不良资产之尽职调查

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2021-07-19 14:25 2237 0 0
尽职调查是整个不良资产收购和处置流程中最重要的环节之一。完善尽职调查不仅是不良资产,可以说是金融行业里都是非常重要的一环。

作者:不良掘金蛙

来源:不良掘金蛙(ID:buliangjuejinwa002)

尽职调查是整个不良资产收购和处置流程中最重要的环节之一。可以说对资产包的处置具有决定性,所以一定要仔细。

01 准备工作

打印或者整理出来,每一户抵押物的基本信息和情况,以便现场勘查或者询问。最好把房产证信息摘录或者打印出来。提前针对不同的抵押物,需要注意询问和查看的问题汇总清单,防止现场遗忘。

02 跟随出包方

前面说过一般出包方会带领大家一起走访一遍,时间会很短。一定要做好下面几件事:第一标记位置,现在手机都很方便,地图收藏一下;第二询问清楚哪些是自己的抵押物,哪些不是。不是说目之所及都是抵押物,否则您自己回头来找可就麻烦了,这个时候打印好的房产权属信息就用上了,一一核对,别怕麻烦;第三如果能遇到当事人,提前做好的问题可以直接问,遇不到就问银行的信贷人员。如果没有问题也要留一个人仔细听,指不定哪话就是有用的。

剩下的就需要自己详细去查看了,

03 居住类用房

a.抵押物成新度、所在楼层、面积、格局等房屋基本情况;

b.抵押物所在地公共交通便捷度,据最近地铁口的距离,公交线路有哪些;

c.抵押物周边生活配套设施是否齐全,包括超市、医院、学校、幼儿园、市场等;

d.抵押物所在小区环境、绿化及物业管理水平、建筑密度、是否已经完工、装修情况;

e.抵押物的实际占用情况,是空置、自住还是出租,若租赁,则向承租人了解租期、租金、出租人等情况,了解其购买意向;重点关注该租赁是在抵押前还是抵押之后;若自住,则关注常住人口状况,是否有老弱病残等影响日后处置的情形;

f.与小区周边中介,小区物业、租售中心、业主、租户洽谈,了解同楼盘住宅的二手市场价与租赁市场价。

04 商业(商服和办公类)

a.了解抵押物所服务的人群、人口聚集度及所能够承受的租金水平,包括住宅密集度,居住人口消费水平等;

b.商铺本身所处地段、交通便捷度和业态定位,是否位于人流聚集处和显眼位置,如道路交叉口、地铁口、小区门口等,其业态是社区配套还是偏高端品牌店以此判断大致市场租金水平;

c.与中介、承及周边店主了解附近店铺实际租金情况,尽调者实地走访商圈感受商业氛围;

d.是否有相关利好规划,如周边有无新开设的地铁线路,知名楼盘、商场的开盘,地标性建筑的落成,政府拆迁规划等;

e.抵押物现状,占用或空置,了解占用人身份或空置原因,判断现状是否稳定。

f.考察抵押物所处位置,是否为城市CBD;

g.抵押物所处楼盘的办公品质,包括其成新度、安保措施、物业水平等;

h.考察抵押物所处楼盘本身的业态,了解出租率,关注是否有商改住的情形;

i.考察抵押物周边的办公氛围是否浓厚,是否有相应的配套设施;

j.了解抵押物所在地公共交通便捷度,人口聚集度;

k.抵押物现状,占用或空置,了解占用人身份或空置原因,判断现状是否稳定;

l.与楼盘物业、周边中介沟通,了解抵押物所在楼盘的租金及售价。

05 工业类

A.所在地的容积率,和工业地产一二级土地市场价格;

B.厂房的成新度、结构,是否独门独户,现场核实我方抵押物的厂房属于哪几幢;

C.登记建筑面积是否与实际面积一致;

D.所在地块大致区位价值判断,厂房的交通便捷度,周边及厂房本身配套;

E.了解厂房目前业态,是否具有一定的行业密集度,行业特点分析,是否处在工业园区、工业街坊内;

F.调查抵押物所处工业区的整体规划、政策支持,着重注意以下两点:一是非工业区厂房考察土地改性可行性;二是抵押物现状,占用或空置,了解占用人身份或空置原因,判断现状是否稳定,向承租人了解租期、租金、出租人等情况,了解承租人购买意向。

06 委外合作

这里的委外调查一般是律师事务所、会计师事务所、评估公司。会计师事务所和评估机构一般重组或者在执行环节合作的多些。在收购初期一般律师事务所相对多一些,比如中小型金融机构的住宅类债权,最好还是查一下。可能会有叫你惊讶的东西。但实践中会有一些问题,即使律师有调查令的情况下都不给你查。额.....自己想想办法。

以上的尽调方向仅仅是把我暂时能想到的分享出来,根据不同的债权需要制定不同的尽调重点。大家也一定要多了解关于尽调方面的知识,比如股权又是一个不同的领域。以上几方面尽调的内容并不完善,尽职调查不仅是不良资产,可以说是金融行业里都是非常重要的一环。抛砖引玉,不良资产是一个团队的游戏。这一环节真的很重要、很重要、很重。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 不良资产之尽职调查

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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