房企“三条红线”备忘录

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2020-09-15 10:13 913 0 0
房企“三条红线”、政策调控

作者:债市小白菜

来源:债市投研笔记

碎碎念:“三条红线”传言已久,到现在也算是进入靴子落地前的过渡酝酿期,市场不乏关于其的解读,有一种观点印象深刻:地产商们有艺高胆大者、有稳健保守者,也有胆大赌博者,政策的出台,本质上就是对纯粹的胆大赌博者的当头棒喝,也让艺高胆大的失去了走钢丝的可能和舞台

近年以来,信托、海外债、ABS等各类融资方式先后收紧,“房住不炒”的政策定力尤为强劲,即便疫情黑天鹅冲击,也未能掰倒

近期,小白菜参加地产的调研,基本上“如何应对此次三条红线政策”成为了每场必问的问题。虽然政策还未正式发文,未来具体啥样仍不可知(比如真的要在2021年1月1日实施?有息负债的基准是2019年末,还是今年6月末?几项指标的具体核算?),“三条红线”俨然已经成为了当下对房企的最基本考核

“三条红线”是什么?

8月20日,住建部和央行联合召开了房地产企业座谈会,碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润以及阳光城12家房企被约过去喝了一波茶,其中提及的重点房地产企业资金监测和融资管理规则,核心就是所谓的“三条红线”                     

 

根据新闻报道,“三条红线”具体如下(请务必看清,是新闻报道,小白菜是没找到相关红头文件,应该是会议精神的流出):

 
(1)剔除预收账款的资产负债率不得大于70%;

(2)净负债率不得大于100%;

(3)现金短债比不得小于1倍

此外,除了“三条红线”,拿地销售比以及经营性现金流情况也是考察的重要指标。
 

根据“三道红线”的触线情况,将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡:

红色档:如果三条红线都触碰到了,则不得新增有息负债;

橙色档:如果碰到两条线,负债年增速不得超过5%;

黄色档:碰到一条线,负债年增速不得超过10%;

绿色档:三条线都未碰到,负债年增速不得超过15%。

1、剔除预收账款的资产负债率
 

资产负债率是判断负债水平的常用指标,鉴于预售制特色下,房企预售账款占负债比重较大,因此扣除后可以更好反映负债情况。

剔除预收账款(合同负债)的资产负债率有两种计算方式,一种是只在负债端剔除(大部分金融工具都采用了这种简化方式),另一种是资产负债端均剔除。

按照市场观点,基本确定是第二种:

剔除预收账款的资产负债率=(负债-预收账款)/(总资产-预收账款)

2、净负债率

净负债率是判断房企财务风险的重要指标,可以反映负债压力和杠杆水平。

净负债率=(有息负债-货币资金)/所有者权益

吐槽:永续债等往往计入所有者权益,低估了企业的净负债率;货币资金并未考虑受限部分,房企要是上头,甚至会在资产负债表日质押借入过桥资金来改善指标,可以通过各种手段来开源节流“货币资金”科目。

3、现金短债比

现金短债比衡量短期财务风险,体现短期现金流压力和流动性,可以说是反映房企资金安全最前端、最直接的指标。

现金短债比=货币资金/短期有息负债

吐槽:货币资金的问题同上述;短期有息负债的口径可能被降低,如部分尾款ABS,可能并未计入有息负债中等。

“三条红线”浮出水面并非“没事找事”

(1)政策的出台打压,基本上都遵循一个逻辑,房价、地价又开始彪了

虽然上半年经历了疫情黑天鹅,在政策的关怀下,砸出的大坑迅速得到修复,前几个月核心城市土地市场过于火热,溢价率再度攀升,新建商品住宅、二手住宅价格抬升,在“房住不炒”的大背景下,显得异常不和谐。

(2)地拿的贵了,限价下房价又不让涨,这么下去,头铁的这些房企也危矣,风险就在路上得治治

(3)经济数据遭疫情重创,前期确实政策端有所松动,于是乎靠房地产拉动的言论又起了,又觉得房价可以涨了得“稳预期” 

整体而言,政策端还是挺仁慈的,最起码不是不让发展,也给有息负债留了0-15%的增长空间,所以并非是要把地产商往死了搞,还是要在三稳之下,建立个健康的市场。房企想要多拿地,想要多拿钱,就必须降低负债和杠杆,让自身回血匹配公司投资,而不是过度依赖举债扩张 

踩线房企如何达标的胡思乱想

俗话说得好,上有政策,下有对策:

1、高周转、抓回款

提升自我造血能力始终是房企生存的“王道”,通过提高周转速度、加快现金回流,可以直接明了地缓解房企资金压力,方式虽简单粗暴,但并非口嗨这么轻松可以做到

对于投资者而言,可以通过“销售去化率”和“销售回款率”两个指标来做观测。不过,小白菜曾研究发现,这两项会阶段性呈背离状态,也能解释得通,去化好往往要牺牲回款来实现(比如降低首付比例等)。

2、引进战投

引入战投,效果拔群,增量资金入场能够显著缓解资金之渴。依稀记得那些年那些房企引入的大腿:恒大1300亿战投(虽然现在面临赎回压力)、华夏幸福引入平安、再如阳光城前不久抢跑引入泰康

3、分拆资产上市

分拆上市最近并不新鲜,不过多为物业板块,比如前不久的金科分拆物业赴港上市,可谓是地产行业目前最流行的玩法,一时间成为资本热捧的主角儿(故事讲得好,几十倍估值随便给)。

物业板块等上市后,可以提升权益,从而降低公司杠杆。而且,如蓝光,旗下嘉宝65%的股权,甚至有14%的空间可以来挥霍补充流动性(保证51%的股权),听上去一幅很靠谱的样子

4、让渡股权,变卖项目 

割肉,就要快准狠,犹豫即败北!

5、明股实债 

6、出表高负债项目
 
将负债率高、尤其仍未实现现金流回流项目出表。
 
7、增加无息负债
 
8、增加表外负债

附龙湖关于不踩线经验纪要,不得不吹一波(给民企长脸):

(1)选择主流融资方式,不走非标融资的渠道

龙湖在国内融资主要有两条线,一个是是融资债券、一个是开发贷。这两个水龙头是非常大,而且是主流的融资方式,它不会像非标、信托这样会受调控影响时有时无,它是一个稳定健康的方式。境外融资龙湖选择美元债和银团贷款。这四个渠道给龙湖提供了充裕的融资弹药。

(2)始终保持一定的余量

在融资上始终保持一定的余量,以负债率倒推,永远不把公司逼到为了还钱去融资的水平,永远拥有主动权和自主选择权。具体而言,第一就是严格控制一年到期负债的比例;第二就是对外币债务设定上限,同时规避外币的汇兑风险

(3)珍惜信用

龙湖非常珍惜自己的信用,虽然是一家民企,但是即使是在2008年金融危机时银行希望龙湖可以展期来帮助龙湖度过难关,龙湖依然没有选择展期,每一笔贷款要么到期还,要么提前还,这种做法赢得投资人信任。

本文结束语
 
“人有多大胆,地有多大产”的大幅举债扩张时代或许已然过去,
 
退潮之后,才能看到谁在裸泳,
 
2020年,过去大半,过程异常煎熬,前路仍旧艰辛……

附录

主流上市房企三项指标,数据仅供参考,好像市场计算口径都不太统一的样子,不过基本对于区分档位影响不大。
 
PS:档位划分以各指标2019年和2020H1更差者为依据。


注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 【笔记】房企“三条红线”备忘录

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