的项目?由于公益性资产本身不产生经营收入,不能用于转让变现,也不能计入企业的资产,未来需要移交给政府,基于政府决策建设的公益性资产,最终的建设资金的支付责任为政府。(3)项目最终偿债资金来源是否来源于政府财政资金?因此,目前的一些投资架构中,通常通过“政府——政府平台公司——项目公司”的架构由政府平台公司向项目公司支付资金,规避由政府支付。在项目公司层面,通常又会引入总包施工单位的合作,由此也产生了我们资金机构联合总包施工单位与城投平台的合作契机。

继江苏之后,贵州也开始深入打击城投融资领域的腐败问题。5月9日黔东南州国有资产监督管理委员会党委委员、副主任(正县长级)吴兴元涉嫌严重违纪违法接受调查后。10日晚间,东湖建投法定代表人、董事长兼总经理杨玖,东湖建投投融资部经理、董事田茂胜均被宣布接受纪律审查和监察调查。5月11日又传出消息称,贵州清水河经济开发区投融资管理办公室主任刘洋涉嫌严重违纪违法,目前正接受兴义市纪委市监委纪律审查和监察调查。同在5月11日,中共贵州省委办公厅、贵州省人民政府办公厅印发《2022年贵州省改进作风狠抓落实工作要点》,重点提到“严禁说假话、报假账、造假数,对谎报瞒报、虚假整改、虚假化债、虚假招商等弄虚作假行为零容忍。”另外,据媒体报道,今年以来至少有43位城投高管被调查,涉及江苏、贵州、湖南、浙江、四川等省份的融资平台。

六、2022年信托业年会召开,研究推行信托公司分类监管,鼓励差异化特色化

2022年中国信托业年会于5月18日以在线形式召开。这次会议的主题是“践行新发展理念,推动行业转型与健康发展”。中国银保监会党委委员、副主席肖远企认为,为推动信托业顺利转型发展,当前要做好两方面工作:一是进行科学的信托业务分类。将信托业务划分为资产管理信托、资产服务信托和公益/慈善信托三大类,并在此基础上进一步进行细分。通过科学分类厘清不同信托业务的边界,并使不同信托业务的表述更加通俗易懂、简明扼要,方便全社会特别是信托委托人理解。二是研究推行信托公司分类监管。初步考虑根据信托公司监管评级、资源禀赋、受托管理及风险抵御能力等的不同,对信托公司在业务范围、展业地域等方面进行差别化监管,鼓励信托公司走差异化、特色化发展之路。

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