开发商贷款到期后的展期和续贷方案

受地产金融的强监管政策以及新冠肺炎疫情的叠加影响，自2020年开年以来，房地产全行业贷款逾期率逐渐升高，不少中小开发商都面临资金链断裂、无力还贷甚至破产的风险。面对下半年地产金融监管的高压政策，一些融资机构早已“额度不足”。从目前行业的动向来看，不良资产处置业务当前已开始酝酿火热态势，各路资金和操盘手也都在摩拳擦掌。

面对目前地产融资态势，一些资产管理公司以资产服务商的角色介入到银行与开发商的“续贷”业务中，通过远期回购债权的方式，间接为开发商的续贷加强增信及退出渠道。另外，很多资产管理公司开始通过打折收购银行、信托的逾期债权并给予开发商债务展期的方式，为开发商“接续”资金。为便于说明，我们就资产管理机构针对银行、信托对开发商债权的远期收购及债务重组融资相关方案进行梳理，以供同业人士参考、交流。

对于开发商或其关联的非房主体存量经营性物业贷款、流贷等即将到期的，因银行的额度收缩、准入条件趋严等原因，目前很多开发商的转贷或续贷都面临很多的阻力。为顺利解决该问题，目前市面上涌现出大量的资产管理公司通过与银行或信托机构签订《远期债权转让协议》以协助开发商的转贷或续贷的案例。比如银行在开发商归还到期的贷款后继续给予授信和放款，资产管理公司向银行承诺远期回购银行对开发商的债权，由此间接起到担保、增信等作用，同时资产管理公司在上述开发商的转贷或续贷过程中收取相应的服务费用。其基本操作模式如下：

在具体操作方面，对于融资方（债务人）即将到期的债权，债务人与债权人（银行）、资产管理机构签署《资产管理服务合同》，约定融资方在归还银行到期债务后，由银行继续给予授信和放款，并由资产管理机构与银行签署《远期债权转让协议》，协助开发商完成转贷或续贷事宜，在债务人到期未还本或连续两期利息逾期时，由资产管理机构收购该债权。具体融资要素如下所示：

资产管理公司打折收购银行、信托等机构对开发商的到期债权是不良处置业务的常见模式，资产管理公司收购债权后的处置方案中，债务期限调整、诉讼清收以及公开转让是最常见的三种方式。其中，资产管理公司收购到期债权后给予债务人展期是最常规的债务处置思路，在该操作过程中，由资产管理机构打折（6折-8.5折，具体一事一议）收购银行或信托等金融机构对开发商的到期债权，对于债务人有强烈的期限调整意向，并愿意按照一定年利率向债权收购方支付利息的，资产管理公司一般都会准予债务人在两年内或约定时间内清偿全部债务。此外，考虑到抵押物的位置较为优越以及抵押率较为理想的情况下，在资产管理机构（债权收购方）认为抵押物具备变现能力的情况下，一般都可给予该债务一定的宽限期。具体融资要素示例如下：