地产到“底”了吗?

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2022-04-13 11:33 627 0 0
有句话叫“成绩越好发报越早”,在同行中一向还算早的万科,今年也拖到3月的尾巴尖才发布年报。2021年全年,万科实现营业收入4528亿,同比增加8%。

作者:内幕君

1
 
有句话叫“成绩越好发报越早”,在同行中一向还算早的万科,今年也拖到3月的尾巴尖才发布年报。
 
这份比以往时候来得更晚一些的成绩单,看起来比以往差了一些。
 
2021年全年,万科实现营业收入4528亿,同比增加8%。归母净利润225.2亿元,同比下降了45.75%。
 
与此同时,万科去年全年的合约销售额也同比减少了10.8%,至6277.8亿元。
 
上一次万科利润下滑,还是13年前的事,也就是金融危机影响下的2008年。
 
克而瑞的数据显示,去年全国百强房企的销售增速是-3.5%,历史罕见,其中有8成没有完成年度销售目标。
 
没有具体计算,但基本可以断定:去年百强房企暴雷的数量也来到历史峰值。
 
业绩会上,郁亮站得笔直做检讨,解释这是“过去发展中累积的短板问题”影响,比如过去充分授权导致离散度大,多赛道探索交了高额学费。
 
这些在过去行业快速扩张时都不是事,万科遭遇的其实是全行业的共性困境。

之所以郑重地道歉和检讨,一方面,是因为万科确实没考好,不管试卷多难,没考好就是没考好;另一方面,狗蛋说估计万科已经有底了,把问题抛出来再给出解决方案,喂完大棒喂萝卜。

郁亮表示,2022年万科有信心“止跌企稳,稳中回升”。对于今年的地产行业外部环境,他的看法相对乐观。
 
狗蛋也觉得不会更坏了。
 
2
 
3月份,从三四线城市到一二线城市,地方上的维稳政策不断出台。
 
有些地方不只是委婉试探放松“金融信贷端”,而是直接转向“限购限售”。
 
并且没有像去年那样出现政策“一日游”。
 
土地供应端,像成都、重庆等城市已经降低竞拍门槛,给拿地房企预留足够的盈利空间等。

除了地方,中央也在释放稳地产信号,比如国务院金融委明确要求,针对房地产领域及时研究和提出有力有效地防范化解风险应对方案;财政部则表示,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

从动作的密集程度、尺度以及没有遭遇“诞生即夭折”来看,基本可以判定:
 
已到政策底。

郁亮在业绩会上提到了这层利好的外部因素,觉得“当前有利于市场稳定的政策措施不断出台”,是万科有信心回升的强大外部基础之一。

比万科早一天举行业绩发布会的碧桂园,对行业未来也持审慎乐观态度。

在莫斌看来,任何政策的出台、调整都是为了让房地产行业更加健康地发展。他说,市场逐渐筑底,投资信心在恢复。

不止万科,行业受冲击的综合反应,也同样体现在碧桂园身上。

碧桂园2021年营收约5230亿,毛利润为927.8亿。

除此之外,碧桂园2021年其它指标还都在向好的曲线上:

累计权益物业销售现金回笼约5022亿元,已经连续6年达到90%以上

营业收入同比增长13%至5230.6亿元;加权平均融资成本较上年底下降了36个基点至5.2%;实现正净经营性现金流达108.6亿元,现金短债比为2.3倍

行业震荡调整期,碧桂园经营和财务基本面仍然保持稳健。 

万科则是经营性现金流净额连续13年为正,年末存量融资的综合融资成本降至4.1%。

最近半个月,两家公司的股票整体上扬不少。

3月30日晚发布业绩后,万科A在3月31日及4月1日实现两连涨,愚人节那天涨幅近8%。

投资者这是秒原谅啊。

房企四巨头,恒大半躺平,融创在努力站稳。剩下的碧万能不能守住,对行业恢复信心至关重要。

总体而言,两巨头目前自身的基本面可控,保持评级稳定,市场对二者信心较足。

3

说实话,万科利润腰斩应该很多人想不到。碧桂园基本面稳中优化,同样很多人想不到。 

这源于大家还没有摆脱判断路径依赖。

在我们以往的认知中,碧桂园是速度型选手,遇到刹车应该会更难受,万科是耐力型选手,面对调整会不适,应该不至于出现阵痛。 

其实,上了规模的企业,都不只有一面,关键时刻,还看底盘稳定性、应变力和操控力。

这种判断路径依赖还体现在,觉得行业生态仍然是大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼。

狗蛋说,经过两年的深度调整和洗牌,地产的行业生态已经变了。

草原上的动物种类繁多,各有各的活法。 

像大象是草原之王,底盘稳就是它的活法,好比碧万; 

长颈鹿没有大象的吨位,但脖子高腿长,视野开阔看得远,灵活度更高,比如龙湖; 

再说河马,作为水域霸主,固守一方就行,这是地方国资房企的生存方式。 

猎豹相对狮子,战斗力不显,不过体型纤细,脊椎骨有如一根弹簧,加上一条大尾巴,在快速奔跑中还能保持冲刹急转平衡。像中骏、滨江这些中部房企,身段柔软就是它们的活法。 

外界需要摆脱固有的判断依赖,与此同时,房企自身的发展路径依赖,也需要改变了。 

过去一些房企学快周转和做大规模,属于战术勤勉型,疏于在战略上下功夫。上行周期,它们可以表现得很好,下行周期,表现得更好的则是战略更为得体的。 

以闽系房企为例,2016年到2019年行业上行时,闽系里黑马频出,朝着千亿梯队你追我赶。最近两年,市场深度调整,这些房企受冲击也较大。 

相较之下,旭辉、中骏、大唐这类“厚积”型闽系房企,受影响较小。 

比如中骏,长期以来都是“一体两翼”协同发展,以住宅开发为主体,购物中心与长租公寓“两翼”发展。 

这两年的优质土储,算中骏发展的压舱石。其中不乏超级TOD综合体地块,超级TOD综合体成为了中骏发展的王牌之一,目前已落子北京、上海、杭州、福州、合肥等城市。 

保持战略定力换来了多面均衡向上的业绩:2021年,中骏实现合约合同销售1045亿元,稳步踏入千亿阵营;中骏商管收入同比增长53%至12.3亿元,布局60个城市,拥有255个管理项目。 

难得的是,中骏持续稳定绿档,非受限现金短债比为1.0,发展的同时确保安全。 

又如大唐,和其它中部闽系房企相比,它在全国的品牌知名度不算高。这源于它过去深耕海西+北部湾两大城市群,做熟做透之后,接着总部迁移上海,拓展长三角。 

步步为营换来稳健发展。 

去年这家房企实现合约销售额505.8亿 ,年度完成率为101.2%。在老大哥增收不增利甚至亏损的情况下,大唐实现了增收又增利: 2021年实现营业收入112.54亿元,同比增长6.3%;实现净利润10.26亿元,同比增长8%。  

前文我说过一个数据——2021年八成百强房企没完成销售目标,换而言之,只有两成房企达成目标,像大唐这样确保安全的前提下,还能向前发展,属实不易。 

四面楚歌之下,没有什么比安全更重要。

4

狗蛋觉得市场不会更坏了,还有一个原因,那就是土拍市场上民营房企开始敢拿地了。

当然,目前活跃的还是以龙湖、旭辉这类稳健的头部民企为主。已经暴露安全问题的房企,还能不能被抢救一下,得看底子。

当唯大不倒、唯快不破的神话消散之后,当没有千篇一律的模式和样板之后,当市场不会更坏之后。 

一个全新的更加健康的周期就开始了。 

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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